自樓市調(diào)控以來(lái)，有關(guān)樓市拐點(diǎn)的競(jìng)猜就一直沒(méi)停過(guò)。然而，在一輪又一輪的調(diào)控政策的作用之下，雖然5月起，在中海地產(chǎn)等大型開(kāi)發(fā)商的帶領(lǐng)下，深圳房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)跡象，但直至今日，也并未出現(xiàn)大規(guī)模的實(shí)質(zhì)性下滑。上半年深圳樓市調(diào)控手段頻出，政策高壓只增不減，下半年新盤(pán)將大量入市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈。在這種局面之下，深圳房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了“堅(jiān)挺、膠著、疲軟”后，眾人翹首企盼的拐點(diǎn)究竟何時(shí)會(huì)到來(lái)？
限貸、限購(gòu) 深圳樓市調(diào)控維持高壓態(tài)勢(shì)
為了控制房?jī)r(jià)漲幅，限貸、限購(gòu)之外，今年深圳頻出各類(lèi)調(diào)控手段。
從一房一價(jià)政策開(kāi)始，限價(jià)之說(shuō)便在深圳傳開(kāi)。雖然該說(shuō)法并未得到深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)(以下稱(chēng)深圳市規(guī)土委)的認(rèn)可，但5月起，深圳新入市樓盤(pán)價(jià)格開(kāi)始明顯走低。
記者5月7日走訪深圳龍華片區(qū)的萊蒙水榭春天項(xiàng)目時(shí)，銷(xiāo)售人員告訴記者，雖然尚未拿到預(yù)售許可證，但價(jià)格大約會(huì)在25000元/平方米左右。而當(dāng)時(shí)附近在售樓盤(pán)的均價(jià)也大約處于該水平。
然而，6月7日，該樓盤(pán)的正式開(kāi)盤(pán)均價(jià)僅為21000元/平方米，明顯低于周邊其他樓盤(pán)。
世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，5月以來(lái)，深圳新入市樓盤(pán)價(jià)格分別下調(diào)了10%至15%不等。
7月中旬，限價(jià)再度升級(jí)。有消息指出7月13日，深圳龍崗區(qū)國(guó)土部門(mén)召集29家房地產(chǎn)企業(yè)召開(kāi)了房?jī)r(jià)指導(dǎo)方面的會(huì)議，口頭通知開(kāi)發(fā)商8月起將對(duì)新增預(yù)售項(xiàng)目實(shí)行按面積分戶(hù)型限價(jià)，并且要求各類(lèi)戶(hù)型成交均價(jià)每月環(huán)比零增長(zhǎng)。
深圳市規(guī)土委隨后承認(rèn)了“要求各開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售過(guò)程中要針對(duì)戶(hù)型、結(jié)構(gòu)的不同，分類(lèi)、合理定價(jià)”，但對(duì)于“月度環(huán)比零增長(zhǎng)”一說(shuō)并未予以回復(fù)。
在調(diào)控新建商品住房的同時(shí)，深圳也開(kāi)始通過(guò)稅收手段展開(kāi)對(duì)二手房的調(diào)控。
6月9日，深圳市地稅局宣布，從7月11日起，深圳將對(duì)二手房交易成交價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，實(shí)行按計(jì)稅參考價(jià)格核定計(jì)征各項(xiàng)稅款政策。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前深圳地稅局設(shè)定的二手房計(jì)稅參考價(jià)格大約為市場(chǎng)價(jià)的六至七折。例如，位于深圳梅林關(guān)的書(shū)香門(mén)第小區(qū)的一套住房，市場(chǎng)價(jià)已接近2萬(wàn)元/平方米，但深圳地稅局認(rèn)定的計(jì)稅參考價(jià)格為11669.48元/平方米。
由于調(diào)整了征稅方式，二手房交易費(fèi)用大幅提升。中原地產(chǎn)給記者算了一筆賬，以一個(gè)面積103平方米、原值100萬(wàn)、現(xiàn)值295萬(wàn)元、購(gòu)買(mǎi)不足五年的普通住房為例，此前買(mǎi)賣(mài)雙方只需繳納7.1萬(wàn)元稅款，但新規(guī)之下需繳納23.9萬(wàn)元，前后相差16.8萬(wàn)元。
