隨著2011年進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，內(nèi)地樓市寒意刺骨，量價(jià)齊跌之下，樓盤降價(jià)開始由個(gè)別行為演變成更多開發(fā)商的集體行動。然而「買漲不買跌」的心態(tài)令市場觀望氣氛濃厚，樓市處于僵持膠著狀態(tài)。溫家寶總理11月6日在接受采訪時(shí)強(qiáng)調(diào)，中國房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，決不可能有絲毫動搖，政府的目標(biāo)是要使樓價(jià)回歸到合理的價(jià)格。市場分析，溫家寶的講話表明，政府目前正警惕過早地救助房地產(chǎn)市場的投機(jī)者。種種跡象顯示，房地產(chǎn)業(yè)正成為中國經(jīng)濟(jì)前景中最為搖擺不定的因素，已有外媒驚呼中國樓市噩夢開始，接受本報(bào)采訪的業(yè)內(nèi)人士預(yù)料，開發(fā)商資金鏈趨緊，許多中小房地產(chǎn)企業(yè)將捱不過年關(guān)，房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌無可避免。而更令人關(guān)切的是，這一波樓市下跌何處是盡頭？樓市大幅下探會否引發(fā)中國經(jīng)濟(jì)更大范圍的骨牌效應(yīng)？

　　供需博弈樓市僵持

　　據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，11月上半月，北京新盤簽約為零，預(yù)訂量也僅為14套，而當(dāng)月入市新盤達(dá)到4014套，這創(chuàng)造調(diào)控后簽約最慘淡記錄。而根據(jù)北京中原市場的統(tǒng)計(jì)顯示，年內(nèi)北京新建住宅期房供應(yīng)項(xiàng)目135個(gè)，共取得預(yù)售許可證180次，供應(yīng)房源56729套，合計(jì)727.41萬平米，而其中已經(jīng)網(wǎng)簽出售23878套，平均去化率為42.1%，再創(chuàng)歷史新低。周二，傳出萬科上海浦東一住宅項(xiàng)目價(jià)格下調(diào)15%。援引未具名的樓盤代理方工作人員的話說，項(xiàng)目的價(jià)格從人民幣1.6萬-1.7萬元/平方米降至1.3萬-1.4萬元/平方米。而萬科企業(yè)股份有限公司總裁郁亮此前在東莞表示，萬科已經(jīng)進(jìn)入「冬天」模式，并將遵循現(xiàn)金為王、積極賣房、慎重買地的原則。由于其房地產(chǎn)界領(lǐng)軍者的身份，萬科的「冬天論」不出意料地引起輿論嘩然。2008年，萬科集團(tuán)董事長王石也曾拋出「拐點(diǎn)論」，并引發(fā)一輪降價(jià)風(fēng)潮。不少業(yè)內(nèi)人士指出，隨著房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)下滑，「冬天」或?qū)⒊掷m(xù)更長時(shí)間，房地產(chǎn)業(yè)將迎來新一輪的衰退周期。國際貨幣基金組織（IMF）14日公布的報(bào)告也指出，中國面臨房價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。然而，降價(jià)促銷在獲得短暫人氣后，市場的觀望氣氛仍然濃厚。市場消化速度的緩慢令到樓市庫存量不斷累積。以深圳為例，按照目前的銷售速度，目前庫存的新房消化時(shí)間約為一年。而未來一段時(shí)間內(nèi)，預(yù)計(jì)新房供應(yīng)量還將繼續(xù)增加，市場存貨壓力也會進(jìn)一步加大。此外，土地頻頻流拍，房企資金鏈緊張，樓市負(fù)面新聞不絕于耳。不變的仍是樓市調(diào)控從緊的政策主調(diào)。業(yè)界預(yù)計(jì)，到年底前政策環(huán)境持續(xù)從緊、降價(jià)促銷繼續(xù)上演、成交量未發(fā)能有突破將構(gòu)成市場的主旋律，在各方的博弈下，樓市將呈現(xiàn)膠著狀態(tài)。綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁向本報(bào)分析說，此前市場特別是供應(yīng)層面價(jià)格一直硬挺著，導(dǎo)致成交量下降。市場也曾期盼政策面有所放松，但中央近日連續(xù)表態(tài)調(diào)控不動搖，盡管沒有追加新的政策，卻讓樓市調(diào)控放松的期盼一下落空。對供方來說，剩下的就只有降價(jià)這張牌了。從需求方來看，持幣觀望這么長一段時(shí)間后，來自政策面的表態(tài)讓他們更加堅(jiān)定繼續(xù)等下去的決心。宋丁表示：「市場很微妙，買賣雙方在深度博弈中，樓市處在焦慮而僵持的狀態(tài)，目前市場表象是，供方開始小幅降價(jià)，但就深圳而言，很多樓盤的降價(jià)還是有點(diǎn)忽悠的成份，或者只是策略性營銷。只有實(shí)質(zhì)性的降價(jià)潮出現(xiàn)，樓市成交量才會真正上來。」戴德梁行華南華西區(qū)高級董事總經(jīng)理程家龍的看法較為樂觀。他向本報(bào)記者表示，樓市的剛性需求仍在，只要開發(fā)商略微降價(jià)，就會有很多置業(yè)者購買，部分降價(jià)樓盤熱銷的現(xiàn)象就是很好的證明。

