盛極必衰。
“地王”一詞已許久未見。還記得房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)生水起之時(shí)，層出不窮的“地王”搶盡風(fēng)頭，紅極一時(shí)。不管你出的價(jià)有多高，總有更“兇猛”的“地王”在后面等著刷新紀(jì)錄。什么風(fēng)險(xiǎn)，什么代價(jià)，雄厚資金難買表面風(fēng)光，每拍出一個(gè)“地王”，同行的艷羨目光就是最大回報(bào)。
高處不勝寒。當(dāng)降價(jià)大潮把開發(fā)商集體卷入“拼成本”的年代，誰的土地成本高，誰就會(huì)最先倒下。于是，“地王”們，以及手里捧著“地王”項(xiàng)目的一眾企業(yè)，今天的日子最難熬。
無論是捂盤不售，還是低價(jià)開售，對(duì)他們來說都是痛心之策。
樣本 1 “明星”遠(yuǎn)洋有心無力 地王項(xiàng)目“尷尬”入市
若論這一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中最具戲劇性和標(biāo)志性的企業(yè)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)絕對(duì)位列前茅。
2010年3月15日，即當(dāng)年全國(guó)“兩會(huì)”結(jié)束后的第一天，在各界對(duì)高房?jī)r(jià)一片討伐聲中，北京土地市場(chǎng)一天出現(xiàn)三個(gè)地王，其中遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以27529元/平方米的樓面價(jià)格拿下北京大望京地塊。此前及此后不久，遠(yuǎn)洋還在青島、上海兩地分別拿下地王級(jí)項(xiàng)目，風(fēng)頭一時(shí)無出其右。而外界稱，正是這樣頂風(fēng)高價(jià)拍地的勢(shì)頭，令中央痛下決心，出臺(tái)了史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)系列調(diào)控政策。
彼時(shí)，樓市還未曾預(yù)料未來會(huì)有如此嚴(yán)苛的調(diào)控局面。而遠(yuǎn)洋地王和此前地王一樣，一度令周邊房?jī)r(jià)熱情“高漲”。
北京大望京周邊甚至出現(xiàn)二手房一夜間漲價(jià)近萬元的情況。然而，隨著樓市調(diào)控漸入深水區(qū)，新地王保護(hù)舊地王的局面漸漸不再。當(dāng)保利以1.7萬元/平方米左右的樓板價(jià)拿下大望京4號(hào)、5號(hào)地時(shí)，遠(yuǎn)洋的地王危機(jī)其實(shí)已經(jīng)開始顯現(xiàn)。
時(shí)至今日，樓板價(jià)2.7萬元/平方米的遠(yuǎn)洋地王究竟進(jìn)展如何？根據(jù)本報(bào)調(diào)查，遠(yuǎn)洋大望京地塊目前已經(jīng)進(jìn)入出地面建設(shè)階段，定位為大戶型高端住宅。預(yù)計(jì)明年3、4月份開盤，推廣名為遠(yuǎn)洋萬和公館。
此前有媒體報(bào)道稱，SOHO中國(guó)董事局主席潘石屹預(yù)測(cè)，該地塊若以45000元/平方米的單價(jià)銷售，開發(fā)商僅有10%的利潤(rùn)。那么今天，遠(yuǎn)洋能夠在望京賣到這一價(jià)格嗎？
雖然遠(yuǎn)洋地產(chǎn)銷售人員稱目前這一項(xiàng)目尚未最終定價(jià)，但根據(jù)網(wǎng)上信息，望京板塊周邊可比樓盤價(jià)格在3.6萬元至4.1萬元/平方米之間。其中不乏保利中央公園、華彩和悅府等物業(yè)。而隨著樓市調(diào)控將持續(xù)2012年全年漸成行業(yè)預(yù)期，遠(yuǎn)洋似乎很難在這一地王項(xiàng)目上獲得當(dāng)時(shí)的預(yù)期回報(bào)。
