日前，北京城建旗下房地產(chǎn)公司一樓盤(pán)的成交均價(jià)高于其在售樓盤(pán)的預(yù)售均價(jià)，疑似開(kāi)發(fā)商私下提價(jià)銷(xiāo)售，從而觸動(dòng)“一房一價(jià)”底線�！睹咳战�(jīng)濟(jì)新聞》記者希望就此采訪北京城建新聞中心相關(guān)負(fù)責(zé)人，但截至記者發(fā)稿時(shí)，北京城建未對(duì)此作出回應(yīng)。
成交價(jià)高于預(yù)售價(jià)
國(guó)家發(fā)改委的
“一房一價(jià)”政策于今年5月1日落地實(shí)施已超半年，此政策的要點(diǎn)就在于要求開(kāi)發(fā)商必須“明碼標(biāo)價(jià)”，在售樓處張貼每套房子的單價(jià)、總價(jià)、優(yōu)惠等相關(guān)信息，公示后不得擅自上調(diào)價(jià)格。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)匯總后發(fā)現(xiàn)，“一房一價(jià)”的執(zhí)行情況并不理想。國(guó)慶以來(lái)，北京共有47個(gè)預(yù)售住宅項(xiàng)目入市，除了12個(gè)項(xiàng)目零成交外，其余有成交紀(jì)錄的35個(gè)項(xiàng)目，34個(gè)項(xiàng)目的成交均價(jià)低于預(yù)售均價(jià)。比如10月2日拿到預(yù)售證并隨后上市的百合灣嘉園，預(yù)售價(jià)區(qū)間在23981~25622元/平方米，目前已成交的78套房源，成交均價(jià)為19106元/平方米。另一個(gè)樓盤(pán)運(yùn)河灣家園，10月19日拿到預(yù)售證，預(yù)售價(jià)區(qū)間在22790~25051元/平方米，目前已成交的26套房源的成交均價(jià)為17345元/平方米。
在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，北京美聯(lián)市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理張磊指出，以低于預(yù)售價(jià)的價(jià)格成交，目前已成常態(tài)，主要基于兩個(gè)原因：首先，鑒于“一房一價(jià)”新政，開(kāi)發(fā)商采取了“高報(bào)低售”的方式以規(guī)避政策，從而導(dǎo)致此類(lèi)現(xiàn)象；其次，目前的樓市低迷之下，樓盤(pán)普遍采取折扣營(yíng)銷(xiāo)所致。
不過(guò)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，在35個(gè)有成交紀(jì)錄的項(xiàng)目中，有一個(gè)叫頂秀美泉家園的樓盤(pán)十分獨(dú)特。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的信息顯示，該樓盤(pán)于10月1日拿到預(yù)售證，目前共推出10棟樓，所有樓的預(yù)售均價(jià)區(qū)間為10157~12471元/平方米，但截至21日已成交的15套房源，成交均價(jià)卻達(dá)到了12701元/平方米，超過(guò)了預(yù)售均價(jià)區(qū)間上限，與其余有成交紀(jì)錄的34個(gè)項(xiàng)目形成了鮮明對(duì)比。
被疑提價(jià)銷(xiāo)售
對(duì)于頂秀美泉家園成交均價(jià)高于預(yù)售均價(jià)的“異�！爆F(xiàn)象，一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析，有兩種原因可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商違反
“一房一價(jià)”政策。一是開(kāi)發(fā)商有意先銷(xiāo)售一些價(jià)格較高的房源，或是較貴的房源更受歡迎，銷(xiāo)路更好，從而導(dǎo)致成交均價(jià)高于預(yù)售均價(jià)。不過(guò)，截至21日，該樓盤(pán)的簽約率僅約5.24%。按常理，目前房?jī)r(jià)較低的戶(hù)型，或折扣較大的房源，才更能吸引買(mǎi)方。另一種可能就是該樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商在
“一房一價(jià)”之外進(jìn)行了提價(jià)銷(xiāo)售，從而導(dǎo)致成交均價(jià)上升。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在搜房網(wǎng)頂秀美泉家園樓盤(pán)銷(xiāo)售頁(yè)面，該樓盤(pán)此前的銷(xiāo)售均價(jià)為12000元/平方米，11月2日后將預(yù)售均價(jià)提升至12500元/平方米，高于該樓盤(pán)登記在冊(cè)的10棟樓的所有預(yù)售均價(jià)。
頂秀美泉家園項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司為北京頂秀置業(yè)有限公司，后者為北京城建旗下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者希望就該樓盤(pán)的相關(guān)問(wèn)題采訪北京城建新聞中心主任任學(xué)才，但對(duì)方手機(jī)一直無(wú)人接聽(tīng)。記者將相關(guān)問(wèn)題以短信方式發(fā)給對(duì)方后，截至記者發(fā)稿時(shí)尚未收到回復(fù)。
