臨近年底，越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商慶幸，地方政府的地價(jià)終于開(kāi)始松動(dòng)了。房?jī)r(jià)下跌之后，地價(jià)拐點(diǎn)姍姍來(lái)遲。
“地方政府很窮，壓力很大。一部分開(kāi)發(fā)商的資金鏈也確實(shí)很緊，那就看誰(shuí)先挺不住了。我們接觸的區(qū)域，地價(jià)從11月上半月開(kāi)始有了明顯松動(dòng)，地方政府松口了�！蹦持虡I(yè)地產(chǎn)上市公司執(zhí)行總裁告訴記者。另有某香港地產(chǎn)上市公司董事長(zhǎng)分析，地價(jià)松動(dòng)已是事實(shí)，地方政府融資平臺(tái)有龐大的債務(wù)壓力，保障房開(kāi)工后又面臨更為龐大的資金需求，它們已經(jīng)熬不住了，好談了很多。
為什么是現(xiàn)在？業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，臨近年底，地方融資平臺(tái)償債壓力巨大，這是客觀原因；而近期高層頻頻表態(tài)嚴(yán)厲調(diào)控將持續(xù)，一些地方政府期待明年調(diào)控松動(dòng)的愿望落空，調(diào)控松動(dòng)行不通，依然扮演地方財(cái)政重要角色的土地收入，只能選擇下調(diào)地價(jià)。
地價(jià)拐點(diǎn)
12月份，原本是各地地方政府年底土地出讓最后沖刺的機(jī)會(huì)，但很多城市土地市場(chǎng)令人失望。
上海12月開(kāi)局不利。上海市規(guī)土局最新公告，終止黃浦江沿岸E18（7-7）核心地塊的出讓，原因是該地塊在申請(qǐng)競(jìng)購(gòu)截止時(shí)間（11月30日下午4時(shí)）之前仍無(wú)人提出申請(qǐng)。
這只是該黃金地塊流拍較為“體面”的一種處理方式而已。同策咨詢與研究發(fā)展中心姚伯均分析，按照上海土地交易市場(chǎng)的操作規(guī)范，從理論上講已經(jīng)流標(biāo)。
“宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定、樓市政策不放松以及土地的先天缺陷，讓開(kāi)發(fā)商對(duì)于這塊土地提不起興趣來(lái)�！币Σ治�，像7號(hào)地塊這樣的優(yōu)質(zhì)土地，只有在房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的時(shí)候，才具有較高的開(kāi)發(fā)價(jià)值，否則拿下這塊地對(duì)于資金鏈本不寬裕的開(kāi)發(fā)商是又一次考驗(yàn)。
上海搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，今年前11個(gè)月上海共有24幅土地出讓終止，其中僅11月就有12幅，土地出讓面積共計(jì)53萬(wàn)平方米，起始總價(jià)共46.91億元。而在11月成交的25幅土地中，有17幅為底價(jià)或近底價(jià)成交，除由同福易家麗競(jìng)得的金山衛(wèi)鎮(zhèn)金衛(wèi)城河以西，板橋路以北地塊出現(xiàn)37.15%的溢價(jià)率外，其余7幅地塊溢價(jià)率均不足10%。
漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的監(jiān)測(cè)顯示，10、11月份上海中止出讓的地塊達(dá)到15幅，其中11幅為住宅。這些地塊共同特點(diǎn)是：分布于上海外郊環(huán)間，供大于求；部分地塊掛牌價(jià)較高，如位于外高橋新市鎮(zhèn)的三幅商業(yè)地塊，平均掛牌樓板價(jià)為10000元/平米，而該地區(qū)歷史住宅用地成交均價(jià)也僅為9200元/平米。
地市變局在更大范圍內(nèi)蔓延。中房信最新監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)顯示，二線城市年底集中推地，出讓底價(jià)已明顯松動(dòng)。
11月1日到28日，CRIC所監(jiān)測(cè)的35個(gè)重點(diǎn)城市中，土地流拍幅數(shù)達(dá)到115幅，較10月份所監(jiān)測(cè)到的22幅流拍土地，增加4倍多；11月的土地流拍總建筑面積達(dá)1550萬(wàn)平方米，環(huán)比增加195%。近兩月以來(lái)土地流拍情況日益加劇。
