近期北京整體房?jī)r(jià)變化顯著，不少項(xiàng)目出現(xiàn)價(jià)格大幅跳水。從其成交價(jià)格來看，不論是老項(xiàng)目后期還是新開樓盤，均已在挑戰(zhàn)對(duì)應(yīng)區(qū)域兩年以來的樓盤價(jià)格底線�！氨本鞘衅骄鶅r(jià)格逼近兩年前水準(zhǔn)”的說法不脛而走，《廣廈時(shí)代》就此話題獨(dú)家調(diào)查。
11月北京住宅成交均價(jià)接近2009年同期
來自亞豪機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月北京不包括別墅的普通商品住宅的成交均價(jià)為18909元/平方米，這一價(jià)格水平已接近于2009年同期，2009年11月份，北京普通住宅的成交均價(jià)為17176元/平方米，而就在去年年底，2010年11月份，這一類型的均價(jià)曾高達(dá)21171元/平方米。而從別墅市場(chǎng)來看，價(jià)格的上漲與回落也十分明顯。2009年11月份，北京別墅市場(chǎng)的成交均價(jià)為21602元/平方米；到2010的11月份，均價(jià)已上升至26990元/平方米，價(jià)格上漲幅度高達(dá)23%，而到了今年，雖然下跌狀況沒有普通住宅市場(chǎng)嚴(yán)重，但是11月份均價(jià)也已回落至23060元/平方米。
“限購(gòu)的行政手段起到了非常大的作用，另外由于受到信貸緊縮的影響，住房貸款的放款額度與速度也明顯減少放緩，直接導(dǎo)致了全年度成交量的低迷。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，從開發(fā)商角度來看，信貸緊縮也帶來開發(fā)貸的減少，其他融資渠道堵塞，銷售回款不力，尤其是到了年底，開發(fā)商到了需要支付工程款等各種款項(xiàng)的時(shí)候，現(xiàn)金流顯得尤為緊張，因此部分開發(fā)企業(yè)只能加大樓盤的折扣力度，寄希望于銷售款來回籠資金。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)一方面使得整體市場(chǎng)均價(jià)大幅回落，已經(jīng)接近回落到2009年底的水平，另一方面，也使得市場(chǎng)上出現(xiàn)了很多性價(jià)比比較高的樓盤，值得購(gòu)房者關(guān)注。
中原地產(chǎn)分析師張大偉接受采訪時(shí)表示，為應(yīng)對(duì)目前的困局，北京開發(fā)商頻頻推出各種活動(dòng)，包括特價(jià)房、團(tuán)購(gòu)、低起價(jià)、“降價(jià)補(bǔ)差價(jià)”等，盡管開發(fā)商使出“渾身解數(shù)”，但獲得的市場(chǎng)回應(yīng)似乎離各降價(jià)樓盤的預(yù)期還相差甚遠(yuǎn)，除個(gè)別項(xiàng)目降價(jià)銷售情況確實(shí)不錯(cuò)外，大多數(shù)樓盤依然遭遇著“賠本也賺不著吆喝”的尷尬。根據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至11月27日，北京11月新開項(xiàng)目24個(gè)，報(bào)價(jià)上有折扣的項(xiàng)目12個(gè)，占比達(dá)到50%，比10月高出21%。24個(gè)項(xiàng)目中，仍有13個(gè)尚未出現(xiàn)簽約。
而統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月最后一周北京市商品住宅成交均價(jià)僅為17020元/平方米，環(huán)比下降3434元，降幅高達(dá)16.8%，與去年同期23987元/平方米的成交均價(jià)相比，降幅高達(dá)29%，與2009年11月成交均價(jià)基本持平。
各區(qū)域名盤價(jià)格競(jìng)相“跳水”
近期備受關(guān)注的大興領(lǐng)海朗文世家項(xiàng)目，11月份銷售均價(jià)為14714元/平方米，相比其最高售價(jià)時(shí)的21303元/平方米，價(jià)格下調(diào)幅度高達(dá)44.8%。而這一價(jià)格水平也已接近其2009年底的售價(jià)，2009年11月份，該項(xiàng)目前期領(lǐng)海天使灣成交均價(jià)為13155元/平方米。
除大興區(qū)外，其他各個(gè)區(qū)域也均有價(jià)格跌回2009年的現(xiàn)象出現(xiàn)。例如朝陽區(qū)的中弘北京像素，其2009年底LOFT產(chǎn)品的成交均價(jià)為18000元/平方米左右，而近期其銷售的LOFT產(chǎn)品價(jià)格也在18000元/平方米左右，而平層的成交價(jià)格也僅為11600元/平方米左右。位于傳統(tǒng)品質(zhì)居住區(qū)朝青板塊的御翠尚府近期推出的低密度洋房產(chǎn)品起價(jià)23000元/平方米，成交均價(jià)在27000元/平方米左右，這一價(jià)格與周邊二手房?jī)r(jià)相比也至少存在3000元/平方米左右的價(jià)格落差，而與之相臨的另一高端住宅北京星河灣兩年前最后一期的開盤價(jià)格就已經(jīng)在34000元/平方米，甫一入市立刻引發(fā)“區(qū)域地震”。
另外，位于通州區(qū)的京貿(mào)國(guó)際城項(xiàng)目，11月份成交均價(jià)為14625元/平方米，相比2009年底的售價(jià)也僅高出不到1000元/平方米；而該區(qū)域近期即將入市的東亞逸品閣項(xiàng)目，預(yù)計(jì)起價(jià)13200元/平方米，這一價(jià)格水平也直指2009年底的區(qū)域均價(jià)。雖然由于受到部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格堅(jiān)挺的支持，通州區(qū)的整體均價(jià)水平未出現(xiàn)大幅回落，但是區(qū)域內(nèi)在售主力樓盤售價(jià)都已降至15000元/平方米左右，這一水平也已接近2009年底的整體區(qū)域價(jià)格。
多位專家采訪中表示，11月30日，央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，此舉雖然對(duì)樓市沒有直接的影響，但是反應(yīng)出的是一種政策的信號(hào)，貨幣政策已經(jīng)由緊縮逐漸寬松，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)更多是信心上的影響，從迷茫到看清方向，因此可能會(huì)有更多的開發(fā)企業(yè)選擇繼續(xù)“多扛幾個(gè)月”。因此目前這種價(jià)格回落的現(xiàn)象更多的可以被認(rèn)為是一種“間歇式回歸”，建議具有剛性需求的置業(yè)群體，可以在年末多把握合理的出手機(jī)會(huì)。
