正如北京的天氣，中國(guó)樓市的冬天也到了。眼下，樓市的降價(jià)狂潮正在全國(guó)洶涌，上海、深圳、北京的等地部分樓盤(pán)的降價(jià)幅度部分達(dá)到30%。因?yàn)樯唐贩拷祪r(jià)，上海已經(jīng)發(fā)生了多起業(yè)主維權(quán)事件。
　　或許是“春江水暖鴨先知”，在這股降價(jià)潮還未來(lái)臨時(shí)，有關(guān)外資拋樓套現(xiàn)的消息屢屢傳來(lái)。繼全球最大私募股權(quán)公司黑石集團(tuán)轉(zhuǎn)讓上海Channel1購(gòu)物中心后，最近，上海又曝出一批美國(guó)個(gè)人投資客集體拋售其上海物業(yè)，10多位美國(guó)投資客集體拋售了上海某酒店的70多套房源，市場(chǎng)總價(jià)約在1.26億元左右。
　　美國(guó)個(gè)人投資客集體拋售上海物業(yè)以及黑石集團(tuán)撤資中國(guó)房地產(chǎn)，印證了外資加速撤離中國(guó)樓市的傳言。

　　外資逐步撤離

　　事實(shí)上，從去年開(kāi)始，就陸續(xù)有外資“甩貨”，去年7月，大摩以12億元價(jià)格轉(zhuǎn)讓了其在浦東的莎瑪世紀(jì)公園 服務(wù)式公寓項(xiàng)目。此前，高盛以25.5億元出讓了上�；▓@廣場(chǎng)項(xiàng)目。
　　無(wú)論是大摩還是高盛，其獲利巨大。以高盛在上海花園廣場(chǎng)的項(xiàng)目為例，這個(gè)項(xiàng)目是高盛在2007年4月以1.9億美元(當(dāng)時(shí)合約16億人民幣)收購(gòu)的，總建筑面積為9.78萬(wàn)平方米，包括用于租賃的53棟別墅，以及9棟酒店式公寓。在收購(gòu)這棟物業(yè)不到三年，即使將高盛在3年的租金忽略不計(jì)，它的賬面收益也達(dá)到100%(將人民幣升值因素考慮在內(nèi))。
　　在財(cái)經(jīng)作家葉楚華看來(lái)，中國(guó)樓市泡沫即將破裂，而現(xiàn)在撤離的外資是搭樓市泡沫的末班車(chē)。他在接受《國(guó)際先驅(qū)導(dǎo)報(bào)》采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)：“海外專(zhuān)業(yè)投機(jī)者的職業(yè)水準(zhǔn)參差不齊，水準(zhǔn)較高的投機(jī)者應(yīng)早已撤離樓市，遲至今日才開(kāi)始拋售國(guó)內(nèi)房產(chǎn)的人或投資機(jī)構(gòu)已錯(cuò)過(guò)了平倉(cāng)的時(shí)間窗口�，F(xiàn)在手上仍有大量國(guó)內(nèi)房產(chǎn)的海外投機(jī)者可以講已被套牢，只能割肉出售。”
　　黑石一向是全球投資的風(fēng)向標(biāo)，9月底，黑石以14.6億元人民幣將上海Channel1購(gòu)物中心95%的股權(quán)出售。2008年黑石購(gòu)入該物業(yè)的價(jià)格為10億元人民幣，在持有該物業(yè)的三年時(shí)間內(nèi)，黑石集團(tuán)將其出租率提高至了超過(guò)90%。在如此好的趨勢(shì)之下，黑石沒(méi)有賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)就撤資，似乎也進(jìn)一步印證了房地產(chǎn)的走勢(shì)。
　　財(cái)經(jīng)評(píng)論員余豐慧認(rèn)為，黑石一直在觀(guān)察中國(guó)政府調(diào)控決心，在分析中國(guó)市場(chǎng)走向，憑其在中國(guó)的消息源，這次拂袖而去可能預(yù)示著其篤定調(diào)控政策堅(jiān)定不移，走回頭的幻想徹底破滅了。
　　事實(shí)也如此，國(guó)務(wù)院總理溫家寶最近在廣西南寧考察“要求鞏固樓市調(diào)控成果”。中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席劉明康向外表態(tài)稱(chēng)即使房地產(chǎn)抵押品重度壓力測(cè)試下跌40%，中國(guó)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)仍可控，這些都表明中國(guó)決策層調(diào)控樓市的決心不會(huì)放松。
　　葉楚華認(rèn)為，終結(jié)中國(guó)樓市泡沫的內(nèi)外因素已經(jīng)形成，而美聯(lián)儲(chǔ)加息的最終落實(shí)，將是給中國(guó)樓市泡沫的最后致命一擊。“甚至不用等到美聯(lián)儲(chǔ)真的加息，僅僅是市場(chǎng)對(duì)于美聯(lián)儲(chǔ)加息的預(yù)期，就足以讓美元提前大規(guī)�；亓髅绹�(guó)，讓中國(guó)樓市轟然倒塌”。
　　10月19日，美聯(lián)儲(chǔ)主席本-伯南克稱(chēng)，美聯(lián)儲(chǔ)有可能會(huì)通過(guò)上調(diào)基準(zhǔn)利率的方式來(lái)打破資產(chǎn)泡沫。有分析認(rèn)為，伯南克所說(shuō)的資產(chǎn)泡沫主要指的是黃金泡沫和中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫。
　　由于外資行事向來(lái)低調(diào)和隱蔽，目前究竟有多少外資撤離樓市尚不得而知。國(guó)家發(fā)改委特聘研究員國(guó)世平此前透露，除了媒體曝光的一些案例，美國(guó)友邦等外資也在逐步撤出中國(guó)樓市。