除大望京項(xiàng)目外，遠(yuǎn)洋在前兩年樓市上升期以強(qiáng)勁作風(fēng)拿了不少地王。比如現(xiàn)在已經(jīng)在售的遠(yuǎn)洋天著項(xiàng)目，即是遠(yuǎn)洋在2009年底以溢價(jià)率467.43%創(chuàng)造下的亦莊地王。當(dāng)時(shí)總成交價(jià)48.3億元，樓板價(jià)1.8萬元/平方米。
而根據(jù)上證報(bào)調(diào)查，該項(xiàng)目在今年10月開盤以來，僅成交20套左右，成交均價(jià)從10月的3萬元/平方米，已經(jīng)降至11月份的2.2萬元/平方米。這一價(jià)格和1.8萬元/平方米的土地成本相比，幾乎可以斷定虧本無疑。
“遠(yuǎn)洋現(xiàn)在確實(shí)很難，其問題主要是此前拿的地王太多，土地成本高。又多集中在北京這個(gè)最嚴(yán)格限購(gòu)的城市。高端物業(yè)投資幾乎被封住了，很難消化，即便降價(jià)也不好賣�！敝性禺a(chǎn)華北區(qū)負(fù)責(zé)人稱。
為了更快回籠資金，打平北京市場(chǎng)的損失，遠(yuǎn)洋在外地的地王項(xiàng)目不得不抓緊趕工，早日開盤回款。
有消息稱，遠(yuǎn)洋在上海的首個(gè)豪宅項(xiàng)目遠(yuǎn)洋博堡將于12月開盤發(fā)售。這個(gè)位于羅店的純別墅大盤是遠(yuǎn)洋在2010年8月，以2萬元左右的樓板價(jià)格拿下的區(qū)域地王。曾經(jīng)有市場(chǎng)傳言稱銷售價(jià)格可能達(dá)到8萬元/平方米。不過，根據(jù)本報(bào)記者從遠(yuǎn)洋方面獲得的證實(shí)，其最終開盤價(jià)格可能在5萬元左右。
“其實(shí)我們也不認(rèn)為12月份開盤是個(gè)很好的時(shí)間點(diǎn)。不過集團(tuán)一定要這時(shí)候開，就是要為全年的銷售報(bào)表再貢獻(xiàn)點(diǎn)力量。年報(bào)上好看嘛�！边h(yuǎn)洋地產(chǎn)上海分公司高層表示。
據(jù)遠(yuǎn)洋公告稱，截至10月底，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)今年實(shí)現(xiàn)的合約銷售為217億元，完成全年目標(biāo)300億銷售目標(biāo)的72.33%。然而，這一銷售回款和其負(fù)債相比仍捉襟見肘。據(jù)上證資訊統(tǒng)計(jì)，截至2011年6月30日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債約404億元，非流動(dòng)負(fù)債194.8億元。負(fù)債率為61.29％，流動(dòng)負(fù)債占總負(fù)債比例為67.48％。
樣本2 “草根”民企欲哭無淚 “高�！眰髀劜唤^于耳
無論如何，遠(yuǎn)洋并不算最高危的企業(yè)，在業(yè)內(nèi)看來，其國(guó)企背景可以確保其在調(diào)控周期保命過冬，一眾民企就沒有這么好命了。
“一般來說，國(guó)企的融資成本是7％、8％，而民企的融資成本是17％、18％。這10個(gè)點(diǎn)的差別足可以令國(guó)企擠垮民企�，F(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說利潤(rùn)才有多少啊，也就是這么幾個(gè)點(diǎn)�！币晃徊辉竿嘎缎彰膰�(guó)企地產(chǎn)人士感慨。
而在眾多民企中，類似遠(yuǎn)洋這樣的高成本地王企業(yè)，無疑將是這一輪高風(fēng)險(xiǎn)梯隊(duì)的主要成員。
自2008年底樓市在4萬億資金刺激下強(qiáng)勢(shì)反彈開始，中國(guó)地王潮涌般出現(xiàn)，至2010年上半年達(dá)到拿地最高峰，為今天的樓市危局埋下伏筆。其中雖有眾多央企國(guó)企參與，但更不乏賭性十足的大量民營(yíng)房企。
