北京房地產交易管理網昨天發(fā)布統(tǒng)計數據顯示，截至30日，8月北京新房及二手房住宅簽約總量創(chuàng)3年來新低。與此同時，庫存量卻創(chuàng)下兩年新高。業(yè)內人士認為，成交萎縮將引發(fā)價格拐點，預計未來房價將有10%左右的下降空間，降價趨勢將至少持續(xù)至今年年底。

　　成交量環(huán)比降近3成

　　數據顯示，8月1日至30日，北京新房住宅簽約套數為5261套，二手房住宅簽約套數為7782套，合計簽約1.3萬套，環(huán)比降26.4%，預計全月成交量約為1.37萬套。這一成交量創(chuàng)造了2009年來的最低值，甚至遠遠低于2008年的大部分月份。
　　鏈家地產根據歷年樓市成交數據發(fā)現，除2009年（量價齊高）外，近幾年北京全市住宅成交總量均維持在26萬-28萬套，相當于單月成交量為2.2萬套左右。鏈家地產首席分析師張月認為，受限購、限貸政策影響，購房者購房意愿普遍低落，觀望情緒濃厚，購房者總量減少，限購半年來，外地戶籍比例不足1成。此外，供應量減少，8月新增市場供應主要集中在最近幾天，這些項目尚未形成大量簽約。

　　量變將引發(fā)價格拐點

　　價格方面，8月北京新房住宅簽約均價為21689元/平方米，相比7月的22235元/平方米下跌2.5%；二手房住宅均價為23480元/平方米，相比7月23690元/平方米的成交均價繼續(xù)微跌0.9%。
　　鏈家地產市場研究部監(jiān)測2010年來北京住宅成交量與房價的關系發(fā)現，當月成交量低于1.6萬套時，價格將迎來下降拐點。目前來看，市場成交量正處于迎來價格下降拐點的區(qū)間內。張月預計，未來房價存在10%左右的下降空間，降價趨勢將一直持續(xù)至年底后維穩(wěn)，而二手房價格下降將滯后新房1-2個月。

　　庫存量創(chuàng)兩年新高

　　截至8月30日，北京住宅庫存總套數為10.9萬套，這一數字刷新了自2009年8月11日之后兩年來的最高值。
　　在樓市庫存快速上漲的同時，市場供應也在繼續(xù)加速放量。北京中原地產統(tǒng)計數據顯示，北京市下半年的潛在商品房供應量為900萬-1000萬平方米左右，明年上半年潛在供應量仍將超過1000萬平方米，以此推算，未來一年市場商品房的供應量很可能超過2000萬平方米，住宅總套數有可能突破15萬套。
　　北京中原地產市場研究總監(jiān)張大偉分析，若按照8月前三周商品房的平均銷售量來估算，目前樓市存量至少需要24個月才能消化掉。北京乃至全國的庫存歷史高點，有可能在今年內或明年初出現。

　　>>相關：商業(yè)地產量價齊漲

　　在住宅市場哀鴻一片的同時，商業(yè)地產卻逆勢升溫。
　　北京中原地產統(tǒng)計數據顯示，在8月所有物業(yè)類型中，除住宅簽約面積明顯下調外，辦公、商業(yè)、車位等商業(yè)用途的物業(yè)簽約面積均有明顯上漲。其中，辦公類物業(yè)環(huán)比上漲63.5%，商業(yè)單位上漲37.4%，車位上漲32.5%。在各類價格指數中，8月寫字樓價格出現明顯大漲，均價達26866元/平方米，環(huán)比上漲25%，創(chuàng)歷年來最高。
　　張大偉表示，由于商業(yè)地產不受樓市調控影響，成為各類資金避險的最佳領域，此外，較高的回報率也使得最近考慮價值投資的購房者更多傾向商業(yè)地產。

　　北京租金環(huán)比漲0.8%

　　據中介機構統(tǒng)計，8月份北京租賃市場房屋成交總量與7月基本持平，租金環(huán)比小幅上漲0.8%，而昌平、大興、順義等遠郊區(qū)縣的租賃需求開始降溫，成交量也逐步回落。
　　據偉業(yè)我愛我家市場研究院數據統(tǒng)計，8月份北京全市租賃市場成交總量與7月份相比基本持平。成交均價方面，8月份租賃市場成交均價為3255元/月/套，與7月份的3229元相比，小幅上漲了0.8%。供需方面，8月份租賃房源供應量與7月份基本持平，客戶需求量則上漲了7%。
　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，除學校聚集的部分熱點區(qū)域租賃市場仍將延續(xù)一個月左右的旺季局面外，其他區(qū)域的租賃市場逐步轉向淡季，租金也將穩(wěn)中有降。