　　資金鏈緊繃加速房企整合

　　本報(bào)記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，目前困擾房地產(chǎn)企業(yè)的是日益凸顯的資金問題。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至10月26日，共有70家房地產(chǎn)上市公司披露了第三季度財(cái)報(bào)，其中七成房企經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)，超過四成房企凈利潤下滑甚至虧損，80%以上房企負(fù)債同比增加。專家預(yù)計(jì)四季度數(shù)據(jù)會更難看。成交量萎縮令到開發(fā)商資金鏈進(jìn)一步緊張，降價(jià)促銷亦將令到整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)價(jià)值減記及利潤預(yù)期下降。而隨著年關(guān)逼近，年底開發(fā)商需要?dú)w還的銀行短期貸款、工程款、拖欠政府的各類稅費(fèi)以及土地出讓金都將在第四季度結(jié)清。隨著上市融資以及信托等渠道陸續(xù)關(guān)閉或收緊，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力也與日俱增。業(yè)界預(yù)計(jì)降價(jià)銷售或者整體轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目回籠資金將是大勢所趨。 「如果調(diào)控一直持續(xù)，今年年底會有很多房企過不了關(guān)�！怪脴I(yè)國際董事總經(jīng)理姜樹榮向本報(bào)記者表示，目前房企資金鏈相當(dāng)緊張，向民間借貸來渡過難關(guān)的不在少數(shù)。如果銀根繼續(xù)緊縮，民間借貸現(xiàn)象將更多。一旦房企資金出現(xiàn)問題，或會引發(fā)骨牌效應(yīng)。相比上市開發(fā)商，缺乏融資渠道的中小房企更是難熬。不少調(diào)控下的中小房企更是因資金壓力被迫出售旗下項(xiàng)目，導(dǎo)致年內(nèi)房企股權(quán)交易額再創(chuàng)歷史新高。預(yù)計(jì)年底會有很多包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的中小企倒閉或裁員，并引發(fā)連鎖反應(yīng)。宋丁亦表示，如果政策面不發(fā)生逆轉(zhuǎn)，行業(yè)洗牌是大勢所趨。事實(shí)上，目前不少中小房企已經(jīng)開始賣掉公司或者部分項(xiàng)目，預(yù)計(jì)今后一段時(shí)間房地產(chǎn)行業(yè)的并購還會繼續(xù)增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至今年前10月，較大規(guī)模的房企股權(quán)交易累計(jì)已經(jīng)達(dá)到了93宗，總交易額300.8億元，遠(yuǎn)超2010年全年的84宗165.25億的規(guī)模。其中僅10月的交易額就達(dá)到了44.15億元。另據(jù)中原地產(chǎn)對北京、上海、天津和重慶四大產(chǎn)權(quán)交易所的不完全統(tǒng)計(jì)，截至10月，今年在房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出售的房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目總數(shù)已經(jīng)超過600宗，超過去年同期的一倍。

