8月22日，中弘·北京像素的北1號樓在拖延3個(gè)月交房后，終于通知業(yè)主前來收房。
但是在收房現(xiàn)場，筆者從眾多業(yè)主的臉上并沒有發(fā)現(xiàn)收房時(shí)該有的喜悅之情，反倒有很多業(yè)主面露擔(dān)憂之色。
據(jù)筆者了解得知，北1號和3號樓原定6月份交房，后因開發(fā)商延誤交房，每個(gè)業(yè)主每天可以獲得約萬分之一的賠償金，以一套總價(jià)100余萬元的74平米左右的兩居計(jì)算，其獲得1萬多元的補(bǔ)償金。
但是一位業(yè)主向筆者透露，他們并不在乎這1萬多元的賠償金，而是對于這個(gè)項(xiàng)目2年前買多少錢，至今仍然是多少錢，根本沒有漲價(jià)而感到煩惱。原因在于，很多人買這里的房子并不是為了居住，因?yàn)槠涫?0年產(chǎn)權(quán)公寓，很多人是為投資而買的，但是這個(gè)項(xiàng)目由于周邊配套沒跟上等因素，至今價(jià)格跟2009年的時(shí)候沒有變。
此外，該項(xiàng)目屬于“商改住”項(xiàng)目，存在著很多讓業(yè)主擔(dān)憂的問題。實(shí)際上，不止中弘·北京像素，很多“商改住”項(xiàng)目都引發(fā)了業(yè)主或者購房者的各種擔(dān)憂。
產(chǎn)權(quán)年限縮水
8月22日下午，筆者來到了中弘·北京像素收房現(xiàn)場，現(xiàn)場的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴筆者，今天收房的是北3號樓。
筆者跟隨一家業(yè)主進(jìn)入北3號樓驗(yàn)房，發(fā)現(xiàn)該樓的設(shè)計(jì)是公寓式酒店形式，除特殊樓層外，每層從1001-1039號，39戶人家共用兩個(gè)電梯間，共6部電梯，樓道冗長且灰暗。
當(dāng)時(shí)業(yè)主陳先生的妻子就表示，“要是發(fā)生火災(zāi)之類的，慌亂逃生時(shí)怕是擠不出去�！�
陳先生告訴筆者，“這個(gè)樓我是去年3月份買的，當(dāng)時(shí)價(jià)格是17000元／平方米左右，總價(jià)70多萬，產(chǎn)權(quán)年限是50年，50年之后的歸屬問題，我比較擔(dān)心。”
據(jù)筆者了解，根據(jù)我國《物權(quán)法》規(guī)定，普通住宅70年產(chǎn)權(quán)到期自動(dòng)續(xù)期，而商業(yè)住宅如何續(xù)期尚不明確。
另外，中弘·北京像素項(xiàng)目的銷售人員告訴筆者，該項(xiàng)目主要由南北兩區(qū)19棟塔樓構(gòu)成，項(xiàng)目用地不是分期獲取的，而是整塊地一起獲取而分期開發(fā)的。后期樓盤可能會(huì)在明年年底交房。
筆者根據(jù)以上了解的情況粗略計(jì)算，后期交樓的房子產(chǎn)權(quán)證可能只剩下42年，甚至更少。
“再有就是，這個(gè)項(xiàng)目用地是2004年獲取的，也就是說，三個(gè)月后，我拿到產(chǎn)權(quán)證時(shí)，實(shí)際上，產(chǎn)權(quán)年限只剩下43年。這也讓我不安，因?yàn)槿绻也挥脕碜�，想賣出去的話，肯定不好賣，”陳先生還這樣告訴筆者。
“商改住”項(xiàng)目轉(zhuǎn)手費(fèi)高
據(jù)相關(guān)資料顯示，目前，北京有
47家開發(fā)商涉及52個(gè)商改住項(xiàng)目。
其中，包括合生創(chuàng)展的合生·世界村和合生·麒麟社，力迅地產(chǎn)的“7克拉”，中糧置業(yè)的大悅公寓，凱德置地的凱德·華璽等。
業(yè)內(nèi)知情人士向筆者透露，北京目前在售和即將入市的“商改住”項(xiàng)目遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止52個(gè)，至少有100多個(gè)，甚至?xí)_(dá)到200多個(gè)。保守估計(jì)，目前，北京“商改住”類項(xiàng)目的存量在市場上可以賣三年。
