萬(wàn)科降價(jià)了！
　　本報(bào)記者獲悉，萬(wàn)科北京公司旗下金隅萬(wàn)科城即將于11月推出三期新房源，均價(jià)14000元/平方米，比之上期房源低了3000元/平方米；與此同時(shí)，萬(wàn)科深圳公司旗下項(xiàng)目金域緹香也將于11月推出均價(jià)萬(wàn)元左右的精裝修房源，比此前開(kāi)盤(pán)價(jià)優(yōu)惠約1000元左右。
　　此外，深圳萬(wàn)科公園里、惠州萬(wàn)科城、東莞紫臺(tái)等項(xiàng)目也推出不同幅度的優(yōu)惠措施。事實(shí)上，2011年以來(lái)，萬(wàn)科的降價(jià)一直在持續(xù)，只不過(guò)更為隱蔽，降幅也呈遞進(jìn)式，隨著一期期新房源的推出，價(jià)格也更為優(yōu)惠。
　　不只是萬(wàn)科，在深圳，招商果嶺在10月29日以低于區(qū)域均價(jià)數(shù)千元的價(jià)格入市，在惠州，卓越蔚藍(lán)海岸更推出均價(jià)4900元/平方米的成本價(jià)房源。
　　幾大房產(chǎn)大鱷中，繼中海、龍湖之后，隨著11月份的到來(lái)，深圳開(kāi)發(fā)商接棒上海，萬(wàn)科、招商、卓越等開(kāi)發(fā)商領(lǐng)銜掀起又一輪降價(jià)潮，大型開(kāi)發(fā)商降價(jià)背后，既有“調(diào)控將長(zhǎng)期持續(xù)”預(yù)期下市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的壓力，也有年度沖擊業(yè)績(jī)的壓力，而更多的中小開(kāi)發(fā)商則跟風(fēng)跳水或轉(zhuǎn)手，全國(guó)性的降價(jià)潮大幕或?qū)㈤_(kāi)啟。

　　隱性降價(jià)

　　降價(jià)信息來(lái)得有些隱蔽。
　　10月31日，深圳萬(wàn)科宣布，位于龍崗坪山的金域緹香新一批產(chǎn)品將在11月推出，全部為約74-89平的2-4居室�！叭胧袃r(jià)格將會(huì)非常吸引人，不少單元在10000元/平米左右，還送精裝�！鄙钲谌f(wàn)科內(nèi)部人士說(shuō)。
　　不同的是，開(kāi)發(fā)商并未大張旗鼓宣傳降價(jià)。
　　但實(shí)際上仔細(xì)對(duì)比，這比一期9400-12000元/平方米的開(kāi)盤(pán)價(jià)格低了不少。深圳萬(wàn)科對(duì)這個(gè)樓盤(pán)的性價(jià)比充滿信心并表示：除金域緹香外，客戶只要能在深圳找到1套10000元平方米以下、由10大品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的盤(pán)，且項(xiàng)目帶全屋精裝修的，即可獲得1萬(wàn)元現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。
　　“換言之，金域緹香是一年來(lái)深圳最劃算的精裝房了，”深圳業(yè)內(nèi)房產(chǎn)人士評(píng)價(jià)。
　　深圳萬(wàn)科旗下另一項(xiàng)目“萬(wàn)科公園里”則推出買(mǎi)房送8萬(wàn)家私禮金券的優(yōu)惠，該盤(pán)曾在9月底以16000元/平方米入市，比同區(qū)域均價(jià)低了2000元左右/平方米。
　　同樣，萬(wàn)科清林徑11月初將會(huì)加推2-3房新房源，在總價(jià)直減6萬(wàn)的基礎(chǔ)上，再打9.8折。
　　位于大深圳區(qū)域內(nèi)的東莞萬(wàn)科紫臺(tái)，更將價(jià)格從均價(jià)15000元/平方米下調(diào)至13000元/平方米，最低至11000元/平方米。
　　凡此種種。
　　國(guó)金證券房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告顯示，深圳萬(wàn)科公園里、金域緹香9月開(kāi)盤(pán)房源，相對(duì)原預(yù)計(jì)價(jià)格，前者降幅15%左右，后者20%左右。
　　此番萬(wàn)科又提高了優(yōu)惠幅度。不過(guò)，深圳萬(wàn)科有關(guān)人士卻并不承認(rèn)公司在降價(jià)。“今年以來(lái)萬(wàn)科的降價(jià)未受市場(chǎng)關(guān)注，也未引起糾紛，因其營(yíng)銷(xiāo)策略太靈活，手段方法多樣，”上述深圳業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

