樓市新政下，供需倒掛、成交低迷，正在成為北京等限購(gòu)城市的樓市新生態(tài)，開(kāi)發(fā)商們就此打起了“降價(jià)牌”，然而此舉也引來(lái)了老業(yè)主的維權(quán)潮。
業(yè)內(nèi)人士指出，商品房買(mǎi)賣(mài)作為市場(chǎng)交易范疇，購(gòu)房者應(yīng)該學(xué)會(huì)自行承擔(dān)房?jī)r(jià)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。作為開(kāi)發(fā)商，如果受到業(yè)主壓力就補(bǔ)償和同意退房，不僅不符合契約精神，還將給市場(chǎng)帶來(lái)不好的示范。
“房?jī)r(jià)停漲，不代表不反彈，更不代表房?jī)r(jià)拐點(diǎn)�！眮喬鞘邪l(fā)展研究會(huì)政策研究中心主任謝逸楓在自己的微博上道出了如今樓市的現(xiàn)狀。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局9月18日發(fā)布的“8月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示，8月，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有16個(gè)，持平的城市有30個(gè)。包括上海、北京、廣州等在內(nèi)的十大城市平均價(jià)格每平方米15773元，與7月份相比略有下滑。雖然降幅僅為0.41%，但卻為去年9月以來(lái)首次下降。
“目前樓市均價(jià)的下降，主要與成交結(jié)構(gòu)有關(guān)，其中某些具體樓盤(pán)的價(jià)格波動(dòng)幅度早已遠(yuǎn)超平均水平�！狈康禺a(chǎn)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師章林曉對(duì)《法治周末》記者表示。
這一點(diǎn)在北京周邊的樓市體現(xiàn)得尤為明顯。由于房?jī)r(jià)大幅跳水，甚至引發(fā)當(dāng)?shù)夭糠謽I(yè)主的維權(quán)潮。他們寄希望通過(guò)組織“降價(jià)維權(quán)”行動(dòng)獲得開(kāi)發(fā)商的補(bǔ)償。然而，就這種維權(quán)是否有法律依據(jù)，開(kāi)發(fā)商和業(yè)主存在很大爭(zhēng)議。
業(yè)主維權(quán)始于樓市降價(jià)
步入“金九”時(shí)節(jié)，北京樓市卻并未出現(xiàn)往年的盛景。8月住宅成交量創(chuàng)三年新低的陰霾尚未散去，“金秋”小長(zhǎng)假的表現(xiàn)也不如往年。
房地產(chǎn)綜合服務(wù)商亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，去年中秋期間北京共有13個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，今年同期開(kāi)盤(pán)數(shù)量?jī)H為5個(gè)，新增供應(yīng)套數(shù)與面積也分別減少47.2%、31.2%。而新建住宅價(jià)格環(huán)比持平。相對(duì)于全國(guó)，北京的新建住宅價(jià)格不僅已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月停漲，還連續(xù)8個(gè)月出現(xiàn)同比漲幅不斷下降的態(tài)勢(shì)。這其中，京郊樓市成了北京樓市停漲的重要原因。
以順義區(qū)香悅四季樓盤(pán)為例，《法治周末》記者了解到該樓盤(pán)2010年年底開(kāi)盤(pán)時(shí)每平方米均價(jià)高達(dá)1.8萬(wàn)元，現(xiàn)在通過(guò)優(yōu)惠活動(dòng)，折后價(jià)格每平方米僅1.2萬(wàn)元，降價(jià)幅度達(dá)1/3。
然而最具“降勢(shì)”的當(dāng)數(shù)一直被認(rèn)為樓市泡沫重災(zāi)區(qū)的通州。近期，通州兩大樓盤(pán)華業(yè)東方玫瑰與京貿(mào)國(guó)際城開(kāi)始降價(jià)促銷(xiāo)，因降幅較大，引發(fā)部分業(yè)主激烈的維權(quán)活動(dòng)。業(yè)主的維權(quán)行動(dòng)不僅令開(kāi)發(fā)商倍感壓力，而且引起了業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。
8月初，通州華業(yè)東方玫瑰推出二期A9號(hào)樓80多套特價(jià)房，均價(jià)為每平方米1.45萬(wàn)元至1.55萬(wàn)元，與今年4月A4號(hào)樓每平方米高達(dá)1.8萬(wàn)元至1.9萬(wàn)元的開(kāi)盤(pán)價(jià)相比，降價(jià)幅度超過(guò)18%。
此番降價(jià)引起了部分前期業(yè)主的不滿，部分業(yè)主聯(lián)合起來(lái)發(fā)表公開(kāi)信對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行譴責(zé)。此后，部分老業(yè)主多次來(lái)到華業(yè)東方玫瑰售樓處現(xiàn)場(chǎng)聚集抗議，要求“現(xiàn)金補(bǔ)差額款或退房”，紛爭(zhēng)持續(xù)數(shù)日。
