隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策深入，銀根不斷緊縮，中小開(kāi)發(fā)商資金緊張日趨明顯。從吉林省長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商正試圖通過(guò)團(tuán)購(gòu)、賣(mài)地、打折等方式渡過(guò)難關(guān)。
記者從長(zhǎng)春市相關(guān)部門(mén)了解到，今年1-8月份，長(zhǎng)春市房屋銷(xiāo)售交易面積691.9萬(wàn)平方米，同比下降 7%；新房登記銷(xiāo)售面積為441.5平方米，同比下降11.9%。在銷(xiāo)量下降同時(shí)，新建商品房比例不斷上升，8月份供需比達(dá)1：0.7，明顯供大于求。進(jìn)入9月以來(lái)，長(zhǎng)春商品房成交環(huán)比更是連續(xù)三周下降。市場(chǎng)陷入膠著，未來(lái)走勢(shì)不清。面對(duì)嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)和越來(lái)越緊的資金鏈，開(kāi)發(fā)商陣營(yíng)也在發(fā)生分化，并以不同的形式突圍求存。
“寅吃卯糧”，團(tuán)購(gòu)融資
“團(tuán)購(gòu)”的主要表現(xiàn)形式就是開(kāi)發(fā)商在建房甚至買(mǎi)地之前，與機(jī)關(guān)或者大型企事業(yè)單位合作，面向職工，以較低價(jià)格一次性收取購(gòu)房款。在長(zhǎng)春南部新城和八一水庫(kù)附近，眼下有不少項(xiàng)目在做團(tuán)購(gòu)，價(jià)格在3800元左右，而此間商品房?jī)r(jià)格普遍在7000元以上。有開(kāi)發(fā)商表示，現(xiàn)在很難從銀行貸到錢(qián)，團(tuán)購(gòu)主要是為了解決啟動(dòng)資金不足的問(wèn)題。由于團(tuán)購(gòu)價(jià)基本等同于成本價(jià)甚至低于成本價(jià)，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)就是“賣(mài)血”，將來(lái)等房子蓋起來(lái)絕不會(huì)是這個(gè)價(jià)。還有的開(kāi)發(fā)商表示，目前開(kāi)發(fā)商從銀行貸款不僅很難，而且財(cái)務(wù)成本很高，可能要超過(guò)10%，通過(guò)團(tuán)購(gòu)融資，比從銀行貸款容易，也降低了財(cái)務(wù)成本。
值得注意的是，與一些缺乏啟動(dòng)資金的開(kāi)發(fā)商不同，今年出現(xiàn)的團(tuán)購(gòu)項(xiàng)目中，一些開(kāi)發(fā)商甚至連買(mǎi)地錢(qián)都沒(méi)有，搞團(tuán)購(gòu)是為了籌措買(mǎi)地錢(qián)。有的開(kāi)發(fā)商今年8月初收取團(tuán)購(gòu)款，8月末才拿地。
購(gòu)房網(wǎng)總監(jiān)王勇認(rèn)為，以長(zhǎng)春現(xiàn)在的房?jī)r(jià)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力不足，開(kāi)發(fā)商只好“寅吃卯糧”，用團(tuán)購(gòu)的低價(jià)來(lái)維持運(yùn)轉(zhuǎn)，期待市場(chǎng)明年能好轉(zhuǎn)。但是，這種團(tuán)購(gòu)現(xiàn)象也蘊(yùn)藏著很大風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)內(nèi)人士指出，此種做法違反商品房預(yù)售管理辦法，有非法融資之嫌。而且一旦開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，可能會(huì)造成大量爛尾樓，并使團(tuán)購(gòu)參與者錢(qián)房?jī)煽铡?/P>
合作入股，賣(mài)地求存
今年8月份，長(zhǎng)春市“全市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作會(huì)議”提出，要重點(diǎn)查處擅自轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。據(jù)記者了解，在信貸和土地政策雙重收緊的重壓之下，長(zhǎng)春一些中小房地產(chǎn)企業(yè)難以為繼，開(kāi)始賣(mài)地求生。吉林省萬(wàn)程房地產(chǎn)有限公司今年取得的長(zhǎng)春經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)一塊8000平方米土地已轉(zhuǎn)由恒大長(zhǎng)春公司開(kāi)發(fā)，長(zhǎng)春市政建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的地塊也轉(zhuǎn)由長(zhǎng)春本土最大房企亞泰地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。不過(guò)，由于國(guó)有土地并不能私下交易，所以，中小開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓土地往往以合作、收購(gòu)、兼并等方式進(jìn)行，大開(kāi)發(fā)商收購(gòu)重組小開(kāi)發(fā)商后依然以原來(lái)的公司名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)。