比如“杭州幫”綠城集團(tuán)和濱江集團(tuán)，無疑是這一輪高危房企的重頭。2009年下半年開始，綠城在已經(jīng)進(jìn)入調(diào)控倒計(jì)時(shí)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上開始了瘋狂拿地。這一年里，杭州總價(jià)地王前十位中，有4個(gè)出自綠城之手。分別是：9月3日，經(jīng)過6輪加價(jià)，以20.05億拍得杭州新華地塊；9月10日，以66666萬元拍得杭州田園地塊，樓面價(jià)9547元/平方米；12月1日，以11118元/平方米的樓面價(jià)創(chuàng)下了田園地價(jià)新高；12月8日，經(jīng)過48輪競(jìng)價(jià)，以37.5億競(jìng)得杭州濱江地塊，樓面價(jià)達(dá)15397元/平方米。
綠城的另一個(gè)忠實(shí)盟友杭州濱江集團(tuán)則在更晚些的2010年11月底，以18.06億元競(jìng)得杭州51號(hào)楊家牌樓A地塊，折合樓面價(jià)25735元/平方米，成為杭州新的單價(jià)地王。
而就是這樣兩家極其樂觀的民營(yíng)房企，成為目前負(fù)債率最高的企業(yè)之一。上證資訊統(tǒng)計(jì)，綠城截至今年年中的資產(chǎn)負(fù)債率為87.71％，而濱江集團(tuán)截至三季度的資產(chǎn)負(fù)債率為81.44％。
不過，就是這樣的地王企業(yè)，卻在這一輪降價(jià)潮中采取了堅(jiān)挺不降的姿態(tài)�！捌鋵�(shí)，對(duì)于地王項(xiàng)目來說，處境非常尷尬。已經(jīng)高價(jià)開過盤的還好說，可以用此前的高價(jià)，找平未來的低價(jià)。但那些尚未開盤的就很難，如果直接低價(jià)開出，整個(gè)項(xiàng)目都可能賺不到錢�！边h(yuǎn)洋地產(chǎn)內(nèi)部人士稱。
目前的市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)降得令昔日地王們欲哭無淚。
還以前述的北京一天三地王為例。除遠(yuǎn)洋地產(chǎn)外，中信以52.4億元拿下大興區(qū)亦莊地塊，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)的總價(jià)地王，樓面地價(jià)超過1.4萬元/平方米。而根據(jù)調(diào)查，目前亦莊的新房項(xiàng)目?jī)r(jià)格已經(jīng)回落到1.6萬元/平方米左右。
上海的一個(gè)典型案例是新城公館。2009年，新城地產(chǎn)以1.3萬元/平方米的樓板價(jià)拿到這一塊地，溢價(jià)率高達(dá)302%。為了提高品質(zhì)，開發(fā)商不惜以7000元/平方米的裝修成本打造高端物業(yè)，卻沒想到遭遇了史上最嚴(yán)酷的樓市寒冬。9月、10月，新城公館銷售均價(jià)開至2.4萬元/平方米左右，月銷售套數(shù)以個(gè)位數(shù)計(jì)。至11月份，新城地產(chǎn)將價(jià)格一降至2萬元/平方米左右，去化超百套。不過，相比拿地成本和開發(fā)成本，新城地產(chǎn)無疑已經(jīng)在虧本回收資金了。
對(duì)于一些不愿意虧本賺吆喝的企業(yè)，其在售的地王項(xiàng)目去化率普遍偏低。根據(jù)中原地產(chǎn)近日?qǐng)?bào)告，從2009年到2010年上半年北京出讓的住宅地塊中，溢價(jià)率超過100%的一共有33塊，其中已經(jīng)銷售的有18塊，平均溢價(jià)率達(dá)到了164%。截至10月底，18個(gè)地王項(xiàng)目簽約總數(shù)量為2270套，簽約率46%，明顯低于北京市場(chǎng)平均50%的簽約率。價(jià)格方面，地王項(xiàng)目的利潤(rùn)明顯偏低�？傮w來看，北京2009年來的地王項(xiàng)目，其地價(jià)占房?jī)r(jià)比為39.2%，遠(yuǎn)高于2008年拿地項(xiàng)目20％的地價(jià)占比情況。
“在這種情況下，我們只能選擇不降�！鄙虾Ｒ患掖笮头科筘�(fù)責(zé)人稱，“我賭的是，在我死之前，一定有企業(yè)先死掉。那時(shí)候，政府一定會(huì)出手救市。”
