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受宏觀政策影響，今年1至10月份江西房地產(chǎn)開發(fā)投資進(jìn)一步回落，環(huán)比1至9月回落3.4個百分點，商品房銷售持續(xù)下滑。圖為南昌市紅谷灘新區(qū)一處商品房樓盤前的雕塑。記者
周科 攝 |
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中國人民銀行11月30日宣布將從12月5日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，這次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，更多的是緩解實體經(jīng)濟(jì)流通性過于緊張的局面，以降低宏觀經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險，但對于寒冬中的房地產(chǎn)業(yè)來說，調(diào)控政策依然將保持收緊態(tài)勢，這次流動性“放水”，難為房地產(chǎn)市場帶來“暖流”。
釋放流動性難“滋潤”地產(chǎn)業(yè)
這次存款準(zhǔn)備率下調(diào)0.5個百分點后，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率降為21%，中小型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率為17.5%，按10月末我國79.21萬億元的人民幣存款余額初步估算，可直接釋放約4000億元的流動性。
山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長李鐵崗分析認(rèn)為，目前我國的通脹形勢有所緩解，CPI和PPI逐月降低，這為我國的貨幣政策轉(zhuǎn)向提供了基礎(chǔ)，并且目前國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險加大，適當(dāng)釋放流動性有助于緩解企業(yè)資金壓力，對保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長作用明顯。
業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，這次釋放流動性，更多是緩解市場流動性普遍趨緊的局面。根據(jù)央行最新數(shù)據(jù)顯示，10月末我國廣義貨幣(M2)余額同比增長12.9%，狹義貨幣(M1)余額27.66萬億元，同比增長8.4%，貨幣供應(yīng)量的同比增速均處于近年來的低點。
從到期票據(jù)來看，12月份公開市場到期資金量僅有800億元，較11月份3000億元以上的到期資金量大幅減少。此外，人民幣升值預(yù)期降低、貿(mào)易順差減少等因素導(dǎo)致的外匯占款下降，也都要求釋放流動性來補(bǔ)充經(jīng)濟(jì)運行所需資金。
宏觀經(jīng)濟(jì)方面，中國物流與采購聯(lián)合會1日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，11月份中國制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)(PMI)為49.0%，環(huán)比回落1.4個百分點，自2009年3月份以來首次回落到50%以內(nèi)，顯示出經(jīng)濟(jì)增速回落趨勢仍將延續(xù)。
山東財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長郭松海說，這次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率更多意義上是對實體經(jīng)濟(jì)流動性的補(bǔ)充，以保證經(jīng)濟(jì)增長，并沒有特別針對房地產(chǎn)市場，因此房地產(chǎn)市場即使有所受益，也并不明顯。
李鐵崗則認(rèn)為，在目前的房地產(chǎn)市場不景氣形勢下，央行放松的流動性，難以“滋潤”到房地產(chǎn)業(yè)中。因為，從一些銀行的反映來看，金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)業(yè)放款的積極性已明顯降低，即使銀行的資金有所寬裕，地產(chǎn)商也難拿到貸款，這次釋放的流動性會更多流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)行業(yè)。
降價潮仍在蔓延 房價走低預(yù)期不變
對于這次的存款準(zhǔn)備金率下調(diào)，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士大多認(rèn)為，對房地產(chǎn)市場利好很小，短期來看，房價降價趨勢仍在蔓延，房價很難有反彈。
合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司市場研究部總監(jiān)許傳明說，這次下調(diào)存款準(zhǔn)備率很難緩解房地產(chǎn)市場資金普遍緊張的局面，特別是前期拿地正在建設(shè)、樓盤銷售不佳的地產(chǎn)商，面臨著年底結(jié)算的巨大資金壓力，在融資困難的情況下，降價或是緩解難題的唯一出路。
