不管是一線城市的樓市還是二三線城市，在今年的“十一”黃金周均陷入一片愁云慘霧中，成交慘淡成為最主要的關鍵詞，深圳樓市的新房成交量甚至不足去年“十一”黃金周的“零頭”。在持續(xù)的調控下，一線城市的樓市從僵持到深度博弈，再到買賣雙方深度試探彼此的誠意——購房者的剛需誠意和開發(fā)商的降價誠意。雖拐點未現(xiàn)，但樓市銀十卻也難再續(xù)。
　　與一線城市房地產市場成交慘淡基本一致，二三線城市在國慶黃金周期間樓市成交量多數(shù)均出現(xiàn)萎縮，較去年同期存在不同程度下降。
　　根據(jù)中國指數(shù)研究院對“十一”期間20個城市的監(jiān)測，絕大部分城市的交易數(shù)據(jù)均同比2010年同期下滑，總成交量同比下降44%，其中部分城市下滑程度嚴重。
　　這20個城市除了包括北京、上海、深圳之外，主要是南京、成都、福州、蘇州等二三線城市。其中，有16城市樓市成交量同比下跌，8個城市成交量跌幅在50%以上，其中寧波跌幅達到78.04%。
　　二三線城市總體成交萎縮的同時，亦表現(xiàn)出市場冷熱不均。上述數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示，黃金周期間交易同比上漲的城市包括成都、武漢、東莞、惠州，其中漲幅最大的東莞達到了76.27%，成都和武漢的漲幅都在20%以下。
　　根據(jù)世聯(lián)地產研究，2011年三季度購房者信心指數(shù)為54.2，較2季度下降0.5，表明購房者對未來半年房地產總體走勢的樂觀程度較上季度有所下降。其中中西部三線城市購房者信心明顯下滑，但仍高于中東部一二線城市。
　　西安房地產信息網(wǎng)統(tǒng)計顯示，在“十一”黃金周期間，西安樓市商品房共成交616套，其中普通住宅共成交417套，環(huán)比下滑41%，同比下滑68%。
　　廣東多個二三線城市樓市成交亦不樂觀。根據(jù)泛澳地產監(jiān)測，佛山樓市在黃金周期間成交冷清，7日共網(wǎng)簽458套，同比2010年國慶銷售量下降超過八成，均價卻上升一成以上，達到9574元/平方米。
　　根據(jù)海南省住宅與房地產信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，9月30日至10月7日期間，海南商品住宅總交易量約為433套。
　　從各地媒體和業(yè)界反饋來看，房價依然堅挺是二三線城市樓市在黃金周成交萎靡的重要原因。根據(jù)世聯(lián)地產研究，中西部三線城市購房者認為房價不可接受的比例高達80.4%，僅次于一線城市。
　　世聯(lián)地產認為，上述情況主要是因為省會城市政策執(zhí)行嚴格，促使需求向周邊不發(fā)達城市轉移，而這些不發(fā)達城市的政策環(huán)境較為寬松，導致其房價繼續(xù)上漲而引發(fā)民眾的不滿。
　　相比之下，南京、東莞、西安、長沙和濟南的購房者信心指數(shù)水平高于全國平均水平。世聯(lián)地產調查還發(fā)現(xiàn)，青島、西安、東莞和南京的購房者信心均有不同程度的上升，未來成交量回升的可能性較大。
　　但多數(shù)業(yè)內觀點認為，受限購及限貸政策的影響，第四季度的樓市很難出現(xiàn)好轉，黃金周的慘淡表現(xiàn)恰恰預示著這樣的走勢。
　　值得關注的是，購房者預期房價下跌的比例出現(xiàn)上升，這意味著房地產買方市場正在發(fā)生一些微妙的變化。
　　從世聯(lián)地產有代理項目的城市來看，降價后的樓盤普遍銷售狀況良好，銷售量有所提高，特價房的推出吸引更多客戶搶購，成交情況明顯好于正常的房源，進一步驗證了購房者目前的心態(tài)。

