截至10月26日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，可售住宅期房套數(shù)為79607套，未簽約住宅套數(shù)為37748套。
2011年的“金九銀十”，注定要以“銅九鐵十”終場(chǎng)了——截至10月26日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，北京住宅庫(kù)存高達(dá)11.74萬(wàn)套——市場(chǎng)分析人士紛紛猜測(cè)，北京庫(kù)存沖過(guò)12萬(wàn)套的峰值幾無(wú)懸念。
政策持續(xù)到此時(shí)，購(gòu)房者觀望情緒日漸濃厚——至少，此時(shí)可以輪到那些有資質(zhì)又有能力的購(gòu)房者來(lái)做決定了：買(mǎi)房？還是再等一等？
“量跌價(jià)滯” 購(gòu)房者觀望情緒日濃
數(shù)天前，小杜收到一條內(nèi)容為“旭輝御府16800元/㎡起！……130-260㎡……僅27席……”的短信。
事實(shí)上，這一消息頗令小杜有些驚訝。7月底曾經(jīng)計(jì)劃買(mǎi)房的小杜曾去過(guò)位于大興的旭輝御府項(xiàng)目。彼時(shí)，與華潤(rùn)九號(hào)公館毗鄰的旭輝御府項(xiàng)目的銷(xiāo)售人員，也顯得自信滿(mǎn)滿(mǎn)。在對(duì)小杜介紹該樓盤(pán)項(xiàng)目時(shí)，表示該項(xiàng)目每平米最低價(jià)格也要20000元，并且“僅余130平以上的戶(hù)型以及高端項(xiàng)目對(duì)外出售�！�
然而，不過(guò)3個(gè)月，旭輝御府的每平米的起價(jià)就直降3000元左右，這著實(shí)讓小杜興奮。為此，他撥通了售樓處的電話(huà)進(jìn)行咨詢(xún)。售樓人員向其表示，該項(xiàng)目?jī)r(jià)格的確是“做了調(diào)整”。和其它項(xiàng)目的銷(xiāo)售人員措辭一致之處在于，堅(jiān)持不變的否認(rèn)降價(jià)一說(shuō)。“項(xiàng)目的老板（開(kāi)發(fā)房企）因?yàn)橛凶约旱目紤]，所以想盡快回籠資金來(lái)讓自己的財(cái)務(wù)表現(xiàn)更好一些。因此我們才有這個(gè)優(yōu)惠價(jià)格的，并不是我們這個(gè)項(xiàng)目賣(mài)不出去……”
不過(guò)，小杜也對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表達(dá)了他的疑惑，“明明在7月底的時(shí)候告訴我只剩130平和高端戶(hù)型了，怎么我這次問(wèn)他是不是有90平小戶(hù)型，又說(shuō)還剩2、3套可供出售呢？”
無(wú)論如何，旭輝御府的起價(jià)的確是降了下來(lái)。但是這卻令小杜更為猶豫：究竟買(mǎi)，還是不買(mǎi)？眼看著北京、上海等地區(qū)業(yè)主因?yàn)榻祪r(jià)的事情而一次次“維權(quán)”，小杜著實(shí)不想遭遇同樣遭遇。與此同時(shí)，首付比例和房貸利率的上調(diào)，讓買(mǎi)房的壓力也增加了不少。
事實(shí)上，如小杜這樣矛盾當(dāng)中的剛需購(gòu)房者著實(shí)不少。一方面是下跌的房?jī)r(jià)在誘惑，另一方面則是房貸壓力令其止步——這次第，怎生一個(gè)糾結(jié)了得？
作為典型價(jià)跌量滯代表的通州地區(qū)，最為典型的例子則是潤(rùn)楓領(lǐng)尚苑項(xiàng)目。該項(xiàng)目于5月16日獲得預(yù)售許可證，擬售價(jià)格區(qū)間在21503元/㎡-27964元/㎡之間，但隨著通州樓市泡沫破滅，該項(xiàng)目一度零成交。
10月22日，潤(rùn)楓領(lǐng)尚苑再獲預(yù)售許可，并不得不將擬售價(jià)格下調(diào)。鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)認(rèn)為，該項(xiàng)目二期開(kāi)盤(pán)定價(jià)下調(diào)了12.1%。而截至10月26日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上顯示，潤(rùn)楓領(lǐng)尚苑項(xiàng)目成交均價(jià)僅為14680元/㎡。
北京“10月份入市的29個(gè)項(xiàng)目中，16個(gè)為多期住宅項(xiàng)目，10個(gè)項(xiàng)目定價(jià)走低，2個(gè)持平，降價(jià)項(xiàng)目占比達(dá)到6成”，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“目前，10月份新開(kāi)項(xiàng)目的當(dāng)期簽約率僅為4.3%”。
北京庫(kù)存達(dá)到次峰值 1-10月份簽約率僅為41.5%
截至10月26日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，可售住宅期房套數(shù)為79607套，未簽約住宅套數(shù)為37748套。
“這一數(shù)量算是08年以來(lái)的次峰值”，10月26日，偉業(yè)我愛(ài)我家(博客,微博)副總裁胡景暉接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示。
