10月20日，北京市民政局出臺《北京市“十二五”時期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》中表示將試推“以房養(yǎng)老”。隨后在不到10天之內(nèi)的時間，中信銀行就推出以房養(yǎng)老的“倒按揭”業(yè)務(wù)。但在一些老人眼中，自己辛辛苦苦賺了一輩子錢才買到的房子“抵押”出去養(yǎng)老實在有些難以接受。在
他們看來，“養(yǎng)房防老”肯定不能替代養(yǎng)兒防老。
·民間版“以房養(yǎng)老”·
房子沒兒子可靠
63歲的薛大爺住在朝陽區(qū)酒仙橋附近一套筒子樓房屋中，一個月1500多元的生活退休金，加上另一所筒子樓住房的租金，讓晚年過得很踏實。
2008年，薛大爺開始嘗試早期的“以房租養(yǎng)老”模式。搬進老年公寓的同時，把自己一套筒子樓房屋出租，租金用在自己在老年公寓的花銷�！笆盏降姆孔獾陀谠诶夏旯⒒ㄤN。該套60平方米的筒子樓房只能租到2000元/月，而在老年公寓一個月就要3000多元。往往一個月下來，自己手頭反倒沒有自己單住的時候富裕了�！睘榇耍Υ鬆敯岢隽死夏旯�。
“倒按揭”以房養(yǎng)老模式的出臺為他提供了一個新的養(yǎng)老方式。但當詳細咨詢了由金融機構(gòu)推出的該業(yè)務(wù)時，他卻開始猶豫起來。“為什么"倒按揭"以房養(yǎng)老模式，銀行不光會拿走我的房，而且還要我每月支付相應(yīng)的利息？”
目前，薛大爺表示自己還會繼續(xù)用每月1500元退休金養(yǎng)老加上另外的一套房的租金生活，而“房子還沒兒子可靠”成為了他掛在嘴邊上的一句話，“畢竟兒子不用我再往外掏錢，關(guān)鍵的時候還能孝順我。而房子不但不給我錢，還要我再花錢給銀行，太不值了�！�
對于思想非常傳統(tǒng)的薛大爺而言，為孩子留點什么總比讓不認識的帶走要強得多。
剛剛踏入60歲門檻的張阿姨卻表示，自己無兒無女，房子的用處在于今后大病時可以賣掉換錢保命。在房子被賣之前，能為自己帶來收益也是不錯的事情。
“相比房租而言，"以房養(yǎng)老"可以每月獲得更多的收益�！彼硎�，現(xiàn)在物價這么高，看病、吃好藥那么貴，如果沒有更多的錢，很難在晚年過得踏踏實實。
張阿姨說，國內(nèi)的養(yǎng)老按揭模式，要求借款人用錢來償還貸款，最終可能是由老人的子女或身邊的人把錢還給銀行，房子還是自己的，而不像在國外的“倒按揭”房主去世后房子直接由抵押權(quán)人即銀行或保險公司來處置�！跋裎覠o兒無女還好說，但那些有子女的老人，子女能同意老人這么做嗎？”
·開發(fā)商版“以房養(yǎng)老”·
以房養(yǎng)老難成養(yǎng)老主流模式
“‘倒按揭’模式為國內(nèi)以房養(yǎng)老提供了一個新的模式。”作為2007年在北京率先試點“以房養(yǎng)老”的執(zhí)行者之一的太陽城集團董事主席朱鳳泊說，“但無論是開發(fā)商還是金融機構(gòu)提供的以房養(yǎng)老模式在目前市場中并未受到老人的關(guān)注。”
他認為，目前由銀行推出的“倒按揭”以房養(yǎng)老的模式不會徹底改變國內(nèi)現(xiàn)有以退休金及養(yǎng)老保險為主的養(yǎng)老格局。“它的出現(xiàn)只為一些有獨特需求的老人提供了獨特的服務(wù)�！敝禅P泊說，“如今的"倒按揭"模式與2007年自己公司幫老人出租城內(nèi)的老房子，用這筆租金租或者買老年公寓的房子用來養(yǎng)老差不太多。只是養(yǎng)老性質(zhì)因機構(gòu)的不同而由公益性質(zhì)轉(zhuǎn)變成為商業(yè)性質(zhì)。“當時通過以房租養(yǎng)老模式的老人并不多，只有幾戶。但與單純的退休金養(yǎng)老模式，這種模式畢竟為老人提供了另外一種方式，讓那些沒有高額退休金的老人在養(yǎng)老過程中有了更多的選擇�！�
“同國內(nèi)一樣，退休金及養(yǎng)老保險一直是國外社會養(yǎng)老主流，真正選擇以房養(yǎng)老的人大多是孤寡老人。但與國內(nèi)不同的是，國外多元化養(yǎng)老模式為不同需求的老人提供不同的選擇，相比國內(nèi)較為單純的依托養(yǎng)老模式，推行以房養(yǎng)老模式的市場意義遠遠小于社會意義�！敝禅P泊認為，在中國傳統(tǒng)觀念中，買房就是為了孩子今后的生活，如果房子未經(jīng)孩子的同意變抵押，孩子放棄以此為由房企對父母的照顧，也就造成了家庭矛盾�！�"倒按揭"只是種以房養(yǎng)老的選擇，絕不是今后的養(yǎng)老潮流�！�
·銀行版“以房養(yǎng)老”·
以房養(yǎng)老每月最高可拿2萬元養(yǎng)老金
10月30日，中信銀行推出了中老年專屬借記卡和養(yǎng)老按揭項目，作為最早推出“以房養(yǎng)老”的銀行機構(gòu)，中信銀行總行營業(yè)部房地產(chǎn)金融部負責人孫文杰表示，中信版的“以房養(yǎng)老”引進了國外“倒按揭”模式，并結(jié)合國內(nèi)的養(yǎng)老制度特點進行改良。
“此次改良更多是針對國內(nèi)房產(chǎn)70年土地使用權(quán)和房價可能下跌的問題進行調(diào)整�！睂O文杰說，“對于申請"以房養(yǎng)老"的申請人，其所抵押的房產(chǎn)是要在70年以內(nèi)，此外借款的期限加上房齡不能超過70年，這可以規(guī)避70年限制的問題。而對于房價下跌的風險，雖然近期房價在國家宏觀調(diào)控下有一定的下跌走勢，但北京核心地區(qū)的房價將基本穩(wěn)定在合理范圍之內(nèi)，產(chǎn)品將對抵押房產(chǎn)的60%進行評估，通過抵押率的控制能夠較好地控制風險�！�
孫文杰表示，目前銀行規(guī)定借款人至少要有兩套房產(chǎn)以上才可申請，申請人可以是老人本人，也可以是他的贍養(yǎng)人，但老人本人須年滿55歲。目前該產(chǎn)品利率為市場基本利率，即5年以上期貸款基準利率為7.05%。
“具體來說，中信銀行會為申請客戶所抵押的房屋核定一個養(yǎng)老貸款額度，一般分為5萬元或50萬元，按約定貸款期限確定每月放款金額，但最高不能超過2萬元。隨后，銀行將按月將養(yǎng)老貸款資金打入養(yǎng)老人賬戶�！睂O文杰說。
針對抵押房屋的價值評估，孫文杰表示可以由銀行及申請人協(xié)商�！叭绻诘盅哼^程中，申請人或其子女不同意繼續(xù)抵押該房屋，也可按照提前還貸方式，一次性將由銀行支付的養(yǎng)老金及利息還清之后，房屋便可正常進行買賣�！�
·服務(wù)·
“倒按揭”以房養(yǎng)老不便宜
60歲的讀者李女士打算將自己名下一套60平方米的住房抵押給中信銀行，通過“倒按揭”的方式由銀行在往后10年間每月向其提供養(yǎng)老金。
在與銀行協(xié)商選擇的評估機構(gòu)后，李女士所抵押的房屋評估價值為120萬元，并最終申請到了72萬元貸款。而按照合同，銀行每月將支付其6000元養(yǎng)老金。
但李女士發(fā)現(xiàn)，如果自己按照等額本金還款，第一個月利息就10230元。這也就意味自己除了要將銀行支付給自己6000元養(yǎng)老金還給銀行外，自己還需要自掏腰包向銀行繳納額外4000多元的利息。
對于這種情況的出現(xiàn)，中信銀行總行營業(yè)部房地產(chǎn)金融部負責人孫文杰表示，在還款方面，申請人可以選擇每期只還利息貸款，到期后償還本金；也可以選擇每期償還一部分本金和利息，貸款到期后償還剩余本金；也可選擇最后一次性償還利息。如果借款人到期不能償還貸款，則按合同約定處置抵押房屋。
以李女士的情況為例，在申請通過后，她每月可以拿到6000元養(yǎng)老金，而其需要支付的利息可以選擇在10年后一些性支付這些利息，也可以直接申請要求在每月養(yǎng)老金中扣除自己可以承擔的利息。如果選擇一次性支付，李女士則10年后需要支付全部利息30萬元左右。
申請人最終拿多少養(yǎng)老金？孫文杰給出公式：
抵押房屋總價×0.6÷實際放貸年限=養(yǎng)老金
可見，如果想要申請最高每月20000元的額度，則需抵押房屋價值高，或申請年限短。因此在實際申請過程中，申請人不光要考慮實際利息問題，更要考慮如何才能申請到實際生活中所需的養(yǎng)老金。