終于，華業(yè)地產(chǎn)于8月17日就此事公布了一份名為《諾亞方舟計(jì)劃》的補(bǔ)償方案。該方案中提出，可以按照合同價(jià)的5%返還A4號(hào)樓購(gòu)房業(yè)主購(gòu)房款，但并非現(xiàn)金返還，而是以沖抵物業(yè)費(fèi)或車(chē)位租賃費(fèi)等三種方式進(jìn)行沖抵。如不接受返還方案，還可以選擇無(wú)約束換房，根據(jù)需要換至A9號(hào)樓；或者無(wú)理由、無(wú)條件退房。
不過(guò)，直到8月19日該方案正式實(shí)施，仍有部分老業(yè)主通過(guò)公開(kāi)信等方式表達(dá)不滿，譴責(zé)開(kāi)發(fā)商“補(bǔ)償力度不夠”、“不返現(xiàn)金沒(méi)誠(chéng)意”等。這份看似開(kāi)發(fā)商完全妥協(xié)的補(bǔ)償方案仍未能完全緩和業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的矛盾。
降價(jià)維權(quán)需有合同約定
面對(duì)業(yè)主強(qiáng)勢(shì)維權(quán)，華業(yè)地產(chǎn)董事會(huì)秘書(shū)趙雙燕表示，此前推出的特價(jià)房源完全屬于一種正常的市場(chǎng)行為，而推出補(bǔ)償方案則是為了在開(kāi)發(fā)商面臨市場(chǎng)壓力時(shí)，保護(hù)新老業(yè)主雙方的利益。
那么，為何業(yè)主對(duì)開(kāi)發(fā)商的讓步仍頗多非議呢？某位接受開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償方案的業(yè)主對(duì)《法治周末》記者透露，此前通州區(qū)曾有過(guò)類(lèi)似案例，當(dāng)時(shí)該小區(qū)業(yè)主維權(quán)成功后得到了開(kāi)發(fā)商相當(dāng)程度的補(bǔ)償。因此，有的業(yè)主也可能希望達(dá)到類(lèi)似標(biāo)準(zhǔn)。
該業(yè)主所說(shuō)案例，就發(fā)生在通州京貿(mào)國(guó)際城。
2010年11月18日，京貿(mào)國(guó)際城第三批房源預(yù)售均價(jià)從此前最高時(shí)的每平方米2.68萬(wàn)元，降至每平方米1.98萬(wàn)元。每平方米一舉下調(diào)7000元的做法在彼時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)屬罕見(jiàn)，被媒體稱(chēng)為“京城第一降”。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商為安撫已購(gòu)買(mǎi)該批房源中369套房子的前期業(yè)主，決定向他們返還價(jià)格差價(jià)，合計(jì)返還金額近2億元。
然而，該樓盤(pán)今年再次出現(xiàn)降價(jià)行為。9月初京貿(mào)國(guó)際城推出5號(hào)樓，每平方米均價(jià)僅1.4萬(wàn)元，與之前相比每平方米下調(diào)近6000元。前期業(yè)主的神經(jīng)再次被刺痛，這一次，業(yè)主們又想到了維權(quán)。
“之前銷(xiāo)售人員還再三承諾樓盤(pán)不會(huì)降價(jià)，我們要求補(bǔ)償差價(jià)或者退房�！蹦硡⑴c維權(quán)的業(yè)主對(duì)《法治周末》記者表示。
但這一次，前期業(yè)主們卻未能如愿。
京貿(mào)國(guó)際城對(duì)此次業(yè)主維權(quán)的回應(yīng)是，之前開(kāi)發(fā)商主動(dòng)返還部分差價(jià)，是企業(yè)行為多過(guò)市場(chǎng)行為。而目前大批項(xiàng)目的降價(jià)完全是由政策調(diào)控和市場(chǎng)壓力造成的，開(kāi)發(fā)商對(duì)此無(wú)能為力，將不會(huì)對(duì)前期業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)償。
那么，如何區(qū)分企業(yè)降價(jià)是企業(yè)行為還是市場(chǎng)行為？業(yè)主能否以開(kāi)發(fā)商降價(jià)涉嫌違約提出補(bǔ)償要求？
《法治周末》記者就該問(wèn)題采訪了從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師秦兵。秦兵表示，企業(yè)降價(jià)究竟是屬于企業(yè)行為還是市場(chǎng)行為，在法律上的區(qū)分并不明顯，是否需要對(duì)業(yè)主進(jìn)行賠償關(guān)鍵在于開(kāi)發(fā)商是否存在違約行為。