　　僅以道德審視房地產(chǎn)太狹隘

　　近些年來，房地產(chǎn)行業(yè)一直處于輿論的風(fēng)口浪尖。經(jīng)濟(jì)學(xué)家紛紛指責(zé)「中國經(jīng)濟(jì)被房地產(chǎn)『綁架』」，如今，地產(chǎn)商們的日子越來越不好過了。此情此景，很容易令一些熱衷于對房地產(chǎn)商進(jìn)行道德審判的人們拍手稱快。但如果將房地產(chǎn)業(yè)放在中國經(jīng)濟(jì)整體背景中觀察，就不難發(fā)現(xiàn)：僅從道德維度審視房地產(chǎn)業(yè)顯得過于狹隘。目前針對樓市存在著兩種針鋒相對的聲音。一是以開發(fā)商為代表的利益群體，冀望調(diào)控政策有所松動；另一種認(rèn)為「樓市調(diào)控堅(jiān)決不能放松，否則功虧一簣」的觀點(diǎn)同樣鮮明。在高房價(jià)引發(fā)無數(shù)民生社會問題，開發(fā)商暴利導(dǎo)致民怨甚大的當(dāng)下，后一種觀點(diǎn)無疑占據(jù)了道德上的制高點(diǎn)，因而也擁有了更加充分的民意。然而，房地產(chǎn)業(yè)復(fù)雜的狀況，很難單純以道德來作衡量，況且，經(jīng)濟(jì)發(fā)展有其自身規(guī)律。目前，決策層有關(guān)樓市調(diào)控不放松的基調(diào)不變，房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌整合已成各方共識。在此過程中，投機(jī)暴利、管理不善、資金斷裂的中小房企或被兼并，或破產(chǎn)倒閉，皆在預(yù)料之中。惟需注意的是，讓「房地產(chǎn)市場回歸理性」，是此輪調(diào)控政策的目標(biāo)所在。讓投機(jī)者遠(yuǎn)離樓市，讓樓價(jià)回歸合理區(qū)間，是調(diào)控政策應(yīng)有之義，而非讓整個(gè)行業(yè)哀鴻遍野，將開發(fā)商個(gè)個(gè)趕盡殺絕。畢竟，一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場需要有發(fā)展良好的企業(yè)來支撐，很難想象，如果市場上缺少了一批運(yùn)作優(yōu)良，賺取合理利潤的品牌房企來建造質(zhì)量可靠的住宅供應(yīng)市場，房地產(chǎn)市場何言回歸理性？房地產(chǎn)業(yè)的降溫與中國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，猶如一枚硬幣的兩面。房地產(chǎn)業(yè)降溫的取向不容質(zhì)疑，但經(jīng)濟(jì)硬著陸的風(fēng)險(xiǎn)同樣不可小覷。中國經(jīng)濟(jì)需要轉(zhuǎn)型，擺脫對房地產(chǎn)業(yè)的畸型依賴，這個(gè)過程可能帶給中國經(jīng)濟(jì)以巨大的陣痛，甚至?xí)�引發(fā)利益格局的重大調(diào)整。雖如此，如何避免以休克療法重創(chuàng)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，減少傷及無辜，仍然值得有關(guān)方面仔細(xì)考量。而與短期的調(diào)控政策相比，更為重要的是建立一種促進(jìn)樓市長期健康發(fā)展的機(jī)制體制，讓市場自身來調(diào)節(jié)和修正，而不是讓開發(fā)商隨政策起舞，一會兒令這個(gè)市場熱得發(fā)燙，一會兒又掉進(jìn)冰窖。這應(yīng)當(dāng)是努力的方向。

