本已走在下行通道中的內(nèi)地樓市，正在經(jīng)受外部環(huán)境劇烈變化的考驗(yàn)。
8月9日，全球股市迎來黑色星期一，引發(fā)市場信心危機(jī)。全球經(jīng)濟(jì)二次探底是否來臨，以及由此而來的中國貨幣及宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整的爭論也撲面而來。
中國政府會否像2008年一樣，再次出手救市，放松房地產(chǎn)調(diào)控？接受本報(bào)記者采訪的多位學(xué)者及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士大多認(rèn)為，此次危機(jī)與2008年不同，中國出臺刺激性政策的空間不大，但也不會放松。
在8月9日的萬科中期業(yè)績會上，萬科總裁郁亮認(rèn)為，下半年地價(jià)將進(jìn)一步下行；新房市場中，供應(yīng)加大，銷售放緩，開發(fā)商之間的競爭將更為激烈。
緊縮貨幣政策之辯
在全球股市動蕩之時(shí)，內(nèi)地房地產(chǎn)正走在去泡沫化的路上，持續(xù)的緊縮貨幣政策令今年房地產(chǎn)開發(fā)貸款和按揭貸款節(jié)節(jié)下滑，地產(chǎn)商資金鏈吃緊。
在本周之前，房地產(chǎn)調(diào)控的熱門話題是二三線城市限購擴(kuò)大，市場熱衷于猜測哪些城市將被列入新一輪限購城市名單。但外部環(huán)境的變化，令緊縮貨幣政策是否繼續(xù)，限購擴(kuò)大能否出爐，變數(shù)陡生。
“到底加不加息？若放在兩周前，必加無疑。可眼下，全球金融動蕩，美國EQ3快出來了，加息恐對我國不利�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院院長楊紅旭認(rèn)為，全球大宗商品價(jià)格正在大跌，這將緩解中國的輸入性通脹壓力，近期加息的可能性大減。
國泰君安首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷表示，如果下半年加息，時(shí)間窗口就在8月中上旬，因?yàn)檫M(jìn)入通脹下行區(qū)間加息并不常見。
全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟研究員喻海文也認(rèn)為，中國進(jìn)一步加息和提高存款準(zhǔn)備金率的可能性很低。“還沒有完全走出危機(jī)的、惡劣的世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境，和不明朗的國內(nèi)經(jīng)濟(jì)，將繼續(xù)挽救中國的房地產(chǎn)業(yè)�！�
北京中原地產(chǎn)三級市場研究部總監(jiān)張大偉則認(rèn)為，調(diào)控政策繼續(xù)呈收緊趨勢，雖然外部環(huán)境因?yàn)槊纻鶈栴}而出現(xiàn)變化，但由于政府吸取了2009-2010年過度寬松的教訓(xùn)，而1-7月國內(nèi)CPI高企，貨幣政策放松還為時(shí)尚早；而且，目前房價(jià)相比2008年已經(jīng)很高，不具備再次以樓市拉動經(jīng)濟(jì)的可能。
“全球二次探底時(shí)，中國不需要放松貨幣、不需要放松房地產(chǎn)政策，也不需要什么產(chǎn)業(yè)政策�！笔缆�(lián)地產(chǎn)(002285,股吧)董事長陳勁松認(rèn)為，7月CPI已屆拐點(diǎn)，加息會推遲一段時(shí)間，而房地產(chǎn)又不可能松，整個行業(yè)應(yīng)從政策期，進(jìn)入熬夜期。
他表示，所謂的熬夜期，是指房地產(chǎn)最壞的日子可能還會持續(xù)，但政策層面不可能再壞，市場的低迷才是真正的考驗(yàn)。
樓市調(diào)控博弈加劇
貨幣政策的膠著之外，樓市調(diào)控正在進(jìn)入從量變到質(zhì)變的關(guān)鍵時(shí)期。
8月9日，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月商品房及住宅銷售面積的同比上漲幅度，都超過了上半年的同比上漲幅度，其原因是樓市分化現(xiàn)象明顯：調(diào)控力度更大的一線城市持續(xù)萎縮，而部分沒有限購的二三線城市則是上漲的主力，它們拉高了整體房價(jià)上漲的幅度。
在萬科關(guān)注的14個主要城市中，北京、上海、廣州、深圳和杭州5個城市，成交量與去年同比有小幅下降，與2009年相比則是大幅下降，與2007同期相比則有50%的下降。
