在三輪調(diào)控的疊加影響下，樓市即將迎來(lái)的這個(gè)“金九銀十”很難延續(xù)往年的輝煌。面對(duì)“四座大山”的重壓，開發(fā)商不得不做出實(shí)質(zhì)性的戰(zhàn)略調(diào)整。
根據(jù)房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)，8月中上旬樓市的供應(yīng)量與7月同期相比增加了七成。而僅8月19、20兩日，開發(fā)商取得預(yù)售許可證將要入市的項(xiàng)目就達(dá)到8個(gè)，開發(fā)商期待在傳統(tǒng)旺季取得良好銷售成果的意圖表露無(wú)遺。
然而，和去年相比，今年“金九銀十”，開發(fā)商將會(huì)面臨多方面的銷售壓力。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，10月份后，樓市價(jià)格平均下調(diào)比例可能達(dá)到5%-10%。
壓力一 成交量未現(xiàn)回暖趨勢(shì)庫(kù)存同比增萬(wàn)套
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至24日，8月北京新房住宅成交3946套，預(yù)計(jì)全月成交在5500套左右，環(huán)比下降約40%，是新政半年以來(lái)各月成交量的最低值。
傳統(tǒng)的“金九銀十”將近，但新房住宅成交量卻出現(xiàn)半年以來(lái)的最低值，且未現(xiàn)上漲趨勢(shì)，因此，“金九銀十”出現(xiàn)成交量低位回暖的拐點(diǎn)時(shí)間或?qū)⒀舆t，至少在9月初尚難以體現(xiàn)。
與此同時(shí)，樓市庫(kù)存量再次回歸10.8萬(wàn)套的高峰，較去年8月底增加了1萬(wàn)多套，預(yù)計(jì)隨著9月份的開盤放量，庫(kù)存量極有可能突破11萬(wàn)。受目前銷售狀況和庫(kù)存壓力的影響，在售和未來(lái)兩月將要入市項(xiàng)目的銷售壓力短期內(nèi)很難有所減弱。
壓力二 超半數(shù)項(xiàng)目“低開”降價(jià)壓力持久
8月23日，富力地產(chǎn)在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上宣布調(diào)控以來(lái)價(jià)格已下調(diào)10%，預(yù)計(jì)下半年價(jià)格還會(huì)下調(diào)10%。
據(jù)了解，今年富力地產(chǎn)在京已開盤銷售的商品房住宅項(xiàng)目金禧家園，擬售和成交均價(jià)較去年上一期開盤時(shí)分別下降7%和4%。而這只是整體市場(chǎng)的一個(gè)縮影。
房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至8月25日，北京共有108個(gè)商品期房住宅項(xiàng)目入市，舊盤新開的項(xiàng)目有65個(gè)，其中約有35個(gè)成交價(jià)格低于上期開盤，占54%。而算上打折促銷的純新盤，今年實(shí)際降價(jià)的商品住宅項(xiàng)目比重將超過50%。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，一方面，城區(qū)降價(jià)項(xiàng)目少有分布，城區(qū)商品住宅成交比重較7月下降11%，預(yù)計(jì)“金九銀十”期間城區(qū)不會(huì)出現(xiàn)價(jià)格大幅上漲的可能；另一方面，大型房企下調(diào)價(jià)格對(duì)于市場(chǎng)的標(biāo)桿作用得以凸現(xiàn)，加上中小房企在京存貨較多，即使在“金九銀十”，價(jià)格下調(diào)的步調(diào)也不會(huì)停滯。
壓力三 購(gòu)房成本達(dá)歷史高位需求難回升
和去年“金九銀十”相比，消費(fèi)者購(gòu)房成本顯著提高，購(gòu)房需求被抑制。
自去年10月20日起，央行累計(jì)上調(diào)基準(zhǔn)利率5次，5年以上房貸利率由5.94%上漲為7.05%，而算上2010年9-10月首套房貸尚存在基準(zhǔn)利率85折的優(yōu)惠，實(shí)際5年以上房貸利率上漲2個(gè)百分點(diǎn)。同樣貸款100萬(wàn)，20年還清，當(dāng)前月還款額和總還款額分別增加了1156元和28萬(wàn)元。
另外，根據(jù)央行25日數(shù)據(jù)，7月人民幣存款減少6687億元，同比少增8166億元，這意味著市場(chǎng)現(xiàn)金流動(dòng)速度加快，通貨膨脹的壓力依舊存在，“金九銀十”期間加息預(yù)期增加。這與消費(fèi)者購(gòu)房意愿的減少將形成疊加效應(yīng)，與往年同期相比，消費(fèi)者購(gòu)房意愿明顯不足。
壓力四 業(yè)績(jī)環(huán)比下滑27% 房企資金鏈堪憂
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，8月房企在京新開商品期房住宅銷售業(yè)績(jī)約為65億，環(huán)比下降27%。鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，房企在售期房住宅銷售業(yè)績(jī)下降將直接影響房企的自籌資金來(lái)源。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的7月份房地產(chǎn)資金來(lái)源數(shù)據(jù)，受成交低迷的影響，自籌資金環(huán)比降幅28.8%，預(yù)計(jì)8月這一指標(biāo)依然會(huì)有所下降。
此外，9月份北京將會(huì)有30個(gè)左右項(xiàng)目入市，較8月份約增長(zhǎng)一倍。一方面房企期待“金九銀十”旺季或放量一搏，另一方面今年“金九銀十”受上述因素制約未必成交火熱，房企資金回籠更多地需要在價(jià)格、供應(yīng)等多方面平衡中得以實(shí)現(xiàn)。
分析 尋求逆市突圍房企降價(jià)迫在眉睫
隨著入市新項(xiàng)目的增多，樓市庫(kù)存量可能在4季度達(dá)到高峰。而在觀望情緒日益濃厚的市場(chǎng)環(huán)境下，只能通過降價(jià)的方式才能有效提高成交量。
目前，已有部分企業(yè)下調(diào)新入市項(xiàng)目?jī)r(jià)格。23日，富力地產(chǎn)宣布價(jià)格下調(diào)10%，以后存在進(jìn)入深度調(diào)整的可能。預(yù)計(jì)其他房企除了上半年供應(yīng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整外，下半年主要在價(jià)格上進(jìn)行調(diào)整。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，10月份后，價(jià)格平均下調(diào)比例可能在5%-10%。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，今年“金九銀十”期間，開發(fā)商面臨多重壓力，僅僅對(duì)單一方面做出應(yīng)對(duì)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，更需要對(duì)各方面有所平衡。比如房?jī)r(jià)下降是否能夠獲得薄利多銷，提高成交量，是否能夠減少庫(kù)存，都是開發(fā)商做出相應(yīng)對(duì)策時(shí)應(yīng)該考慮的方面。