“銷(xiāo)售人員的口頭承諾屬于企業(yè)宣傳行為，很難取證作為違約證據(jù)。除非有錄音，證明開(kāi)發(fā)商曾承諾房?jī)r(jià)下降將給予賠償，才可起訴開(kāi)發(fā)商違約。如果沒(méi)有錄音且在合同沒(méi)有約定降價(jià)需退房或賠償差價(jià)，那么開(kāi)發(fā)商無(wú)論遇到哪種情況降價(jià)，都不需要對(duì)已經(jīng)購(gòu)房的業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)償。”秦兵說(shuō)。
然而這一說(shuō)法并不能讓前期業(yè)主們接受。9月11日，維權(quán)的業(yè)主們一度與一位疑似開(kāi)發(fā)商管理層的男子發(fā)生沖突。當(dāng)晚，一則“京貿(mào)國(guó)際城維權(quán)爆發(fā)流血沖突開(kāi)發(fā)商雇兇傷業(yè)主，業(yè)主反被刑拘”的帖子開(kāi)始在論壇及微博廣泛流傳。
9月15日，《法治周末》記者以購(gòu)房者身份前往小區(qū)了解情況，當(dāng)日“誓與開(kāi)發(fā)商血戰(zhàn)到底！不退差價(jià)誓不罷休！”的橫幅已被撤下，爆發(fā)沖突的現(xiàn)場(chǎng)也難以辨認(rèn)是否有血跡，小區(qū)內(nèi)僅少數(shù)業(yè)主偶爾談及此事。
在記者的詢(xún)問(wèn)下，其中一名自稱(chēng)是1號(hào)樓業(yè)主的男士表示，所謂的沖突是因?yàn)楫?dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商的車(chē)被圍住，雖然開(kāi)得很慢但并未剎車(chē)，后看到有人趴在車(chē)上，聲稱(chēng)被蹭到。至于流血事件則是有業(yè)主被警察按到在地，并非網(wǎng)上流傳的那么嚴(yán)重。
政策變化難認(rèn)定為情勢(shì)變更
與通州兩樓盤(pán)降價(jià)后的進(jìn)退維谷相似，北京樓市眾多明折暗降的樓盤(pán)中，已經(jīng)出現(xiàn)多起前期業(yè)主維權(quán)糾紛。僅在北京實(shí)行限購(gòu)政策后，有過(guò)降價(jià)行為的遠(yuǎn)洋一方、首開(kāi)常青藤等項(xiàng)目，均有前期業(yè)主與開(kāi)發(fā)商發(fā)生維權(quán)紛爭(zhēng)。降價(jià)優(yōu)惠導(dǎo)致維權(quán)索賠的現(xiàn)象愈演愈烈。
對(duì)此，北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波對(duì)《法治周末》記者指出，商品房也是商品的一種，購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，也意味著需要自行承擔(dān)價(jià)格波動(dòng)帶來(lái)的沖擊。僅因?yàn)闃潜P(pán)降價(jià)，老業(yè)主就要求退房或補(bǔ)償差價(jià)，不符合契約精神，同時(shí)也會(huì)對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)負(fù)面的示范效應(yīng)。
“如果業(yè)主欲因樓盤(pán)降價(jià)對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行索賠，必須有明確的合同約定，比如約定如果在一定期限內(nèi)降價(jià)，開(kāi)發(fā)商就構(gòu)成違約，違約的后果是賠償××萬(wàn)元，否則業(yè)主要求補(bǔ)償是沒(méi)有法律依據(jù)的，不能因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商自覺(jué)履行了額外的義務(wù)，就要求他必須再次履行這樣的義務(wù)�！睒墙úㄕJ(rèn)為。
有專(zhuān)業(yè)人士指出，根據(jù)合同法的規(guī)定，若出現(xiàn)情勢(shì)變更，即一些不可歸責(zé)于當(dāng)事人的客觀變化發(fā)生，履行合同對(duì)一方當(dāng)事人明顯不公，則可變更或解除合同而不承擔(dān)違約責(zé)任。
在京貿(mào)國(guó)際城走訪中，有業(yè)主對(duì)《法治周末》記者提出，因?yàn)閲?guó)家政策與經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生了變化，能否以此認(rèn)定為合同法所規(guī)定的情勢(shì)變更，從而解除合同、收回房款呢？
對(duì)此，《法治周末》記者查詢(xún)了合同法司法解釋二相關(guān)內(nèi)容，其中第二十六條明確規(guī)定“客觀情況無(wú)法預(yù)見(jiàn)的，非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化”才適用于情勢(shì)變更原則。
“房地產(chǎn)價(jià)格受市場(chǎng)或政策影響而波動(dòng)明顯屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)范疇，不適用于情勢(shì)變更。否則，股民也能以股票下跌為由向證券公司提出維權(quán)索賠，豈不荒謬？這跟部分業(yè)主法律理性的缺失有一定關(guān)系�！鼻乇鴮�(duì)《法治周末》記者表示。