另外，這類“商改住”項(xiàng)目一旦轉(zhuǎn)手，在買房稅費(fèi)及二次交易費(fèi)用方面，都高出70年產(chǎn)權(quán)的普通住宅一大截。
值得注意的是，除了買賣成本高之外，還有一些“商改住”項(xiàng)目居住成本也比較高。
據(jù)筆者了解，“IN北京”項(xiàng)目是商水商電，沒有天然氣入戶，大悅公寓項(xiàng)目是酒店式公寓，也沒有天然氣。金茂府商業(yè)公寓等項(xiàng)目，也都存在類似問題。
很明顯，這些因素都加大了生活成本。
值得注意的是，筆者從中弘·北京像素項(xiàng)目的銷售人員處了解到，雖然商用辦公樓原則上應(yīng)該是商水商電，但事實(shí)上，該項(xiàng)目是民水民電。
筆者也從多處樓盤得知，很多后期入市的“商改住”項(xiàng)目都會(huì)盡力運(yùn)作成民水民電來賣。因?yàn)樯趟屉娛召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)幾乎是民水民電一倍左右。
有知情人士透露，這些項(xiàng)目是申請臨時(shí)水電，也就是說，在打政策的擦邊球。
另外，有購房者表示擔(dān)憂，“如被查處，是不是還會(huì)收取商業(yè)水電的費(fèi)用，另外，聽說去年有一個(gè)樓盤交房的時(shí)候，被收取了200元/平方米的公共維修基金。根據(jù)北京市建委的規(guī)定，公共維修基金只針對住宅項(xiàng)目收取。沒想到商用住宅也收這筆費(fèi)用，誰知道這類項(xiàng)目會(huì)不會(huì)在交房的時(shí)候也收上這樣一筆費(fèi)用呢。”
除此之外，記者了解到的幾個(gè)“商改住”類項(xiàng)目的取暖費(fèi)基本上都是30元/m2，要高于一般取暖收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
物業(yè)費(fèi)的收取也相對較高。據(jù)悉，大悅公寓的物業(yè)費(fèi)6元/平方米，明顯高于普通住宅的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
項(xiàng)目配套和設(shè)計(jì)不適合居住
業(yè)內(nèi)專家分析，商改住項(xiàng)目因?yàn)楦淖兞送恋厥褂眯再|(zhì)，有一些規(guī)劃和設(shè)計(jì)上的限制，雖然做成住宅來賣，但事實(shí)上卻有很多方面不適合居住。
據(jù)筆者了解，合生世界村項(xiàng)目，目前公交線路和軌道交通都相對不便，出行受到影響。周邊生活配套檔次也較低，只能滿足基本的生活配套，尤其是缺乏醫(yī)院、教育基配套設(shè)施。
據(jù)了解，該項(xiàng)目位于通州馬駒橋附近，周邊多是一些企業(yè)園和物流基地，距離商業(yè)街較遠(yuǎn)，且沒有公交車直達(dá)該項(xiàng)目地址，需要走上很長一段路程才能到達(dá)。
該項(xiàng)目附近還有一個(gè)“商改住”樓盤，該樓盤銷售人員指出，未來這里會(huì)通地鐵，配套會(huì)相應(yīng)的完善。
據(jù)悉，目前7克拉項(xiàng)目周邊環(huán)境、衛(wèi)生較差，比較影響居住體驗(yàn)。加上豐臺的教育資源較少，質(zhì)量較差，對子女教育不利。
據(jù)相關(guān)規(guī)定，非住宅項(xiàng)目一般不強(qiáng)制性要求設(shè)計(jì)配套服務(wù)設(shè)施，例如學(xué)校、商業(yè)、居委會(huì)等，也就是說沒有配套的幼兒園、學(xué)校，沒有配套醫(yī)療、養(yǎng)老服務(wù)等。
中弘·北京像素的業(yè)主也對表示，“窗戶外護(hù)欄做得不好，這種設(shè)計(jì)讓我們有孩子的家庭感覺很危險(xiǎn)，怕孩子開了窗子之后不小心掉下去�！�
據(jù)了解，大多數(shù)“商改住”項(xiàng)目都是酒店式公寓設(shè)計(jì)，一梯40戶的也有，出入不方便，一些“商改住”項(xiàng)目雖然不限購，但仍舊有很多因素讓業(yè)主和購房住擔(dān)憂。