一線城市樓市滯銷、庫存大增，開發(fā)商全年業(yè)績面臨考驗，如何備戰(zhàn)傳統(tǒng)旺季“金九銀十”，成為開發(fā)商迫在眉睫的問題。業(yè)內(nèi)人士指出，業(yè)績壓力較大的開發(fā)商可能會趁機以價格優(yōu)惠換取銷量，加快推盤、謹慎降價恐怕會是不少開發(fā)商“金九銀十”的策略。開發(fā)商規(guī)模降價促銷的情形一旦出現(xiàn)，一線城市房價將搖搖欲墜。

　　一線城市房價停漲 價格堅挺樓盤嚴重滯銷

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，7月一線城市北京、上海、廣州、深圳價格同比漲幅仍呈上漲態(tài)勢，不過這四個城市環(huán)比價格首次出現(xiàn)集體停漲，環(huán)比指數(shù)均為100。其中，上海、廣州和深圳今年以來首次出現(xiàn)價格環(huán)比漲幅為零。
　　曾經(jīng)領(lǐng)漲北京的通州區(qū)房價已經(jīng)進入了實質(zhì)性下降通道，最高時曾經(jīng)叫價每平方米兩萬五的房子,現(xiàn)在很多已下調(diào)至一萬七八。昌平、房山、順義等郊區(qū)的新樓盤，也都或多或少以各種形式下調(diào)價格進行促銷。8月初入市的樓盤金隅萬科城、中糧萬科長陽半島后期項目，入市后一周這兩個項目的成交均價分別為14868元/平方米、16223元/平方米，均創(chuàng)下調(diào)控以來的成交價新低。
　　上海打折優(yōu)惠樓盤也開始增多。中介機構(gòu)統(tǒng)計顯示，8月上海打折優(yōu)惠項目總數(shù)已經(jīng)達到145個，創(chuàng)今年單月打折優(yōu)惠項目數(shù)量新高，其中16個是8月新增優(yōu)惠項目。較前兩個月優(yōu)惠幅度也提升不少，優(yōu)惠幅度超過10萬元的有13個項目。中高檔樓盤香溢花城推出指定戶型優(yōu)惠40萬元的促銷活動，浦東外環(huán)外項目畢加索小鎮(zhèn)推出總價最高優(yōu)惠27萬元的活動。
　　而一些價格堅挺的樓盤則出現(xiàn)嚴重滯銷。上海嘉定區(qū)某樓盤，上周末加推了100余套兩居和三居精裝修房源，開盤兩天僅賣出20余套。中國證券報記者在售樓處看到，由于價格沒有變化，只有寥寥可數(shù)的幾個人來看房，銷售人員大多無所事事。不少高端樓盤甚至出現(xiàn)了個位數(shù)成交，位于黃埔的華潤外灘九里、閘北區(qū)的明園森林都市、長寧區(qū)的兆豐嘉園、普陀區(qū)的逸流公寓、楊浦區(qū)的祥生御江灣等內(nèi)環(huán)內(nèi)樓盤，銷售情況均不容樂觀，月度銷售套數(shù)幾乎都在個位數(shù)徘徊。
　　一向被視為樓市風(fēng)向標的深圳，由于新盤價格下調(diào)，今年二季度一二手房價格倒掛已大范圍出現(xiàn)。萊蒙水榭春天三期以2.1萬元/平方米價格入市，價格遠低于去年開盤的二期，該項目二期的二手房價已達到2.5萬元/平方米，一二手價格倒掛明顯。招商雍景灣以3.5萬元/平方米的均價開盤，該片區(qū)同等二手房價格卻達到5萬元/平方米。
　　中國營銷學(xué)會副理事長洪仕斌表示，嚴格的調(diào)控政策出臺，造成了購房者的徘徊觀望情緒。由于政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的態(tài)度堅決，不少房地產(chǎn)開發(fā)商開始計劃刺激銷售，加快資金回籠，一些房企已將降價策略提上決策日程，“金九銀十”的到來將為開發(fā)商規(guī)模降價促銷提供契機。