顯然，為了達(dá)到房?jī)r(jià)控制目標(biāo)——“新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)的漲幅低于年度GDP和常住人口人均可支配收入的增速”，深圳已經(jīng)開(kāi)始“兩手抓、兩手都要硬”，嚴(yán)密管控新房和二手房?jī)蓚�(gè)市場(chǎng)。
深圳房?jī)r(jià)現(xiàn)松動(dòng)跡象但遲遲未現(xiàn)大規(guī)模下降
在政策高壓和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)作用下，5月份起，深圳房?jī)r(jià)就已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)跡象。一些大型開(kāi)發(fā)商坐不住了，開(kāi)始“走”為上策。而限價(jià)房的入市更是加大了競(jìng)爭(zhēng)力度，迫使周邊樓盤(pán)跟著降價(jià)。
5月初的時(shí)候，中海地產(chǎn)旗下的中�？党菄�(guó)際推出了“新房八折”的銷(xiāo)售優(yōu)惠，迎來(lái)數(shù)千人排隊(duì)搶購(gòu)的場(chǎng)景，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天便賣(mài)出1216套。
中�？党菄�(guó)際的火爆銷(xiāo)售，直接刺激了同樣位于深圳大運(yùn)會(huì)板塊的其他樓盤(pán)的降價(jià)舉動(dòng)。8月份，益田集團(tuán)旗下的益田大運(yùn)城邦二期項(xiàng)目打出了七五折優(yōu)惠，售價(jià)從每平方米1.2萬(wàn)元將至0.9萬(wàn)元。
而萬(wàn)科更是于7月23日啟動(dòng)了為期40天的“萬(wàn)團(tuán)大戰(zhàn)”行動(dòng)，購(gòu)房者可通過(guò)申請(qǐng)會(huì)員卡，參與深圳旗下十一大樓盤(pán)1萬(wàn)套房源的團(tuán)購(gòu)，若在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)天足定購(gòu)買(mǎi)，還可享每套總價(jià)減5000元優(yōu)惠。8月31日活動(dòng)截止時(shí)，團(tuán)購(gòu)人數(shù)已超過(guò)一萬(wàn)人。
而在限價(jià)樓盤(pán)的擠壓下，其周邊的非限價(jià)樓盤(pán)也開(kāi)始調(diào)整價(jià)格。6月11日，萊蒙水榭春天項(xiàng)目推出均價(jià)每平方米2.1萬(wàn)元的限價(jià)房，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天狂銷(xiāo)20億。受其影響，與其相隔的合正中央原著項(xiàng)目在7月底將價(jià)格從此前的每平方米2.4萬(wàn)元將至2.1萬(wàn)元。
而對(duì)于二手房而言，更是禍不單行。不僅新盤(pán)開(kāi)始出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)跡象，帶動(dòng)二手房?jī)r(jià)格下滑，7月11日開(kāi)始實(shí)行的二手房征稅新規(guī)更是提高了二手房的交易成本。兩種力量的擠壓下，二手房市場(chǎng)瞬間凍結(jié)，成交量萎縮至歷史低位，日平均成交量不足59套。
深圳地稅局副局長(zhǎng)楊龍接受記者采訪時(shí)表示，“政策出臺(tái)以后，暫時(shí)沒(méi)有看到二手房上漲的趨勢(shì)，而且由于大家對(duì)交易很謹(jǐn)慎，價(jià)格反而松動(dòng)了�！�
8月5日，中原地產(chǎn)華南(大深圳區(qū))董事總經(jīng)理李耀智甚至做出如下預(yù)測(cè)，“預(yù)計(jì)下半年深圳二手房?jī)r(jià)格降幅度高達(dá)15%”。
然而，松動(dòng)的深圳房?jī)r(jià)并未順利迎來(lái)拐點(diǎn)。
深圳市規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，今年1月深圳新建商品住房成交均價(jià)為20168元/平方米，到8月，仍維持在20399元/平方米。中間雖有所波動(dòng)，并有3個(gè)月降至2萬(wàn)以下，并最低達(dá)到15262元/平方米，但業(yè)內(nèi)人士表示，這主要是受成交結(jié)構(gòu)影響，深圳房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌。
而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1至5月，深圳新建住宅價(jià)格指數(shù)同比增幅均在3%以上，6月和7月，同比增幅高達(dá)4.6%和4.7%。并且，1至7月，深圳在70個(gè)大中城市中，同比增幅排名越來(lái)越靠前，由1月份的59位不斷上升到31位。