“一房一價(jià)”貫徹難
“一房一價(jià)”政策于今年5月1日起實(shí)施已超半年，并且各個(gè)地方政府還出臺(tái)了相關(guān)實(shí)施細(xì)則，但該政策在實(shí)踐中卻難以得到認(rèn)真貫徹。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，“一房一價(jià)”實(shí)施后出現(xiàn)了兩個(gè)奇怪的現(xiàn)象：“一房一漲”與“一房二價(jià)”。
由于“一房一價(jià)”要求開(kāi)發(fā)商一次性公開(kāi)所有預(yù)售房源的對(duì)應(yīng)價(jià)格后，漲價(jià)時(shí)需要申報(bào)，開(kāi)發(fā)商普遍采取了“高報(bào)低售”來(lái)應(yīng)對(duì)，從而致使“一房一價(jià)”變成了催漲令，進(jìn)而衍生出“一房一漲”，即在預(yù)報(bào)價(jià)格申請(qǐng)時(shí)，將價(jià)格預(yù)報(bào)到一個(gè)較高的價(jià)位，從而為售房過(guò)程中預(yù)留更大的價(jià)格調(diào)整空間。因此在實(shí)際操作中，樓盤(pán)的成交價(jià)普遍低于預(yù)售價(jià)。
“一房一價(jià)”在操作中出現(xiàn)的第二個(gè)怪象就是“一房二價(jià)”，尤其在目前樓市低谷之時(shí)表現(xiàn)更甚。具體而言，開(kāi)發(fā)商先定出一個(gè)虛高的預(yù)售價(jià)，但在具體售房時(shí)，會(huì)有各種優(yōu)惠折扣，按照“一房一價(jià)”規(guī)定，開(kāi)發(fā)商也需要公布具體的各種折扣優(yōu)惠。不過(guò)，在操作中，開(kāi)發(fā)商一般只公布一些泛泛的明扣規(guī)定，但在已公布的明扣之下仍隱藏著各種未公開(kāi)的暗扣，導(dǎo)致在實(shí)際中，具體房源的房?jī)r(jià)，往往會(huì)因人、因時(shí)、因事而定，出現(xiàn)了“一房二價(jià)”現(xiàn)象。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在一知名開(kāi)發(fā)商的北京樓盤(pán)采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，該樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)公布了6種明扣規(guī)定：首付30%、60%和一次性付款，明扣分別為1%、2%和3%，此外自認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂之日起7天內(nèi)完成簽約可享1%折扣，與樓盤(pán)進(jìn)行合作的企業(yè)員工或團(tuán)購(gòu)20套以上可享1%折扣以及老業(yè)主介紹的新客戶(hù)可享1%折扣。
不過(guò)在樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)采訪時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)有不少“維權(quán)”的業(yè)主向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者反映，除了明扣外，該樓盤(pán)還存在很多不公開(kāi)的暗扣，導(dǎo)致房?jī)r(jià)模糊。
對(duì)于“一房二價(jià)”現(xiàn)象，房地產(chǎn)專(zhuān)家鄧浩志在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)認(rèn)為，該現(xiàn)象的產(chǎn)生，除了開(kāi)發(fā)商的不守法，也與
“一房一價(jià)”政策的設(shè)計(jì)有關(guān)。他表示，在實(shí)際售房中，具體樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商老總、營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)、銷(xiāo)售經(jīng)理等人手上都有一定的暗扣權(quán)，如開(kāi)發(fā)商老板的親朋好友買(mǎi)房，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)給出特別折扣。按照“一房一價(jià)”的規(guī)定，這些暗扣都需一次性對(duì)外公布，否則這種暗扣就是不合規(guī)定的，但在銷(xiāo)售慣例中，這種做法是合理且普遍的，類(lèi)似暗扣在操作層面無(wú)法作出書(shū)面公布。尤其在樓市低谷時(shí)，促銷(xiāo)措施極多且頻繁，開(kāi)發(fā)商很難一次性將各種暗扣公布出來(lái)。
開(kāi)發(fā)商除了以上兩種應(yīng)對(duì)“一房一價(jià)”的方法外，“一房一價(jià)”在操作中還存在其他各種問(wèn)題。目前看來(lái)，實(shí)施已半年多的“一房一價(jià)”政策，其初衷是一定程度上解決房地產(chǎn)銷(xiāo)售中的信息不對(duì)稱(chēng)和限制開(kāi)發(fā)商隨意漲價(jià)問(wèn)題，但該政策在各地實(shí)行半年多來(lái)，其實(shí)際效果卻難以盡如人意。