　　庫存高企資金惡化 房企自籌資金大幅增長

　　北京房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)站顯示，截至8月22日，北京一手住宅庫存總量為10.85萬套。北京中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉表示，8月前三周北京樓市的成交量僅為3357套，如果按照這個消化速度計算，在不增加新盤的基礎(chǔ)上，消耗掉現(xiàn)有庫存也需要超過一年半的時間。即使將后市預(yù)想得樂觀一點，按照限購后平均的成交量計算，消耗庫存也需要16個月。
　　中國證券報記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，上海的一手住宅可售套數(shù)有5.3萬套，可售面積785萬平米。深圳的一手住宅可售套數(shù)2.18萬套，可售面積為203萬平方米。按照今年以來的銷售速度，這些庫存消化期都在10個月以上。
　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，7月末11個重點城市的存貨總量達到了66.9萬套，環(huán)比上半年上漲了6.5%。尤其是北京市下半年的潛在供應(yīng)量為900萬至1000萬平方米左右、明年上半年潛在供應(yīng)量超過1000萬平方米，最近一年北京市場商品房的供應(yīng)量很可能超過2000萬平方米，供應(yīng)住宅總套數(shù)有可能超過15萬套。樓市庫存歷史高點，有可能在年內(nèi)或明年初出現(xiàn)。
　　上市房企的存貨也迅速增長，根據(jù)已公布中報的72家上市房企數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年二季度末存貨總量達到6510億元，較一季度末的5958億元，上升了9.26%，與去年同期相比上升幅度則超過40%。僅萬科、金地和招商地產(chǎn)三家，存貨總量就達到2764億元。
　　庫存壓頂，開發(fā)商的資金鏈卻在快速惡化。已公布中報的72家上市房企數(shù)據(jù)顯示，有7家公司資產(chǎn)負債率超過80%，21家公司資產(chǎn)負債率超過70%。中國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生近日曾表示，1-7月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源同比增長了23.1%。然而，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的增長幅度僅為6.4%，個人按揭貸款下降了5.1%。企業(yè)自籌資金大幅增長，成為了資金來源保持較高增速的主要原因。
　　易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭指出，房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金比重大幅上升，由1-2月的34.4%上升到1-7月的40.3%，可見隨著國內(nèi)信貸環(huán)境繼續(xù)緊縮，開發(fā)企業(yè)資金狀況不容樂觀，被迫更多利用自有資金。
　　今年上半年一些房企業(yè)績已不容樂觀，金地集團今年上半年營業(yè)收入及凈利潤同比大幅下降41.0%和61.0%。湯臣集團由于內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上半年銷售收益下降，持有證券受金融危機影響出現(xiàn)賬面虧損，預(yù)期中期業(yè)績可能虧損。主營內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的瑞安房地產(chǎn)上半年凈利潤則大幅下降50%。有大型上市房企負責人表示，目前銷售壓力較大，要完成全年銷售任務(wù)，下半年降價促銷成必然選擇。

　　加快推盤謹慎降價 買賣雙方心態(tài)發(fā)生逆轉(zhuǎn)

　　調(diào)控嚴厲、樓盤滯銷，使得買賣雙方心態(tài)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，不少開發(fā)商和投資客開始著急出貨，樓市逐漸過渡到買方市場，市場參與者的預(yù)期出現(xiàn)明顯變化。21世紀不動產(chǎn)浦東一家分店負責人表示，上海高端物業(yè)市場預(yù)期已經(jīng)發(fā)生變化，8月以來，高端樓盤的二手房賣家心態(tài)出現(xiàn)松動，在陸家嘴、徐匯中心等板塊，高端物業(yè)賣家普遍可接受5%至15%的議價，不少業(yè)主希望盡快出手所持物業(yè)，抽身離市或轉(zhuǎn)投其他市場。
　　面對即將到來的“金九銀十”，一線城市推盤速度明顯加快。北京市9月預(yù)計上市的新盤多達41個，昌平、房山等郊區(qū)依然是供應(yīng)大戶。上海樓市供應(yīng)量也出現(xiàn)明顯回升，8月15日至21日一周，上海的商品住宅供應(yīng)面積為20.28萬平方米，環(huán)比前周上漲20.4%。尤其是隨著“金九銀十”即將來臨，前期滯銷的高端樓盤推盤加速，華潤置地九里4月推出的一批房源僅售出一套，而今再度推出47套大平層房源。
　　中原地產(chǎn)分析，最近4個月以來，在成交持續(xù)低迷的情況下，由于庫存壓力較大，北京的開發(fā)商非但沒有捂盤惜售，反而加快了推盤的速度。這種情況表明開發(fā)商已經(jīng)意識到調(diào)控政策并非短期措施，在庫存不斷增加、融資不暢的大環(huán)境下，通過小幅降價來刺激銷售已經(jīng)成為眾多開發(fā)商的首選。未來兩個月將是開發(fā)商集中推盤的時期，屆時受資金壓力的影響，新增供應(yīng)預(yù)計將會進一步放量。
　　中國指數(shù)研究院副院長陳晟表示，近期樓市低迷跟淡季的市場周期有關(guān)，在“金九銀十”來臨前的8月，開發(fā)商更多地選擇按兵不動蓄勢待發(fā)，加強客源“蓄水”，制定價格策略，為9月后的入市做準備。
　　不過也有專家表示，2008年中國曾經(jīng)出現(xiàn)過房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的危機，當時整個行業(yè)資金缺口超過7000億元。而今年房地產(chǎn)企業(yè)的情況與2008年不太一樣，雖然成交量持續(xù)低迷，但企業(yè)的資金管理能力在不斷提升，現(xiàn)金普遍高于短期借款和一年內(nèi)到期流動負債。
　　上海地區(qū)的開發(fā)商雖然一方面在加快推盤，另一方面價格卻沒有明顯的調(diào)整。統(tǒng)計顯示，8月15日至21日一周上海商品住宅成交均價為2.24萬元/平方米，環(huán)比前周依然上漲。今年以來，上海新房成交均價始終保持在2.2萬元以上的高位。
　　業(yè)內(nèi)人士認為，多數(shù)業(yè)績壓力較大的開發(fā)商可能會趁“金九銀十”大量推盤，以價格優(yōu)惠換取銷量；但也有部分開發(fā)商仍消極應(yīng)對，降價積極性不高。
　　德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟認為，最近兩周推盤量逐漸回升，不少開發(fā)商已經(jīng)著手在為即將到來的“金九銀十”做準備，可以預(yù)期未來一段時間供應(yīng)量會有所增加。不過如果價格沒有出現(xiàn)調(diào)整，成交量可能仍難擺脫低迷，開發(fā)商期待的“金九銀十”銷售行情也可能成為泡影。