在其看來(lái)，有效需求不足而造成供給的相對(duì)過(guò)剩成為這一輪庫(kù)存高企的最重要原因。具體說(shuō)來(lái)，限購(gòu)成為在京的購(gòu)房者最高門(mén)檻；另一方面，銀行提高房貸首付比例以及利率使得部分剛需無(wú)法獲得足夠的貸款支持。最后，一部分有資質(zhì)又有條件的購(gòu)房者尚處于觀望當(dāng)中，并不肯輕易出手購(gòu)房。
“從09年下半年以來(lái)拿地情況來(lái)看，按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期可以推算出，今年下半年是住宅市場(chǎng)的供給高峰期”，胡景暉對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。
一份由鏈家地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，從年初至今，北京新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目165個(gè)，提供住宅53034套，簽約率僅為41.5%。其中，在今年入市的期房項(xiàng)目中，郊區(qū)庫(kù)存是城區(qū)的3.2倍，而去化率卻比城區(qū)還要低5%。
“期房庫(kù)存達(dá)到8萬(wàn)以上的時(shí)間出現(xiàn)在2008年4月-2009年6月”，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示。不過(guò)，“和今年不同”，鏈家地產(chǎn)研究報(bào)告指出，彼時(shí)雖然庫(kù)存高漲，但是月簽約量卻在1萬(wàn)套左右，“比現(xiàn)在高出近1倍”。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)卤硎荆衲暌韵拶?gòu)為核心內(nèi)容的調(diào)控對(duì)簽約率的影響最為直接，也使得調(diào)控效果最為明顯。
房?jī)r(jià)松動(dòng)逐步向主城區(qū)傳導(dǎo) 該不該出手？
“雖然今年的‘金九銀十’并未出現(xiàn)，但是11月份還是一個(gè)機(jī)會(huì)”，偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示�！盎蛘哒f(shuō)是開(kāi)發(fā)商最后一個(gè)機(jī)會(huì)，進(jìn)入到12月份以及明年的1、2月份，銷(xiāo)售將變得更困難。”
正如上文中提及，今年的9、10月份，出現(xiàn)住宅供應(yīng)放量，但是成交冷清的形勢(shì)。雖然北京城郊樓盤(pán)價(jià)格下調(diào)幅度較大，但是主城區(qū)房?jī)r(jià)依舊相對(duì)堅(jiān)挺。
“京城房?jī)r(jià)的下跌是從郊區(qū)逐步傳導(dǎo)至主城區(qū)的”，胡景暉表示。而據(jù)其提供的數(shù)據(jù)，包括東五環(huán)、南三環(huán)等城區(qū)二手房?jī)r(jià)格均價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)下調(diào)。“7月份二手房成交均價(jià)高點(diǎn)是在25000元/㎡，而10月份二手房成交均價(jià)則跌破22000元/㎡，房山長(zhǎng)陽(yáng)地區(qū)的每平米的住宅成交均價(jià)也從1.7萬(wàn)降到1.4萬(wàn)”，胡景暉認(rèn)為，未來(lái)數(shù)個(gè)月主城區(qū)住宅價(jià)格將會(huì)隨之松動(dòng)。
“如果此時(shí)出手，購(gòu)房者可以挑選到性?xún)r(jià)比相對(duì)較高的房子”，胡景暉認(rèn)為，“二手房買(mǎi)家也可以坐下來(lái)和賣(mài)家進(jìn)行商談”——絕對(duì)的賣(mài)方市場(chǎng)已經(jīng)不見(jiàn)了。
而此時(shí)成交量的膠著，無(wú)非是房?jī)r(jià)還沒(méi)有真正降低到剛需購(gòu)房者的可承受水平�！耙坏﹥r(jià)格回調(diào)到一定程度，成交量自然會(huì)有所反彈”，胡景暉認(rèn)為，“房?jī)r(jià)會(huì)經(jīng)歷一個(gè)從下降到平穩(wěn)的過(guò)程”。
一個(gè)頗引人深思的消息稱(chēng)，因業(yè)主“維權(quán)”而叫停的上海中海御景熙岸團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠活動(dòng)開(kāi)售，每平米2.2萬(wàn)的房子優(yōu)惠至1.75萬(wàn)元。此次開(kāi)盤(pán)的400套房源，現(xiàn)場(chǎng)排號(hào)的購(gòu)房者超過(guò)500個(gè)——“到深夜12點(diǎn)多，仍有不少人等待叫號(hào)�！�
或許，這傳遞出來(lái)一個(gè)信號(hào)是，之所以出現(xiàn)“價(jià)跌量滯”的局面，不過(guò)是由于價(jià)格跌得還不到位。
在對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者的回復(fù)中，鏈家地產(chǎn)首席地產(chǎn)分析師張?jiān)卤硎�，一方面是住宅滯銷(xiāo)，另一方面卻是不斷加大推盤(pán)力度的開(kāi)發(fā)商，北京庫(kù)存很有可能突破13萬(wàn)套。更進(jìn)一步的，“如果10月新項(xiàng)目成交仍然走低，預(yù)計(jì)年前入市項(xiàng)目定價(jià)和成交價(jià)格會(huì)突破5%的下調(diào)幅度，很有可能在年底達(dá)到10%。”
