作為下半年乃至整個“十二五”期間“保民生”工作的重頭戲，保障房無疑承載著太多社會期許，比如平衡產(chǎn)業(yè)投資需求、緩解社會居住矛盾等。未來五年，我國計劃新建保障性住房3600萬套，今年則計劃完成1000萬套的保障房開工任務。保障房建設的進程，牽動著各方關注的目光。
近期，上海證券報將持續(xù)關注各地保障房建設進展，希望通過解剖個案、分析問題、介紹經(jīng)驗，為讀者展現(xiàn)保障房建設的真實情況。
本期調(diào)查關注的是由廣州引起的經(jīng)濟適用房停建話題。根據(jù)本報記者深入調(diào)查，除廣州外，上海、重慶等地均在反思經(jīng)濟適用房模式的弊端，并有可能在未來淡出經(jīng)適房建設。如果這一趨勢繼續(xù)擴大，勢必在全國范圍內(nèi)產(chǎn)生一定影響�！笆濉逼陂g計劃的3600萬套保障房中，數(shù)百萬套的經(jīng)濟適用房建設計劃是否會因此生變？經(jīng)適房如何完成向公租房、配套商品房和普通商品房的過渡？如何建設和完善保障房的長效管理機制？我們試圖在本期的調(diào)查中回答這些問題。
一線城市率先反思經(jīng)適房
近日，廣州一場關于是否應該停建經(jīng)濟適用房的討論在政府和民間進行。根據(jù)當事人廣州新城市集團總裁曹志偉介紹，廣州市住房保障辦已經(jīng)表態(tài)，未來將逐步降低經(jīng)適房、限價房所占比例。業(yè)內(nèi)解讀稱，未來廣州新增保障房可能全部以公租房形式建設，停建經(jīng)濟適用房和限價房。
作為廣州政協(xié)委員，曹志偉在年初的廣州市兩會上提出了應該全面停建、停售財政投資的經(jīng)適房和限價房，并嚴格限制其轉手交易的建議。曹志偉認為，由于經(jīng)適房和限價房可交易的屬性，謀利者千方百計地希望進入該領域，這可能導致本不屬于被保障范圍的人占據(jù)寶貴的保障房資源，令其保障性質(zhì)成為空談。
近日，廣州市住房保障辦約談了曹志偉并給出8點回復。在談到經(jīng)適房問題時，住房保障辦稱，現(xiàn)在廣州已經(jīng)逐步降低經(jīng)適房、限價房所占的比例，并正在研究進一步嚴格管理已售經(jīng)適房和限價房的轉手交易。在必要時，政府將運用有優(yōu)先認購權回購轉手交易的經(jīng)適房和限價房，以便循環(huán)使用。“我相信經(jīng)適房和限價房離退出歷史舞臺的時間不會太遠了�！辈苤緜シQ。
實際上，反思經(jīng)適房并考慮逐步淡出這一市場的還有其他一線城市，比如上海、北京、重慶等地。上海一家參與保障房建設的大型房企內(nèi)部人士告訴記者，明年開始上海將增加公租房比例。而對于開發(fā)商未來大量參建公租房的操作模式，有關人士私下的分析是：開發(fā)商持有十年，十年后按商品房銷售。
那么，上海經(jīng)濟適用房為什么也在考慮淡出呢？“除了管理上可能出現(xiàn)的問題外，上海經(jīng)濟適用房的問題主要出在可售人群的數(shù)量上�！痹撊耸糠Q。
根據(jù)上海市房管部門的介紹，目前上海第一批經(jīng)濟適用房申請受理工作已經(jīng)完成，正式受理3.3萬戶家庭。為了讓更多家庭進入購買范圍，上海已經(jīng)在今年3月，將收入指標由第一批的人均月收入2900元以下、人均財產(chǎn)9萬元以下，提高到人均月收入3300元以下、人均財產(chǎn)12萬元以下。實施范圍從原來的13個區(qū)擴大到全市所有區(qū)（縣）。但是，根據(jù)業(yè)內(nèi)人士的說法，幾次變動中，另外兩條紅線一直沒有改變，一是人均面積15平方米以下，二是具有上海戶籍。在業(yè)內(nèi)人士看來，經(jīng)濟適用房面積本身并不大，如果再大幅提高人均居住面積的上限，比如提高到人均20平方米以下，那么，一個原有60平方米住房的三口之家購置經(jīng)濟適用房的必要性就變得牽強。
在這種情況下，如果經(jīng)適房項目位置遠一些、價格高一些，就可能導致更多的空置現(xiàn)象發(fā)生。此前，有媒體探訪上海已經(jīng)入住的三個經(jīng)濟適用房小區(qū)，發(fā)現(xiàn)交房5個月后，其真實入住率僅三成。
數(shù)據(jù)顯示，2011年度，上海市保障性安居工程計劃建設和籌措保障性住房1500萬平方米（約22萬套）。其中：經(jīng)濟適用住房開工500萬平方米（約8萬套）；動遷安置房（限價商品住房）開工800萬平方米（約10萬套）；公共租賃住房建設和籌措200萬平方米（約4萬套）。
也就是說，對比13個區(qū)3.3萬戶可購家庭數(shù)量和8萬套的2011年新開工量，經(jīng)適房的供應計劃與實際購買人群的數(shù)量差已經(jīng)顯現(xiàn)。