　　降價潮蔓延 北京小房企或將過冬

　　“金九”慘淡收場，樓市“銀十”或難再續(xù)。樓市深度僵持中，北京樓市降價潮開始蔓延，而小房企或許率先舉“白旗”過冬。

　　庫存現(xiàn)新高，降價蔓延

　　根據(jù)北京市房地產交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)， 10月1日~7日北京共成交期房商品住宅833套，成交現(xiàn)房商品住宅75套。兩者累加，“十一”黃金周期間，北京共成交商品住宅908套。與去年同期相比，成交量減少14.7%；環(huán)比9月同期（9月1日~7日）也回落了14.3%。
　　成交量繼續(xù)萎縮的同時，市場供應卻并沒有減少。北京市房地產交易管理網(wǎng)的信息顯示，國慶節(jié)期間，北京就有10個項目取得預售許可證開盤入市，共提供住宅2181套。但截至目前，尚未有顯示簽約的項目。
　　在此影響之下，截至10月7日，北京市商品住宅庫存量達到114417套，為近27個月以來最高。
　　在供應集中的近郊新城為代表下，眾多項目采取“明降”、“暗折”等手法吸引購房者，使得北京房價出現(xiàn)了結構性下降。在成交價格方面，亞豪機構的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，“十一”期間（10月1日~7日）北京市商品住宅的整體成交均價為16861元/平方米，同比去年黃金周下滑5.7%，環(huán)比9月同期，更是降27.5%。
　　“從數(shù)據(jù)變化來看，目前的價格已經擊穿了去年 十一 期間的房價水平，得益于低價、降價項目的集中交易。”亞豪機構副總經理高姍分析，在調控深化、供應激增的市場狀況下，購房者關心的只有價格，如果調控繼續(xù)，不僅“金九銀十”的成交量全面失守，這些不位于主城區(qū)的近郊區(qū)，房價將會出現(xiàn)大面積松動。
　　市場中傳來的消息顯示，北京樓市的價格松動已出現(xiàn)蔓延擴散的苗頭。
　　根據(jù)北京中原的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至10月9日，從9月開始的“金九銀十”中，合計有銷售記錄的項目為191個，其中均價相比8月份下調的有14個項目，持平的為173個項目，依然有4個項目價格上漲。更為重要的是，在41個銷售超過30套的住宅項目中，均價相比之前有明顯下調的項目達到了11個，占據(jù)整體比例的26.8%。41個項目合計簽約套數(shù)達到了3272套，占全市整體住宅成交6294套的52%，超過一半。

　　小房企面臨“過冬”危機

　　鏈家地產首席分析師張月認為，在限購作用下，市場仍以剛需為主導，低于120平方米的戶型是主要需求產品，而近期大戶型供應增多，產品供應和需求的錯位導致近期新房去化率持續(xù)走低，庫存量不斷攀上新高�！斑@種現(xiàn)象對于資金較為充裕，善于做持久戰(zhàn)的大型房企來說不存在較高壓力，而對于上半年銷售業(yè)績較差，資金周轉出現(xiàn)困難的中小房企而言，卻是極為嚴峻的市場環(huán)境�！�
　　成交量的持續(xù)低迷和短期內難以消化的負面預期已經對房地產行業(yè)造成不小的沖擊。
　　今年北京小房企旗下項目的銷售狀況不容樂觀�！版溂业禺a”的統(tǒng)計顯示，截至2011年10月，小房企在京項目一共有20個，總供應房源套數(shù)為6583套，其中已簽約1262套，簽約率僅為19.2%。而去年同期小房企在京項目簽約率則超過了50%。
　　張月認為，小房企主要依靠銷售項目回籠資金，而在今年銀行房地產開發(fā)貸款收緊、小房企無力承接保障房，而項目銷售大幅下降的情況下，小房企資金壓力明顯增加，其連續(xù)性的周轉能力也受到更大的考驗�！伴_發(fā)商在與購房者之間的博弈上逐漸喪失優(yōu)勢的同時，庫存高漲、資金周轉困難、各種建筑成本和融資成本上升所形成的多重壓力，會使得大部分房企特別是本土中小房企 年關難過 �！�
　　張大偉也表示，臨近年底，開發(fā)商資金鏈普遍趨緊，部分中小房地產企業(yè)資金鏈呈現(xiàn)惡化走勢，甚至有些房企負債率超過100％�！皩τ陂_發(fā)商而言，借助 金九銀十 緩解整個資金鏈困境將對于企業(yè)全年的運營狀況起到重大作用。在接下來的10月中下旬，各房企有望將進一步通過大規(guī)模推盤、降價來刺激需求市場�！�

　　降價未達預期 廣深樓市成交慘淡

　　在剛剛過去的“十一”黃金周，廣深樓市成交慘淡，廣州樓市成交量同比下降了約60%，而深圳樓市成交量還不及去年同期的“零頭”。業(yè)內人士指出，房價下探沒有達到購房者的預期，成為影響成交的主要因素。

　　廣州：購房者不為降價所動

　　買賣雙方的持續(xù)觀望讓國慶期間的樓市交易顯得格外清淡。數(shù)據(jù)顯示，1~7號廣州市一手住宅網(wǎng)簽量為680套，較去年同期的1800多套下降約六成，同時，簽約均價同比下跌近15%。
　　盡管國慶期間依然不乏購房者涌進樓市，但更多人則以“再等等”的心態(tài)靜待市場的進一步演變。
　　“價格還是太貴，而且目前不清楚后續(xù)是否進一步降價，所以暫時不考慮出手�！痹诳赐陱V州大學城的星匯文華之后，林小姐作出了再度延后買房計劃的決定。
　　星匯文化的開發(fā)商越秀地產只打算首批推出兩三百套房以試探市場，而最早公布的預計價格為25000~27000元/平方米。不過在9月30日開盤時，真實定價只在22000~23000元/平方米，比預計價格每平方米下降了3000元左右。
　　開發(fā)商試探性的降價能夠吸引部分購房者入市，但依然有很多人不愿意此刻買房。
　　總體而言，經緯地產研究部對國慶黃金周的樓市表現(xiàn)總結為：開發(fā)商推貨不積極，買家出手同樣保守。