　　更大規(guī)模降價(jià)潮將至？

　　樓市最終走向何方？這一輪嚴(yán)厲堅(jiān)決的調(diào)控如何收場？以《華爾街日報(bào)》為代表的外媒已在討論中國樓市崩盤的可能性，并表達(dá)了中國樓市進(jìn)入噩夢期的觀點(diǎn)。一向研究民間熱錢動向的廣東省社科院綜合開發(fā)研究中心主任黎友煥(博客,微博)亦發(fā)出「明年將是樓市的2012」的警告。置業(yè)國際董事總經(jīng)理姜樹榮表示，政府年中實(shí)行的調(diào)控政策，如限貸、限購、限價(jià)等「三限」政策，已令到商品房成交量大幅下降，樓價(jià)也隨之下降，并從一線城市傳遞到二三線城市。如果明年繼續(xù)維持目前的樓市調(diào)控政策，估計(jì)很多發(fā)展商會頂不住，更大規(guī)模的降價(jià)潮將會出現(xiàn)。隨著參與降價(jià)的樓盤越來越多，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為房價(jià)已經(jīng)開始步入實(shí)質(zhì)下調(diào)階段。目前，一些一線城市新開樓盤的降價(jià)幅度多在15%到20%之間，數(shù)據(jù)還顯示，近期京滬深等地部分樓盤的降價(jià)幅度已高達(dá)30%。高盛高華也取消了對2012年以及2013年房價(jià)反彈的判斷，并預(yù)計(jì)未來12個(gè)月內(nèi)地主要城市的房價(jià)將由目前水平下降15%至20%，或者由2010年的房價(jià)最高值下降約25%，并且到2013年前都不會出現(xiàn)反彈。黎友煥判斷，在目前嚴(yán)厲的政策調(diào)整下，樓市必跌。明年樓市將會迎來普跌，雖然不會一下子跌30%、40%，但從2012年起可能會連續(xù)跌8年，劃出中長期的下跌曲線。

　　樓市調(diào)整是轉(zhuǎn)型良機(jī)

　　房地產(chǎn)業(yè)萎縮究竟會對中國宏觀經(jīng)濟(jì)造成何種影響？如果房地產(chǎn)市場撐不住，會否導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)大幅下滑？有分析人士指出，房地產(chǎn)投資大幅下滑將令中國GDP增速降低兩個(gè)百分點(diǎn)以上，還會影響到建筑建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)以及作為房產(chǎn)主要信貸來源的金融系統(tǒng)安全。房地產(chǎn)業(yè)整體下滑，會否拖累中國經(jīng)濟(jì)整體向下？事實(shí)上，連鎖反應(yīng)已先從與樓市關(guān)系最緊密的地產(chǎn)中介開始。今年以來，深圳地產(chǎn)中介店鋪關(guān)閉近四分之三的事實(shí)，令到樓市引發(fā)的骨牌效應(yīng)初步顯現(xiàn)。接受本報(bào)采訪的專家認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)的榮枯會對建材、原材料、家俱、裝修等多個(gè)產(chǎn)業(yè)和行業(yè)帶來較大影響。置業(yè)國際董事總經(jīng)理姜樹榮認(rèn)為，各地房價(jià)太高不行，太低也不行，一定要很溫和地把關(guān)，畢竟房地產(chǎn)業(yè)占城市GDP的40%以上，打垮房地產(chǎn)業(yè)會對各地經(jīng)濟(jì)、生活帶來很大的負(fù)面影響。宋丁則指出，中國經(jīng)濟(jì)目前主要面臨的是求發(fā)展和調(diào)結(jié)構(gòu)的問題。目前發(fā)展遇到了障礙，這不僅僅是單純房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的問題，而意味著未來總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)出現(xiàn)問題，GDP增速會出現(xiàn)下降。但如果我們將此放在一個(gè)大的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上來看，就會看到這是一個(gè)正常的減速過程，這種對房地產(chǎn)業(yè)有意為之的放松是為了騰出時(shí)間和空間進(jìn)行產(chǎn)業(yè)調(diào)整。國民經(jīng)濟(jì)當(dāng)然還是要正常發(fā)展，但追求高增長就沒有時(shí)間去調(diào)結(jié)構(gòu)，如果我們能夠藉此機(jī)會改變過往那種過分倚重房地產(chǎn)業(yè)的扭曲發(fā)展模式，騰出更多時(shí)間和空間去發(fā)展戰(zhàn)略裝備、新興產(chǎn)業(yè)以及文化產(chǎn)業(yè)等等，這未嘗不是一個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的良機(jī)