另外，深圳、北京、重慶等地業(yè)內(nèi)人士均表示，經(jīng)濟適用房的可操作性和可持續(xù)性一直是地方政府考慮的內(nèi)容。去年開始，重慶在萬佳苑等經(jīng)濟適用房屢出問題后痛定思痛，率先于全國形成了較完整的公租房方案。目前，重慶成為全國為數(shù)很少的已經(jīng)開始啟動公租房招租的城市之一，受到市場廣泛肯定。
經(jīng)適房悄然變身
“我們的項目是上海近20個經(jīng)濟適用房在建項目之一。目前建設沒有任何問題。首批交房時間在明年3月。應該說因為是保障房項目，在前期開工流程上走得很快。體現(xiàn)了政府對保障房的大力支持。但是未來項目用途是否有變化，我們不清楚。不過建還是正常建的�！币患医�(jīng)適房開發(fā)商稱。
該人士的擔憂并非沒有由頭。根據(jù)記者了解，考慮到經(jīng)適房可能供給過量，上海不排除考慮經(jīng)適房用途變更的可能性�！坝猛咀兏袃煞N可能：一是轉公租房，成為政府資源；二是改為市政工程的配套商品房�！庇嘘P專家表示。
據(jù)介紹，上海近20個經(jīng)適房項目分布在包括周浦、航頭、三林、浦江、顧村等10個基地。每個基地除經(jīng)適房項目外，還有其他類別的保障房項目，由一個或多個開發(fā)商開發(fā)。“目前經(jīng)適房建設的一般模式是，土地由政府劃撥，開發(fā)商出資開發(fā)。其收益由兩種方式體現(xiàn)：一是正常的配售；二是如果在取得大產(chǎn)證一年后仍未銷售完，剩余部分根據(jù)結算成本，由政府直接回購。兩種方式中開發(fā)商的利潤均基本鎖定在3%�！鄙鲜鲩_發(fā)商介紹。
如果說部分新的經(jīng)適房項目有望轉成其他類保障房，大量已建和在建經(jīng)適房項目仍有待銷售。為解決經(jīng)適房受益人群有限的問題，目前上海正弱化經(jīng)適房概念，降低準入門檻，讓更多人進入其中。其推出的新概念即“共有產(chǎn)權房”。
據(jù)了解，目前上海眾多經(jīng)適房項目采取共有產(chǎn)權方式，這樣一方面可以提高受益面，另外還可以通過后期再出售解決資金回籠問題�！拔恢迷胶�、成本越高的項目，政府持有的產(chǎn)權比例越高。比如現(xiàn)在三林等地一些項目政府和購房人所持有的產(chǎn)權比例分別為40%和60%，早期的項目雙方所持產(chǎn)權比例多為30%和70%。5年后經(jīng)適房上市，政府與購房人按持有的產(chǎn)權比例分享收益�！睒I(yè)內(nèi)人士介紹。
這一過渡性嘗試正受到其他城市的認可�！吧虾５墓灿挟a(chǎn)權房模式已經(jīng)受到北京等地的關注，并有可能得到推廣。”北京某地產(chǎn)商向記者表示。
保障房長效機制待解
實際上，最近一、兩年，經(jīng)濟適用房的規(guī)劃、立項、建設、配售和去化，已經(jīng)經(jīng)歷了很多變化。這也從側面反映出保障房長效規(guī)劃和管理機制的缺位。
房地產(chǎn)專家李戰(zhàn)軍認為，目前保障房建設計劃仍實行從上而下的任務分配模式，缺乏從各地基礎市場調(diào)研來的真實需求做支撐�？茖W合理的規(guī)劃方式應該從保障房產(chǎn)品特征、實際需求出發(fā)，匯總每個地區(qū)的應建數(shù)量、模式，最后形成全國性的規(guī)劃。
而因為規(guī)劃變更引起的潛在尋租風險也已開始顯現(xiàn)。“因為預期政府規(guī)劃可能會有這樣那樣的變化，開發(fā)商更有動力去占據(jù)保障房項目資源。一旦保障房建設風頭淡去，已經(jīng)立項開工的項目變更成其他性質(zhì)就會比較容易。”一位房地產(chǎn)界人士稱。
另外，保障房市場的信息透明度仍有待提高。目前除了官方公布的少量數(shù)據(jù)外，市場很難從公開渠道了解具體保障房項目的真實進展。
記者在采訪中還發(fā)現(xiàn)，上海標桿性保障房項目馨寧公寓存在隨意變更為商品房銷售的行為。一位購房人告訴記者，他在項目開工之初即以1.4萬—1.6萬元的單價，以商品房性質(zhì)購買了該小區(qū)某套住房。目前已經(jīng)和一些配套商品房業(yè)主一起拿到了首期交房�！奥犝f當初政府和開發(fā)商是有協(xié)議的，為了彌補開發(fā)商建保障房的收益，特批部分房源用于商品房銷售�！痹摌I(yè)主稱。
不過，令人疑惑的是，該業(yè)主反映的房源在網(wǎng)上房地產(chǎn)上標明為已售，性質(zhì)仍為配套商品房。業(yè)內(nèi)人士認為，保障房項目劃撥出部分房源用于商品房銷售是可以理解的，但商品房房源仍計入保障房統(tǒng)計數(shù)據(jù)就有“注水”的嫌疑。