中房信分析師李瑩告訴記者，流拍地塊中有七成屬于二線城市，單個(gè)城市來(lái)看廣州流拍最嚴(yán)重。截至目前，廣州共流拍32幅地塊，流拍面積達(dá)332萬(wàn)平方米，相當(dāng)于11月所監(jiān)測(cè)到流拍土地總量的21%，流拍土地出讓金達(dá)185億，占總流拍土地出讓底價(jià)的42%。
除了地塊自身及外部市場(chǎng)環(huán)境等因素，開(kāi)發(fā)商的越趨理性拿地心態(tài)，也是導(dǎo)致近期土地市場(chǎng)低迷的主要原因。漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部經(jīng)理付偉認(rèn)為，今年以來(lái)商業(yè)銀行貸款稍緊，樓市成交低迷，開(kāi)發(fā)商因資金周轉(zhuǎn)效率顯著降低，手握現(xiàn)金無(wú)疑是為安全“過(guò)冬”而采取的必要手段。
地方政府抉擇：松調(diào)控抑或松地價(jià)？
最不愿看到這種情況的，當(dāng)數(shù)地方政府，尤其是年底“正需用錢”的時(shí)候。
理論上，扭轉(zhuǎn)地市頹勢(shì)、刺激土地出讓，當(dāng)有松動(dòng)調(diào)控和降低地價(jià)兩種主要方式可供選擇。但顯然，前一種方式的可能性已經(jīng)被及時(shí)扼殺。相關(guān)信息顯示，住建部已經(jīng)針對(duì)地方政府眼下正躍躍欲試的松動(dòng)跡象及時(shí)表態(tài)，要求地方政府延續(xù)限購(gòu)令有效期。12月5日，深圳市規(guī)劃國(guó)土委表示，將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行深圳關(guān)于限制購(gòu)房的有關(guān)政策。�？谝衙鞔_提出限購(gòu)政策延期，業(yè)內(nèi)相信其他城市也會(huì)隨后跟進(jìn)。
降低土地出讓價(jià)格，促進(jìn)土地成交，只剩最后一條路。
中房信分析師孫田披露，臨近年末，多個(gè)地方政府尚未完成全年土地供應(yīng)計(jì)劃，在土地收入大幅縮水的壓力下，近兩周，以二線城市為主的地方政府開(kāi)始集中供地，比如常州、合肥、蘇州、寧波、武漢等城市。為了促進(jìn)土地成功出讓，避免出現(xiàn)前期一些城市集中流拍情況的出現(xiàn)，地方政府開(kāi)始積極調(diào)整出讓策略。
首先，地方政府進(jìn)一步關(guān)注房企拿地需求，加大商業(yè)用地的供地比重。在11月底常州掛牌的30幅地塊中，用地性質(zhì)基本都包括商業(yè)用地，而純商業(yè)用地占比達(dá)20%；在武漢計(jì)劃出讓的35宗土地中，除去工業(yè)用地，商業(yè)和商住綜合地塊比重也在兩成以上；甚至于在合肥12月推的9幅土地中，傳言有3幅都已提前同萬(wàn)達(dá)進(jìn)行意向溝通。
其次，地方政府積極應(yīng)對(duì)流拍局面、放寬土地出讓條件的情況極為明顯。如上個(gè)月寧波暫停出讓的江東核心區(qū)地塊前曾對(duì)出讓條件和出讓面積進(jìn)行調(diào)整，8月份先縮小了地塊的出讓面積，后又取消了首次的出讓公告中“先競(jìng)方案，入圍再競(jìng)地價(jià)”的要求，10月份再將地塊拆分入市。
從降低競(jìng)買保證金、放寬付款進(jìn)度要求、降低土地出讓起始價(jià)、減少土地競(jìng)拍人數(shù)限制、改拍賣為掛牌、拆分地塊、取消配建保障房等多方面開(kāi)始松動(dòng)，地方政府最后的抉擇相對(duì)明確。
但是，在同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉看來(lái)，即使主動(dòng)下調(diào)地價(jià)迎來(lái)地市拐點(diǎn)，對(duì)于一直困擾地方政府財(cái)政收入的土地財(cái)政頑疾而言，依然是治標(biāo)不治本。他認(rèn)為，解決“高房?jī)r(jià)”同樣要從根本上解決當(dāng)前的土地財(cái)政的問(wèn)題入手。但今后3-5年甚至更長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，地方政府依賴土地財(cái)政的局面不可能改變。困局一點(diǎn)也沒(méi)改變。
