打著“僅優(yōu)惠3天”的標(biāo)語、以近乎成本價(jià)拋售100套房源的嘉定南翔新城公館項(xiàng)目，最終還是經(jīng)過兩個(gè)星期“艱苦卓絕”的努力，于近日才將上述100套房源清盤。
而隨著樓市調(diào)控進(jìn)入高度敏感期，或許將有更多的新入市項(xiàng)目像新城公館那樣面臨定價(jià)難和銷售難的尷尬。
昨天，一份來自21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2009~2010年間，上海市包含住宅屬性在內(nèi)的土地，其出讓溢價(jià)率超過100%的合計(jì)多達(dá)80幅，其中逾半地塊已接近入市開盤大限。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，受到樓市降價(jià)效應(yīng)以及成交量慘淡的波及，日益凸顯的定價(jià)問題，正讓昔日“風(fēng)光無限”的地王們成為一個(gè)又一個(gè)“燙手山芋”。
高溢價(jià)地塊微利套現(xiàn)？
2009年12月，上海新城萬嘉房地產(chǎn)有限公司以9.536億元拿下了嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)寶翔路以西、吾尚塘以南地塊，樓板價(jià)高達(dá)13199元/平方米，一舉刷新了南翔樓板價(jià)的最高紀(jì)錄。如今，其項(xiàng)目新城公館已上市。據(jù)該項(xiàng)目售樓處人員提供的信息，該樓盤的成交均價(jià)在19000元/平方米。
一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，按照綜合建筑成本、財(cái)務(wù)成本以及房屋裝修成本粗略估算，新城公館此次可謂成本價(jià)拋盤。
無獨(dú)有偶，龍湖地產(chǎn)于去年年初高價(jià)奪得的龍興路R19-2號(hào)地塊，其項(xiàng)目還在此前因定價(jià)問題屢遭前期業(yè)主質(zhì)疑。資料顯示，龍興路R19-2號(hào)地塊由龍湖地產(chǎn)在2010年2月26日以15.75億元取得，當(dāng)時(shí)溢價(jià)率高達(dá)173%，折合樓面地價(jià)為10750元/平方米。今年開始，上述地塊被命名為龍湖好望山城入市。
根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，龍湖好望山城于9月30日曾拿到過一張預(yù)售證，推出170套房源，最高報(bào)價(jià)和最低報(bào)價(jià)分別為31300元/平方米及23000元/平方米。而機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，過去30天，龍湖好望山城成交126套房源，成交均價(jià)15725元/平方米。
市場(chǎng)分析人士指出，就龍湖拿地的價(jià)格來看，該批房源以15000元/平方米出售，也幾乎只是微利套現(xiàn)。
多個(gè)項(xiàng)目恐難回本
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心統(tǒng)計(jì)顯示，2009~2010年間成交的溢價(jià)率超過100%的80幅宅地中，臨近兩年開發(fā)周期，即將推出產(chǎn)品的地塊為46幅，且八成以上位于上海市外圍區(qū)域。
盡管近期部分郊區(qū)項(xiàng)目以“成本價(jià)”銷售的項(xiàng)目均取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)，但在成交量持續(xù)低位徘徊、房?jī)r(jià)松動(dòng)跡象逐步放大的局面下，幾十個(gè)已經(jīng)在售或可能即將入市的項(xiàng)目，可能還將面臨更嚴(yán)峻的形勢(shì)。甚至有市場(chǎng)分析人士擔(dān)憂，那些曾經(jīng)高溢價(jià)的土地碰上史上最嚴(yán)厲的調(diào)控，很有可能陷入“賣越多虧越多”的怪圈當(dāng)中。
以上海近年來樓盤集中供應(yīng)的嘉定區(qū)域?yàn)槔摪鍓K內(nèi)周邊同質(zhì)可替的供應(yīng)較多，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)極其激烈。
網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至11月10日上午，嘉定區(qū)的新房可售面積約為117.32萬平方米，約占全市可售面積的12.8%。
從各月份供銷情況來看，嘉定主城區(qū)前10個(gè)月的供應(yīng)主要集中于4、5月份，該兩月的供應(yīng)面積皆在20萬平方米以上，合計(jì)約占總供應(yīng)的四成。其中除了1月、6月、7月三個(gè)月呈現(xiàn)供不應(yīng)求的情況外，剩余的各月間嘉定主城區(qū)皆為供大于求的窘境，年初至10月累計(jì)供銷比約為1.47：1。
值得注意的是，2009~2010年間樓市價(jià)格上漲迅速的情況下，嘉定區(qū)域內(nèi)的土地成交高溢價(jià)情況頻頻出現(xiàn)，2009年溢價(jià)率前十的住宅用地中6幅位于嘉定區(qū)域。目前樓市價(jià)格面臨向下壓力，這些高溢價(jià)成交的土地其可盈利空間無疑將受到擠壓、沖擊。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示，作為目前樓市降價(jià)效應(yīng)覆蓋的“重災(zāi)區(qū)域”，2009~2010年間嘉定部分高溢價(jià)成交的土地?zé)o疑正成為這些持有開發(fā)商手中的“燙手山芋”。
據(jù)悉，目前嘉定在售項(xiàng)目中，有9個(gè)都是在2009~2010年間所獲得的土地。這9個(gè)項(xiàng)目，至今總銷售額僅為總土地出讓金的71.2%。其中更是有3個(gè)項(xiàng)目，其銷售額還不足自身土地出讓金的一半，個(gè)別項(xiàng)目目前的銷售額只占地價(jià)的16%。
“不降價(jià)賣不掉，降得多又怕虧。昔日高企的地價(jià)無疑給房企在當(dāng)前的"弱市"中定價(jià)出了一個(gè)大大的難題。”市場(chǎng)分析人士指出，就當(dāng)下整體頗為嚴(yán)峻的樓市銷售環(huán)境來看，這些項(xiàng)目回款的壓力無疑巨大。
地價(jià)松動(dòng)在所難免
值得一提的是，隨著銷售回款速度放緩，標(biāo)桿房企購地已越發(fā)謹(jǐn)慎。
中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，10月，僅有萬科、綠城兩家標(biāo)桿房企共計(jì)花費(fèi)約21億元購入4宗地塊。其中，綠城參股山東東營(yíng)一宗商住用地僅花費(fèi)9800萬元。而前期每月都有購地支出的保利、中海等房企在10月未有動(dòng)作。
與歷年數(shù)據(jù)相比，今年標(biāo)桿房企在土地市場(chǎng)上的投入明顯減少。今年前10個(gè)月，標(biāo)桿房企累計(jì)拿地金額與累計(jì)合約銷售金額的比例約為21%，這一比例甚至低于處于金融危機(jī)漩渦中的2008年。
開發(fā)商的觀望態(tài)度也使土地市場(chǎng)的交投愈加冷清。中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，全國13個(gè)主要城市1~10月累計(jì)成交居住用地4450公頃，同比大幅縮減28%。同時(shí)，隨著降價(jià)在北京、上海的蔓延，部分郊區(qū)的土地出讓價(jià)格出現(xiàn)小幅回落。北京通州、上海嘉定和奉賢相繼出現(xiàn)價(jià)格回落，較前兩年同區(qū)域均價(jià)下降10%~26%。
中原集團(tuán)研究中心高級(jí)經(jīng)理劉淵預(yù)計(jì)，受地方財(cái)政壓力及土地供應(yīng)目標(biāo)尚未實(shí)現(xiàn)的影響，預(yù)計(jì)大部分城市會(huì)出現(xiàn)地價(jià)松動(dòng)的現(xiàn)象。