　　深圳：成交空前慘淡

　　購房者降價預期日益高漲，但開發(fā)商實質性降價行動遲遲未能出現(xiàn)，深圳房地產市場在“十一”黃金周期間陷入空前慘淡格局。
　　根據(jù)世聯(lián)地產研究，在一線城市中，北京、廣州、深圳三季度購房者信心指數(shù)較上季度均出現(xiàn)不同程度的下降，且均已跌破50的臨界值，表明這三個城市購房者對未來的信心由偏樂觀轉向了偏悲觀。
　　深圳市規(guī)劃國土委網(wǎng)站最新數(shù)據(jù)顯示，10月1號到7號深圳共成交新建住宅289套，平均每天的成交量只有41.2套，不及去年同期的零頭。在同樣不太景氣的去年國慶黃金周期間，深圳新建住宅成交量達到2542套。
　　在為期7天的房地產交易會上，深圳本地的樓盤項目只有21個，占整個秋交會的兩成，優(yōu)惠基本局限于99折、98折等常規(guī)折扣，大幅降價并未出現(xiàn)。大多數(shù)市民依然在觀望，整個交易會上看房的人多但出手的很少。
　　實際上，國慶黃金周市場依然是9月樓市的延續(xù)。深圳市規(guī)劃國土委網(wǎng)站最新數(shù)據(jù)顯示，9月份深圳新房已經是量價齊跌，全市商品住宅成交總套數(shù)為2009套，環(huán)比8月份下降兩成，同比去年9月份更是下降65%。
　　但9月深圳新建商品住宅價格依然堅挺，一手房成交均價為20028元/平方米，環(huán)比微跌1.8%，與2010年9月份成交均價20037元/平方米相比，基本持平。
　　房價未現(xiàn)明顯松動依然是購房者遲遲觀望的主要原因。根據(jù)世聯(lián)地產的研究，目前僅有20.1%的購房者認為當前房價可勉強接受，仍有77.4%的購房者認為當前房價不能接受，這表明房價與民眾的承受能力相差甚遠。

　　市場現(xiàn)深度試探 上海超30個樓盤不跌反漲？

　　2011年國慶7天，上海商品住宅成交面積4.47萬平方米，均價21916元/平方米。而2010年國慶7天，上海商品住宅成交面積20.66萬平方米，成交均價19555元/平方米。
　　剛剛閉幕的“假日樓市-2011上海房地產秋季展示會”吸引了總共13萬參觀者的駐足，卻依舊難以為上海樓市打破僵局。市場分析人士紛紛指出，目前住宅市場實際成交均價并未出現(xiàn)顯著下跌勢頭，不少優(yōu)質樓盤的售價甚至較一年前都有明顯漲幅，預計年底之前買賣雙方之間的博弈僵局恐怕很難被打破。
　　“去年看中的房子，本來想等開發(fā)商降價后買入，誰知道今年價格竟然比去年還要高。”假日樓市房展會現(xiàn)場，一位正在詢盤的何先生向《第一財經日報》記者表示，盡管市場中降價呼聲很高，但不少他看中的樓盤還是在過去一年出現(xiàn)價格上漲。“其實就連我個人認為交通不便利的郊區(qū)項目，也沒有給出太多的降價空間�！�
　　正如何先生所述，一份來自德佑地產市場中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：2011年1~3月和9月都成交了100個，其中項目成交均價跌幅超過5%的項目有21個，均價相對穩(wěn)定在5%以內的項目有45個，均價出現(xiàn)上漲的項目則達到33個。漲幅居前的樓盤中，浦東新區(qū)鼎鑫名流苑年初成交均價20620元/平方米，9月已達26314元/平方米，漲幅達到28%；普陀區(qū)中環(huán)一號房源的成交均價也由年初的19930元/平方米上漲至如今的23740元/平方米，漲幅為19%。
　　21世紀不動產上海區(qū)域分析師黃河滔向《第一財經日報》記者表示，此前樓市降價呼聲此起彼伏，促使市場大部分潛在購房需求，紛紛選擇參觀該展會來進一步全面了解市場。
　　上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍亦指出，觀望背景下，購房者展示了自己仍然旺盛的置業(yè)訴求和對價格調整的強烈期待。“購房者對展會興趣大增，主要還是想看看房價到底降了沒有，但最終多數(shù)人都比較失望。”
　　無疑，假日房展會熱鬧過后，上海樓市再次回到拉鋸原點。