　　忽而唱衰、忽而捧殺

　　這幾年，隨著中國(guó)樓市的不斷升溫，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)聚集了越來(lái)越多的國(guó)際資本，去年，有1000多家外商新設(shè)或者增資的房地產(chǎn)企業(yè)在商務(wù)部做了備案。
　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，外商投資中國(guó)樓市一直處于迅速膨脹的狀態(tài)。2006年，房地產(chǎn)行業(yè)外商直接投資合同有2398個(gè)，比2005年增長(zhǎng)13.1%，增速僅低于批發(fā)和零售業(yè)，名列第二。2005年至2006年6月底，我國(guó)房地產(chǎn)外資投資約83億美元，占同期國(guó)內(nèi)全部房地產(chǎn)投資總量的3%。
　　2008年是中國(guó)房地產(chǎn)近年來(lái)最為低潮的一年，當(dāng)年仍然有像黑石、和黃、凱雷集團(tuán)等紛紛進(jìn)入。目前，包括黑石、摩根斯坦利、高盛、麥格理、瑞銀、美林等眾多國(guó)際投資公司均以不同形式進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)。
　　不過(guò)，外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)一直呈上升趨勢(shì)，似乎看不到撤離的跡象：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1至8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源54738億元，同比增長(zhǎng)23.4%，其中利用外資633億元，同比增長(zhǎng)達(dá)到71.5%。外資在國(guó)內(nèi)樓市中的比例雖然較小，但其快速增加的態(tài)勢(shì)值得高度關(guān)注。
　　數(shù)據(jù)與撤離趨勢(shì)的矛盾，似乎可以用外資進(jìn)入的目的來(lái)解釋?zhuān)阂徊糠滞赓Y的目的是以投機(jī)為主，在市場(chǎng)情況好時(shí)，大量投資，而在市場(chǎng)情況不好時(shí)，迅速變現(xiàn)離開(kāi)。他們來(lái)去匆匆，像是一群專(zhuān)門(mén)投機(jī)的過(guò)客。
　　以黑石為例，相比過(guò)去幾年外資機(jī)構(gòu)5年左右出售國(guó)內(nèi)投資物業(yè)的慣常做法，黑石此次的拋售明顯縮短了投資年限，有分析認(rèn)為，在國(guó)內(nèi)宏觀(guān)政策和市場(chǎng)調(diào)整的背景下，外資投資“快進(jìn)快出”也將成趨勢(shì)。
　　加拿大皇家銀行風(fēng)險(xiǎn)管理資深顧問(wèn)陳思進(jìn)在其著作《金融讓誰(shuí)富有》提到，中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫很大程度上是華爾街財(cái)團(tuán)炒作起來(lái)的，他們利用一切可以利用的工具，忽而唱衰、忽而捧殺中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，其目的只有一個(gè)，就是獲利。唱衰就是進(jìn)軍的信號(hào)彈，捧殺則意味著他們大賺一筆之后準(zhǔn)備撤了，泡沫越大，他們搜刮的資產(chǎn)越豐厚。陳思進(jìn)說(shuō)：“華爾街財(cái)團(tuán)處于財(cái)富金字塔的頂端，劫掠過(guò)后立刻撤走，就等著泡沫被刺破，冤的是中資企業(yè)以及最后接棒的普通中國(guó)老百姓�！�
　　中國(guó)外匯投資研究院院長(zhǎng)譚雅玲認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)偏離了為居民解決住房的軌道，導(dǎo)致投資或投機(jī)的產(chǎn)生，“國(guó)內(nèi)的一些錯(cuò)誤配置，給了西方炒家的炒作的空間，對(duì)于外資拋售可能引起的連鎖反應(yīng)，我們應(yīng)該拿出具體的管控條例應(yīng)對(duì)�！�

　　一些企業(yè)正從中國(guó)搬回美國(guó)

　　外資撤離的或許不僅是樓市。據(jù)來(lái)自港交所的信息，黑石投資近期減持中國(guó)中鐵H股1.66億股，合計(jì)套現(xiàn)3.08億港元(1港元約合8.17元人民幣)。減持后，黑石對(duì)中國(guó)中鐵的持股量由7.36%下降至3.42%。黑石對(duì)在中國(guó)的這些動(dòng)作，并未作出解釋。但在旁觀(guān)者看來(lái)，這或是黑石看空中國(guó)資本市場(chǎng)走向的信號(hào)。
　　而隨著美國(guó)為了恢復(fù)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始重拾制造成本優(yōu)勢(shì)，一些正企業(yè)準(zhǔn)備從中國(guó)回遷本土。9月，福特(汽車(chē)公司)已宣布把1.2萬(wàn)個(gè)工作崗位從墨西哥和中國(guó)遷回美國(guó)。
　　美國(guó)波士頓咨詢(xún)集團(tuán)最新研究結(jié)果顯示，隨著“美國(guó)制造”的成本優(yōu)勢(shì)日益顯現(xiàn)，今后五年間，美國(guó)將新增200萬(wàn)至300萬(wàn)個(gè)工作崗位。
　　報(bào)告主筆哈羅德?西爾金說(shuō)：“大約10年前，我們開(kāi)始外包器械、計(jì)算機(jī)等占美國(guó)制造業(yè)相當(dāng)比例的諸多產(chǎn)品�，F(xiàn)在，這種情況正在改變，因?yàn)橹袊?guó)正快速漲薪，而美國(guó)勞動(dòng)生產(chǎn)率是中國(guó)的4倍�！蔽鳡柦鹫f(shuō)，某些商品在美國(guó)制造可能更為經(jīng)濟(jì)，這一“臨界點(diǎn)”已開(kāi)始顯現(xiàn)。他說(shuō)：“回流過(guò)程仍然緩慢，但企業(yè)正從中國(guó)搬回美國(guó)�！�
　　美國(guó)總統(tǒng)奧巴馬在提出的可持續(xù)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇計(jì)劃中，發(fā)展制造業(yè)也是關(guān)鍵內(nèi)容。美國(guó)政府的這一政策可能會(huì)讓資金回流美國(guó)拯救本土企業(yè)。美國(guó)的科技部門(mén)和美國(guó)的跨國(guó)公司手上儲(chǔ)備了3萬(wàn)億美元現(xiàn)金(1美元約合6.35元人民幣)。
　　葉楚華認(rèn)為，美國(guó)可以通過(guò)加息與各種政治、軍事和經(jīng)濟(jì)手段(如攻擊歐元)來(lái)推動(dòng)美元升值，讓國(guó)際資本流回美國(guó)形成實(shí)體經(jīng)濟(jì)的生產(chǎn)能力。