　　競(jìng)相出貨

　　緣何此時(shí)降價(jià)？對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力在陡增。
　　萬(wàn)科三季報(bào)顯示，今年三季度主要城市商品住宅供應(yīng)量增加，而銷(xiāo)售則進(jìn)一步放緩。深圳、廣州、東莞、佛山等萬(wàn)科進(jìn)入的14個(gè)城市商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積同比上升5.1%，成交面積則同比下降20.9%。
　　萬(wàn)科董秘譚華杰坦承，市場(chǎng)環(huán)境的巨大變化對(duì)萬(wàn)科的銷(xiāo)售也有所影響：10月前后歷來(lái)都是新盤(pán)上市高峰，未來(lái)一段時(shí)期，預(yù)計(jì)新房供應(yīng)還將繼續(xù)增加，市場(chǎng)存貨壓力也會(huì)進(jìn)一步加大。
　　數(shù)據(jù)更顯示，萬(wàn)科存貨三季度增至1926億，同比增長(zhǎng)約57%。其中，萬(wàn)科三大吸金區(qū)域北京、上海、深圳占據(jù)大頭。
　　深圳萬(wàn)科上半年銷(xiāo)售的僅有四個(gè)項(xiàng)目，而下半年推出的房源高達(dá)11個(gè)，總共1萬(wàn)套房源，占深圳同期新盤(pán)供應(yīng)量的1/3強(qiáng)。
　　和如此巨大的供應(yīng)量相比，深圳樓市的需求在限購(gòu)政策下不斷萎縮，而限價(jià)政策又令不少同行揮起價(jià)格利器。10月29日，招商地產(chǎn)推出果嶺項(xiàng)目，以低于周邊4000-5000元的單價(jià)開(kāi)盤(pán)；在萬(wàn)科雙月灣項(xiàng)目所在地惠州，卓越地產(chǎn)推出4900元/平方米的蔚藍(lán)海岸新房源，在此之前，碧桂園十里銀灘也以低至6000元左右開(kāi)盤(pán)。
　　“深圳開(kāi)發(fā)商目前不是降不降價(jià)，而是降多少才能賣(mài)出去的問(wèn)題。世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌說(shuō)，深圳三季度的成交量持續(xù)低迷，二季度的一些優(yōu)惠措施已不足以打動(dòng)購(gòu)房者，必須要有更為實(shí)質(zhì)的降價(jià)。
　　從全國(guó)來(lái)看，萬(wàn)科也面臨銷(xiāo)售放緩。山西證券平海慶認(rèn)為，萬(wàn)科銷(xiāo)售額減速已成定局。“銷(xiāo)售額同比增速小于銷(xiāo)售面積同比增速，表明公司在以價(jià)格換銷(xiāo)量�！逼奖硎�，由于未來(lái)三個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷可能性非常大，全年銷(xiāo)售增速將低于30%。
　　而作為萬(wàn)科總部所在地，通常占全公司銷(xiāo)售比重1/10的深圳萬(wàn)科今年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)并不如人意。今年年初，深圳萬(wàn)科預(yù)計(jì)銷(xiāo)售目標(biāo)是140億（約占全公司1/10），但截至7月，深圳萬(wàn)科僅實(shí)現(xiàn)40億元左右。在三季度接連推出幾個(gè)新盤(pán)之后，初步估計(jì)深圳回籠資金約40億，距離140億尚有很大差距。
　　王海斌認(rèn)為，如若真要實(shí)現(xiàn)年度銷(xiāo)售目標(biāo)，年底前將是上市公司沖擊年度業(yè)績(jī)的關(guān)鍵時(shí)期，大型開(kāi)發(fā)商選擇在此時(shí)降價(jià)出貨的幾率很大。尤其是今年，多數(shù)開(kāi)發(fā)商預(yù)期調(diào)控將長(zhǎng)期持續(xù)，對(duì)后市看淡，降價(jià)的概率又增加了。