對(duì)于長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)下出現(xiàn)的以中小企業(yè)賣(mài)地為核心的收購(gòu)重組現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，一是中小開(kāi)發(fā)商實(shí)力有限，在嚴(yán)格的土地和信貸政策打壓下生存艱難；二是今年市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻，部分開(kāi)發(fā)商看淡后市，所以將公司和土地一起賣(mài)掉規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。該人士指出，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，大的開(kāi)發(fā)商更有實(shí)力、開(kāi)發(fā)更有經(jīng)驗(yàn)，購(gòu)房者利益更有保障；但是，隨著土地資源逐漸以各種方式被“大佬級(jí)”的開(kāi)發(fā)商收購(gòu)，進(jìn)而將形成隱性壟斷，未來(lái)中小開(kāi)發(fā)企業(yè)生存會(huì)越來(lái)越艱難。
優(yōu)惠升級(jí)，加快出貨
由于市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻，今年長(zhǎng)春開(kāi)發(fā)商紛紛采取提前“出貨”回籠資金的辦法，從8月份開(kāi)始市場(chǎng)供應(yīng)不斷放量。進(jìn)入9月樓市更是屢屢上演開(kāi)盤(pán)大戲。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，9月前3周，開(kāi)盤(pán)數(shù)量多達(dá)20余家，上市超過(guò)100萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于歷年同期。
隨著市場(chǎng)供應(yīng)井噴，今年長(zhǎng)春樓市提前進(jìn)入“優(yōu)惠季”。自8月份開(kāi)始，首付分期、特價(jià)房、存2萬(wàn)送10萬(wàn)、折上折……樓市優(yōu)惠政策不斷升級(jí)。不久前，還有一家樓盤(pán)推出了“有獎(jiǎng)贈(zèng)房”的強(qiáng)刺激促銷(xiāo)手段，填一張問(wèn)卷，就有可能抽到一套價(jià)值近30萬(wàn)元房子的使用權(quán)。業(yè)內(nèi)人士表示，“目前市場(chǎng)陷入膠著，購(gòu)房者觀望情緒濃厚，對(duì)普通的打折優(yōu)惠已經(jīng)麻木，樓市必須要‘電擊’才有療效”。
但是優(yōu)惠除刺激少部分樓盤(pán)成交增加外，整個(gè)市場(chǎng)形勢(shì)并未扭轉(zhuǎn)。相關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，9月前三周，長(zhǎng)春商品住宅供應(yīng)環(huán)比持續(xù)上升，而成交環(huán)比下持續(xù)下降。業(yè)內(nèi)人士指出，長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)需求依然存在，關(guān)鍵是開(kāi)發(fā)商能否把握機(jī)遇，真正把房?jī)r(jià)降下來(lái)。購(gòu)房者需要的是真正的實(shí)惠，而不是花樣百出的噱頭。
據(jù)了解，盡管優(yōu)惠政策較多，但長(zhǎng)春商品住宅價(jià)格并未有實(shí)質(zhì)性下降。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的報(bào)告顯示，8月長(zhǎng)春新建商品住宅價(jià)格指數(shù)上升0.3%。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心顯示，9月共有13家樓盤(pán)漲價(jià)，最高漲幅達(dá)800元/平方米。中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)長(zhǎng)春分公司公布的上周(9月19至9月25日)數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)春市商品住宅成交均價(jià)為7050元/平方米，環(huán)比上升2.8%。最近購(gòu)房網(wǎng)針對(duì)長(zhǎng)春房?jī)r(jià)逆勢(shì)上揚(yáng)的情況進(jìn)行了有獎(jiǎng)?wù){(diào)查問(wèn)卷，其中82%的受訪網(wǎng)友認(rèn)為長(zhǎng)春房?jī)r(jià)逆勢(shì)上揚(yáng)的主要原因是開(kāi)發(fā)商死扛房?jī)r(jià)。同時(shí)，85%的人認(rèn)為這種現(xiàn)象不會(huì)持續(xù)下去。