但張大偉對記者表示，“接下來很可能出現(xiàn)限購城市受到未限購城市爆發(fā)上漲的影響，也出現(xiàn)反彈，從而影響已經(jīng)出現(xiàn)的下調(diào)趨勢�！弊罱芏喑鞘谐霈F(xiàn)了因害怕限購到來，而搶趕末班車的現(xiàn)象。
他認(rèn)為，金九銀十是房地產(chǎn)市場最關(guān)鍵的銷售季，9-11月，很多城市的銷售量接近全年的一半。雖然外圍環(huán)境出現(xiàn)了變化，但更應(yīng)盡早確定第二輪限購城市名單�！皹鞘懈鞣讲┺恼诩觿��！睆埓髠シQ，目前樓市調(diào)控已到了逆水行舟的關(guān)鍵時(shí)期，一旦再次因?yàn)橥獠凯h(huán)境變化而放松樓市調(diào)控，市場很可能出現(xiàn)難以控制的變化。
楊紅旭認(rèn)為，在外圍環(huán)境的巨大變化后，限購擴(kuò)大化雖不能說胎死腹中，但估計(jì)再出臺限購的城市數(shù)量不會很多。
世聯(lián)地產(chǎn)研究總監(jiān)王海斌則表示，上半年地方賣地不利，土地頻頻流標(biāo)，下半年地方政府推地壓力很大，保障房資金又面臨缺口。
不過，萬科、保利、中海等主流房企他們?nèi)晕锤淖兡瓿踔两駥τ谡{(diào)控將長期存在不放松的判斷�！盁o論天氣如何變化，我們所做的就是把自己的事情做好，盡可能地促進(jìn)銷售�！庇袅琳f，他相信高層調(diào)控房地產(chǎn)的態(tài)度很堅(jiān)決。
房價(jià)下行趨勢未改
目前趨于一致的觀點(diǎn)是，外圍經(jīng)濟(jì)體的狀況惡化，對于中國經(jīng)濟(jì)和樓市而言，影響遠(yuǎn)沒有2008年那么大。
瑞穗證券大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈建光認(rèn)為，預(yù)計(jì)今年CPI高點(diǎn)出現(xiàn)在三季度，而全年CPI達(dá)到6%，目前國內(nèi)的首要任務(wù)仍然是控制通脹�！罢粫p易降低緊縮政策的力度�！敝行抛C券(600030,股吧)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家諸建芳對本報(bào)記者說。
今年6月份，標(biāo)普曾將中國房地產(chǎn)業(yè)的評級展望由穩(wěn)定下調(diào)至負(fù)面，理由是信貸趨緊且房地產(chǎn)銷售下滑。
這兩個因素目前來看并沒有改變。8月9日，標(biāo)普駐香港企業(yè)評級主管李國宜稱，隨著融資環(huán)境趨緊，中國房地產(chǎn)開發(fā)商未來幾個月的處境將更加艱難。一方面海外融資難度加大；另一方面中國政府加強(qiáng)了對信托市場融資的監(jiān)管。
李國宜并指出，標(biāo)普下調(diào)美國主權(quán)評級也可能引發(fā)市場動蕩，造成開發(fā)商融資成本上升。像沿海綠色家園和上海證大這樣的規(guī)模較小或杠桿率較高的開發(fā)商，可能面臨更大的融資壓力。
去年以來，房地產(chǎn)開發(fā)貸和按揭貸款都在下降。萬科提供的數(shù)據(jù)顯示，目前房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，國內(nèi)開發(fā)貸款最近一年多時(shí)間內(nèi)持久下降，今年到二季度其占比降到了17%，是2006年以來的最低水平；與去年同期類比，前6個月國內(nèi)貸款降至6.8%，接近2007年以來的低點(diǎn)，僅僅比2008年底略高一點(diǎn)點(diǎn)。
此外，主流開發(fā)商的銷售在7月份放緩。7月銷售數(shù)據(jù)顯示，包括萬科、保利、中海、綠城、富力等公司在內(nèi)，銷售環(huán)比均出現(xiàn)下滑，萬科、中海、保利環(huán)比下滑超過3成。
沈建光認(rèn)為，在房地產(chǎn)調(diào)控政策下，一線城市的房價(jià)拐點(diǎn)將在三季度出現(xiàn)。國內(nèi)多家券商機(jī)構(gòu)的報(bào)告也認(rèn)為，8、9月份的推盤高峰開始，房地產(chǎn)公司降價(jià)促銷是大概率事件。
渣打銀行報(bào)告也指出，到今年年底，多數(shù)二線城市可能會出現(xiàn)足夠銷售20個月的存量房，存量房的積壓將推動開發(fā)商降價(jià)銷售，導(dǎo)致房價(jià)下跌10%到20%。