樓市降價的負面效應正在發(fā)酵。
近日,位于北京通州的華業(yè)東方玫瑰推出特價房源,房價降幅15%以上,這引發(fā)了老業(yè)主強烈不滿。8月17日,為了平息這一風波,華業(yè)東方玫瑰成為此輪調控以來北京樓市首個公開向前期業(yè)主承諾可無條件退換房的樓盤。
記者了解到,盡管華業(yè)地產(chǎn)方面已經(jīng)提出了一份解決方案供業(yè)主選擇,但至今雙方并未就相關補償事宜達成一致。
值得注意的是,正值樓市“金九銀十”來臨之際,北京樓市已經(jīng)開始醞釀或明或暗的降價潮,此時華業(yè)東方玫瑰的糾紛事件正在成為此輪降價后遺癥的樣本。降還是不降,已成為開發(fā)商不得不面對的兩難選擇。
老業(yè)主狙擊“領降盤”
8月初,位于通州的華業(yè)東方玫瑰二期A9號樓在推出了90套特價房,均價為每平方米15500元,部分較低樓層單價為每平方米14500元。
而就在今年4月,A4號樓開盤伊始的銷售定價高達18000~19000元/平方米,即使與最終的銷售均價17000元/平方米的價格相比,降幅也高達15%以上。此消息一出,立刻引發(fā)了前期銷售的A4號樓多位老業(yè)主的極度不滿。
“第一感受是震驚,然后是憤怒!痹谝环荨叭A業(yè)東方玫瑰A4樓業(yè)主”的公開信中,華業(yè)東方玫瑰的老業(yè)主表示,就在幾周前還有業(yè)主以每平方米19300元的價格買了一套88平方米的房子,而這批推出的特價房以更好的戶型竟以每平方米14500元起價,讓該業(yè)主40多萬元房款在一夜之間蒸發(fā)。
除了公開信的譴責,隨后兩周內部分老業(yè)主多次出現(xiàn)在項目售樓處聚集抗議,要求補償差價或退房,經(jīng)過幾輪紛爭,此事也逐步發(fā)酵成為降價維權的標志性事件。
8月17日,華業(yè)地產(chǎn)終于針對此事公布了一份名為《諾亞方舟計劃》的補償方案,該方案中提出,可以按照合同價的5%返還A4號樓購房業(yè)主購房款,但并非現(xiàn)金返還而是提出了三種沖抵方式:沖抵物業(yè)費或車位租賃費;沖抵車位購置款,并在建委報價基礎上享受8折優(yōu)惠;沖抵再購或新推薦成交購房款。不接受返還方案的,還可以選擇無約束換房,根據(jù)需要換至A9號樓,或者無理由、無條件退房。
對此,華業(yè)地產(chǎn)董事會秘書趙雙燕表示,此前推出的特價房源完全屬于一種正常的市場行為,這一補償方案則是作為開發(fā)商在面臨市場冰封、價格波動的情況下,兼顧新、老業(yè)主利益而推出的。
8月19日,華業(yè)地產(chǎn)方面表示此項方案正式實施,并已經(jīng)與部分前期老業(yè)主洽談具體補償細節(jié)。不過,一些華業(yè)東方玫瑰4號樓業(yè)主們仍然通過公開信和現(xiàn)身業(yè)主論壇的方式表達不滿,不乏“補償力度不夠”、“退房換房不現(xiàn)實”、“不返現(xiàn)金沒誠意”的聲音。
顯然,這份引發(fā)外界關注的公開補償方案,仍然沒能緩和老業(yè)主與開發(fā)商的矛盾。
不降難 降價更難
“能夠從買房人的利益角度出發(fā)去思考問題的行為是值得肯定,但是并不值得鼓勵。”在評價這場從老業(yè)主抗議維權到開發(fā)商被動補償?shù)牟┺臅r,北京市房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長陳志認為,商品房買賣作為市場交易范疇,購房者應該學會自行承擔價格的上下波動。陳志表示,目前在一些受到嚴格限購措施調控的城市,房價未來下行波動的可能性很大,尤其是北京通州為首的供需倒掛區(qū)域,到底房價何時降至底部都還不好預計,而由于受到業(yè)主壓力就補償和同意退房的方式,不符合契約精神,對于市場將帶來不好的示范。
縱觀通州區(qū)域,在限購政策之下,新盤庫存量大、供需倒掛、成交低迷,已經(jīng)成為北京,乃至全國限購區(qū)域的典型代表。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年3至7月份,通州地區(qū)商品房新增供應3356套,而總銷售量僅為520套,只占到總數(shù)的15%。
今年7月,通州珠江拉維小鎮(zhèn)推出30套特價房,其中毛坯房均價為每平方米14500元,精裝修房均價為每平方米16000~18000元,比此前最高每平方米26000元的銷售報價下調近萬元。通州M5朗峰、月亮河公園等項目也在相繼舉辦一系列降價優(yōu)惠活動。
記者在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)看到,東方玫瑰家園于2011年4月24日獲得預售許可證,批準預售部位為A4#、A5#、A6#、A7#、A9#住宅樓的大部分單元,獲準預售的總面積為12.18萬平方米。刨除涉及已售出的4號樓和推出60多套特價房的9號樓,至少還有七成以上的房源尚未放出。
華業(yè)東方玫瑰此前的銷售記錄顯示,5月份,項目成交367套,6月、7月分別成交76套、23套,3個月銷售466套。而8月初推出的引發(fā)紛爭的90套特價房源,僅在半個月內就有60余套預訂成交。按照華業(yè)地產(chǎn)年初未通知東方玫瑰項目定下的20萬平方米銷售目標計算,即使下半年余下3棟樓全部售出也僅能完成六成的銷售任務。
顯然,即使明知降價后要承受前期業(yè)主的強力反彈,華業(yè)東方玫瑰也必須要為后期銷售找到出路。
與華業(yè)東方玫瑰推出特價房后的進退維谷相似,北京樓市眾多明折暗降的樓盤中,已經(jīng)出現(xiàn)多起老業(yè)主不滿糾紛。同樣位于通州的某知名項目在降至19000元/平方米后,也有向前期業(yè)主折返部分物業(yè)費的情況。在北京實行限購政策后有過降價行為的遠洋一方、首開常青藤等項目,也均有前期老業(yè)主維權紛爭的情況,降價優(yōu)惠與老業(yè)主維權鬧事幾乎畫上了等號。
為了給后期銷售鋪路,也曾出現(xiàn)在降價后主動承諾給前期老業(yè)主補償?shù)捻椖,去?1月份,通州京貿國際城將開盤時的每平方米26000萬元下調至每平方米19800萬元,承諾對購房金額高于每平方米2萬元的部分進行足額返還。不過該項目開盤時報出的價格此前每月的成交套數(shù)都是個位數(shù),此舉大有借勢炒作之嫌。
“最好的方式是把損失降到最低,既能安撫老業(yè)主,同時又不影響后期銷售!睂Υ,亞豪機構市場總監(jiān)郭毅表示,目前樓市價格正在面臨大面積降價的窗口期,如何以最小的代價尋求降價換取的銷售契機與負面影響的平衡點,將成為年內諸多開發(fā)商所要面臨的抉擇。