　　外資不可能整體撤離

　　出爐不久的外匯儲(chǔ)備數(shù)據(jù)某種程度上也在印證這種趨勢(shì)：中國(guó)外匯儲(chǔ)備在第三季度僅僅增加42億美元，遠(yuǎn)低于第二季度1528億美元。其中，外匯儲(chǔ)備在9月罕見(jiàn)地大降了600多億美元，而9月我國(guó)貿(mào)易順差為為145.14億美元。
　　除了歐元的疲軟，市場(chǎng)普遍認(rèn)為外國(guó)投資者正在抽離資金。余豐慧說(shuō)：“外匯和貿(mào)易順差方向不一致，這與熱錢(qián)和外資回撤加速有關(guān)�！彼�認(rèn)為外資的撤離應(yīng)該是整體撤離，不僅是在樓市，“一個(gè)大的前提是他們看空中國(guó)經(jīng)濟(jì)�！�
　　不過(guò)，發(fā)改委對(duì)外經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)張燕生告訴記者，國(guó)外經(jīng)常會(huì)有唱空中國(guó)經(jīng)濟(jì)的聲音，這種聲音某種程度會(huì)擾亂外資投資中國(guó)的步伐。第三季度外匯儲(chǔ)備數(shù)據(jù)的變化，正是源于上一輪的唱空之聲。
　　葉楚華則認(rèn)為，我國(guó)對(duì)美國(guó)在戰(zhàn)略上也已經(jīng)形成了捆綁態(tài)勢(shì)�！昂Ｍ赓Y本尤其美國(guó)資本不可能做空中國(guó)，美國(guó)絕大多數(shù)的跨國(guó)公司不僅不代表美國(guó)國(guó)家利益，反而為了資本本身的利益在美國(guó)國(guó)會(huì)為中國(guó)做說(shuō)客。如果不能用花花綠綠的美元來(lái)?yè)Q取中國(guó)的廉價(jià)商品，美國(guó)是無(wú)法在零利率條件下將通脹壓制到如此之低的程度。
　　葉楚華認(rèn)為，外資并未也不可能整體撤出中國(guó)大陸，尤其在實(shí)體經(jīng)濟(jì)上更為如此。他舉例說(shuō)，制造業(yè)的企業(yè)運(yùn)營(yíng)除了本身之外，還和整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈有關(guān)。許多海外資金掌控的行業(yè)已在中國(guó)形成完善的產(chǎn)業(yè)鏈或產(chǎn)業(yè)集群，要形成這樣的產(chǎn)業(yè)格局不僅需要大量廉價(jià)、勤勞卻擁有高技能的人力資源，還需要經(jīng)過(guò)千錘百煉的流程。這里面有規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的影響，如學(xué)習(xí)曲線(xiàn)、固定成本分?jǐn)偟鹊取?BR>　　“因此，在很長(zhǎng)一段的時(shí)間內(nèi)，外資在實(shí)體經(jīng)濟(jì)上的投資很難轉(zhuǎn)移到其他國(guó)家或地區(qū)�！�
　　張燕生認(rèn)為，資本總是逐利的，到目前為止，中國(guó)依然是世界上最好的投資地方，中國(guó)的房地產(chǎn)回歸理性，外資撤離樓市的趨勢(shì)很明顯，這也很正常，但它們還會(huì)繼續(xù)在中國(guó)進(jìn)行其他領(lǐng)域的投資，有可能炒起別的泡沫。