　　拐點(diǎn)將至？

　　從中海、碧桂園、保利到龍湖、萬(wàn)科、招商、綠地；從上海到北京、深圳，及其周邊區(qū)域，此輪降價(jià)潮中，均是大型開(kāi)發(fā)商率先，中小開(kāi)發(fā)商跟進(jìn)。
　　這與行業(yè)對(duì)于調(diào)控趨勢(shì)的判斷有關(guān)。10月25日，萬(wàn)科執(zhí)行副總裁肖莉在投資者電話會(huì)議上表示，過(guò)去一年里政府為遏制樓價(jià)飆升而采取的一系列努力，正造成嚴(yán)重沖擊，開(kāi)發(fā)商受到擠壓。
　　“國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)轉(zhuǎn)向，未來(lái)幾個(gè)月里情況將變得更加糟糕，銷(xiāo)售量和價(jià)格進(jìn)一步下降�！边@是肖的預(yù)期。
　　萬(wàn)科預(yù)期，即使那些有購(gòu)買(mǎi)力的買(mǎi)家，也將選擇持幣等待，因?yàn)樗麄冾A(yù)期房?jī)r(jià)將繼續(xù)下探。
　　上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，樓市價(jià)格拐點(diǎn)已經(jīng)發(fā)生�！按汗�(jié)之前，樓市將保持價(jià)跌量平態(tài)勢(shì)，明年一季度繼續(xù)低迷，”他說(shuō)，在明年一季度信貸顯著寬松之前，很多開(kāi)發(fā)商必須促銷(xiāo)以回籠資金，以解年度之前各種到期債務(wù)的燃眉之急。
　　北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉認(rèn)為，降價(jià)的范圍將逐漸從遠(yuǎn)郊區(qū)向核心區(qū)蔓延，從大戶型向中小戶型蔓延，“目前市場(chǎng)購(gòu)房者信心已經(jīng)降低到谷底，”張說(shuō)。
　　楊紅旭則預(yù)測(cè)，未來(lái)十年，中國(guó)樓市暴利時(shí)代不再，投機(jī)性購(gòu)房需求也將萎縮，市場(chǎng)波動(dòng)的頻率和幅度，將明顯小于過(guò)去十年。
　　萬(wàn)科對(duì)未來(lái)的預(yù)測(cè)也表現(xiàn)謹(jǐn)慎。萬(wàn)科已將很多銷(xiāo)售未結(jié)資源放到了未來(lái)2-3年。截至9月末，萬(wàn)科已售未結(jié)資源規(guī)模達(dá)1208萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)合同金額合計(jì)約1380億元，相比中期時(shí)分別提升18.2%和16.3%，提前鎖定未來(lái)2-3年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。
　　工銀國(guó)際分析師羅佳明在分析龍湖等房企此前調(diào)價(jià)行為時(shí)稱(chēng)，預(yù)期此前減價(jià)不會(huì)對(duì)龍湖的盈利能力造成太大損害，反而可以更好的儲(chǔ)備充足糧水渡過(guò)行業(yè)寒冬期。
　　“我們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)維持審慎，因短期內(nèi)中央應(yīng)不會(huì)放松政策調(diào)控，而且減價(jià)才剛開(kāi)始。上海當(dāng)前的降價(jià)潮應(yīng)該只是行業(yè)下行的開(kāi)端，相信明年第1 季是最壞時(shí)期”。