下半年深圳新盤(pán)供應(yīng)量飆升市場(chǎng)力量能否帶動(dòng)價(jià)格下調(diào)？
7月份召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議和中央政治局會(huì)議均強(qiáng)調(diào)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控正處于關(guān)鍵時(shí)期，必須堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖、調(diào)控力度不放松，堅(jiān)定不移地抓好各項(xiàng)政策措施的落實(shí)，不斷鞏固和加強(qiáng)調(diào)控效果。8月17日，住建部又下發(fā)了二三線(xiàn)城市限購(gòu)的五項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。世聯(lián)地產(chǎn)認(rèn)為，這傳遞了政策長(zhǎng)期性的信號(hào)，澆滅了今年以來(lái)市場(chǎng)上出現(xiàn)的調(diào)控政策放松的預(yù)期。
而在深圳市場(chǎng)上，8月份開(kāi)始，正式對(duì)新增預(yù)售項(xiàng)目實(shí)行按面積分戶(hù)型限價(jià)。顯然政策高壓不僅不減，甚至有持續(xù)加碼態(tài)勢(shì)。
目前，深圳樓市面臨的局面就是：一方面是高壓政策，行政之手設(shè)立嚴(yán)格紅線(xiàn)；另一方面是新盤(pán)大舉入市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈。
深圳市房地產(chǎn)研究中心公布的《2011年1～6月深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》顯示，2011年深圳市計(jì)劃新批準(zhǔn)預(yù)售商品住房總面積為526萬(wàn)平方米，而上半年新批準(zhǔn)預(yù)售面積僅為147.04萬(wàn)平方米，不到全年目標(biāo)的30%。照此看來(lái)，即便部分開(kāi)發(fā)商放緩施工或延遲開(kāi)盤(pán)，下半年依舊會(huì)有大量樓盤(pán)入市。7月1日至今，深圳已有11個(gè)項(xiàng)目入市，新批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)60.72萬(wàn)平方米，接近上半年的一半。
世聯(lián)地產(chǎn)方面表示，其跟蹤監(jiān)測(cè)的22家重點(diǎn)上市房企，雖然上半年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)同比大幅上揚(yáng)，但是在時(shí)間過(guò)半的情況下，完成年度銷(xiāo)售目標(biāo)過(guò)半的房企僅有4家。因此，在房?jī)r(jià)漲幅受政府嚴(yán)厲控制的情形下，開(kāi)發(fā)商若要確保完成年度目標(biāo)，必然會(huì)選擇加大推貨。
“深圳房?jī)r(jià)經(jīng)歷堅(jiān)挺、膠著、疲軟之后，隨著政策高壓的維持，以及下半年新盤(pán)供應(yīng)量的大幅增加，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大面積的實(shí)質(zhì)性下跌可能性很大。”中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁說(shuō)。
他說(shuō)，原本堅(jiān)守高價(jià)的小型開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始糾結(jié)選擇何種生存之道，是降價(jià)出貨，還是等待兼并收購(gòu)，又或者參與低收益的保障房建設(shè)以保存實(shí)力。在房?jī)r(jià)高得離譜的情況下，適當(dāng)讓利，降價(jià)出貨顯然是首選。
“中�？党乔追吭吹膿屬�(gòu)現(xiàn)象表明，在銷(xiāo)售價(jià)格較低的情況下，新房市場(chǎng)仍具有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力�！崩钜钦f(shuō)。
在政策高壓之下，市場(chǎng)力量能否帶動(dòng)深圳房?jī)r(jià)下調(diào)，購(gòu)房者翹首企盼的房?jī)r(jià)拐點(diǎn)是否真將出現(xiàn)，值得關(guān)注。