近日，山東許多樓盤的降價趨勢明顯，降價引發(fā)的“退房潮”開始蔓延。位于濟(jì)南天橋區(qū)的一家樓盤近日打出8.8折的銷售策略，甚至“內(nèi)部團(tuán)購價”每平方米降至不足7000元，比兩個月前下降近兩千元，引發(fā)業(yè)主大鬧樓盤，要求開發(fā)商退房、退款。
據(jù)濟(jì)南住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，5至11月份，濟(jì)南批準(zhǔn)預(yù)售住宅數(shù)量比網(wǎng)簽量高出4000多套。而按照世聯(lián)怡高監(jiān)測，濟(jì)南目前住宅可售存量約達(dá)4個月，處于近幾年的歷史高位。
此外，由于資金鏈緊張，濟(jì)南還出現(xiàn)多處樓盤停工及延期交房現(xiàn)象，一些已交款的業(yè)主開始找開發(fā)商要說法。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然目前開發(fā)商資金整體還沒有緊張到停工的地步，但一些實力不強(qiáng)的房地產(chǎn)公司由于銀行貸款收緊，資金難以周轉(zhuǎn)，延期交房的現(xiàn)象可能會繼續(xù)增多。
雖然降價趨勢已經(jīng)出現(xiàn)，并且多地出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象可能影響到后期市場供給，但許傳明認(rèn)為，這只會影響到一年半至兩年后的樓市供給，以目前的房地產(chǎn)供求關(guān)系看，房價仍有下跌空間。
郭松海說，一系列現(xiàn)象表明目前房地產(chǎn)業(yè)面臨著巨大的資金缺口，房產(chǎn)商不能指望國家放松貨幣政策來緩解資金壓力，房價將繼續(xù)調(diào)整。一些業(yè)內(nèi)人士還認(rèn)為，即使調(diào)控放松，對地產(chǎn)市場的影響也有明顯滯后性，因此短期房價不可能反彈。如，2008年9月開始降息，力度遠(yuǎn)大于降存準(zhǔn)率，加上其他救市政策，但房地產(chǎn)市場直至2009年3月才開始復(fù)蘇，滯后兩個季度。
調(diào)控難言松動 地產(chǎn)商不宜“賭多”
有專家認(rèn)為，對于房地產(chǎn)市場來說，在房價還未調(diào)整到位的情況下，國家調(diào)控政策難言放松，房地產(chǎn)商對于市場形勢仍需謹(jǐn)慎，不宜“賭多”。
李鐵崗說，從目前情況來看，房價最終要調(diào)整到合理的價位，雖然目前一些樓盤價格出現(xiàn)了快速下降，但整體房價下跌仍不明顯，即使考慮到調(diào)控提前量因素，近期調(diào)控也不會放松。
易居中國董事局主席周忻分析認(rèn)為，這次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率對房地產(chǎn)業(yè)來說是重大利好，但并不能以此判斷房地產(chǎn)業(yè)的春天快要來了。開發(fā)商目前仍要快賣房、緩建房、不拿地，現(xiàn)金為王�！皩幵肝磥硪蚪裉炜纯帐袌龆蠡�；不要未來因今天賭多市場而消亡�！�
對于是否該適時放松限購等調(diào)控政策，中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云曾表示，房價高企的根本原因是供需關(guān)系嚴(yán)重失衡，土地供應(yīng)一端由于資源有限，不得不采取節(jié)約集約式的方式。但購房需求這一方，完全是敞開式的，炒作將需求越放越大，最終供需關(guān)系導(dǎo)致房價暴漲。因此限購等抑制非居住性需求的做法還需堅持。
記者采訪時也發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)民眾對房價回落持積極態(tài)度，大部分只擁有一套房的民眾認(rèn)為，房價下跌對其影響不大，但房價上漲可能會為其子女購房及改善性住房帶來巨大負(fù)擔(dān)。
也有一些專家認(rèn)為，這次下調(diào)存準(zhǔn)率對于房地產(chǎn)降價及健康發(fā)展有促進(jìn)作用，因為銀行資金的逐步寬裕首先可能會放松對個人按揭貸款的限制，這對于回應(yīng)開發(fā)商的降價行為有一定積極作用，如果地產(chǎn)商發(fā)現(xiàn)降價不能帶來量的增長，對其積極性也是一種抑制，房地產(chǎn)市場硬著陸的風(fēng)險就會很大。
山東社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所所長張衛(wèi)國說，目前對樓市繼續(xù)調(diào)控符合大勢，從國際、國內(nèi)形勢來看，國家適度補(bǔ)充流動性也有利于保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長，今后國家對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控需加強(qiáng)“定向性”，盡量減少對整個宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。
