年末的北京二手房市場(chǎng)近期飄來一絲暖意。
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，12月1日-12月7日，北京二手房住宅網(wǎng)簽套數(shù)總計(jì)4552套，較11月首周上漲188%。甚至高于2010年12月首周的3809套。其中，12月6日二手房住宅網(wǎng)簽套數(shù)為1006套，12月7日簽約達(dá)到了1174套，這也是限購(gòu)政策執(zhí)行293天來，北京二手房交易首次突破千套大關(guān)。
二手房交易量猛增
據(jù)了解，今年截至日前合計(jì)有16天出現(xiàn)過二手房交易日簽約突破千套的情況，但除了12月6日與7日外，其余14次全部出現(xiàn)在限購(gòu)前。不過有統(tǒng)計(jì)顯示，12月首周二手房井噴式的成交中，有2-3成屬于部分經(jīng)濟(jì)適用房家庭的內(nèi)部轉(zhuǎn)讓。
對(duì)此，北京中原市場(chǎng)研究部分析認(rèn)為，目前市場(chǎng)已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)橥耆馁I方市場(chǎng)，購(gòu)房者觀望情緒濃郁，最近幾天的二手房網(wǎng)簽的爆發(fā)性增長(zhǎng)，主要是兩個(gè)原因，一是部分經(jīng)濟(jì)適用房業(yè)主為了避免以后出售稅費(fèi)過多而提前考慮轉(zhuǎn)成商品房，占到最近成交量的20%-30%左右。二是部分買賣雙方已經(jīng)意向強(qiáng)烈，房主也愿意降價(jià)出售。因此，12月首周的成交主要來自于對(duì)未來成交量的透支，一旦新的計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)正式執(zhí)行，市場(chǎng)或?qū)⒂瓉黹L(zhǎng)達(dá)半個(gè)月的成交低迷期。不過，在北京12月10日正式上調(diào)二手房交易最低過戶指導(dǎo)價(jià)前，預(yù)計(jì)還將有2-3天的千套成交量出現(xiàn)。
據(jù)悉，近期北京市住建委聯(lián)合北京市地稅局發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》，明確規(guī)定“核定計(jì)稅價(jià)格參照存量房交易價(jià)格評(píng)估值確定”，并強(qiáng)調(diào)存量房交易價(jià)格評(píng)估值將根據(jù)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)更新。因此，業(yè)內(nèi)普遍猜測(cè)新標(biāo)準(zhǔn)將非常接近實(shí)際成交均價(jià)，一旦政策執(zhí)行，部分購(gòu)房人稅費(fèi)將顯著增加。尤其是經(jīng)濟(jì)適用房業(yè)主的“經(jīng)轉(zhuǎn)商”稅費(fèi)，增長(zhǎng)最為明顯。由此，也導(dǎo)致朝陽(yáng)、昌平等經(jīng)濟(jì)適用房集中的區(qū)域出現(xiàn)千人排隊(duì)辦理“經(jīng)轉(zhuǎn)商”的情況。
庫(kù)存再回13萬套
而在北京二手房市場(chǎng)成交量出現(xiàn)井噴的同時(shí)，新房市場(chǎng)則延續(xù)著此前的慘淡交易，整體庫(kù)存進(jìn)一步攀升。
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截止2011年12月7日，北京商品房住宅市場(chǎng)庫(kù)存時(shí)隔近3年后再次突破13萬套，達(dá)130049套，創(chuàng)最近971天的新高，距離上次突破12萬套僅花費(fèi)了29天，而上次增加一萬套庫(kù)存則用時(shí)69天，庫(kù)存增速明顯提高。而目前130049套的庫(kù)存量，同比限購(gòu)第一天的92900套，上漲幅度也達(dá)到了40%。
同時(shí)，北京中原市場(chǎng)研究部按目前均價(jià)計(jì)算，截至日前，北京樓市可售庫(kù)存(剔除車位)的總價(jià)已經(jīng)達(dá)到了5715億元，同比限購(gòu)之日的4800億增加庫(kù)存接近1000億元。其中北京僅住宅庫(kù)存目前就達(dá)到了3415億元，相比限購(gòu)時(shí)的2517億增加了900億元。
而在限購(gòu)后新增積壓的住宅庫(kù)存中，大興、通州、昌平、順義、房山5個(gè)區(qū)縣增加的住宅庫(kù)存就達(dá)到了2.8萬套，占到了全市新增加庫(kù)存的75%。而他們的庫(kù)存占比也超過了全市住宅庫(kù)存的5成以上。
分析人士認(rèn)為，造成庫(kù)存大幅攀升的主要原因還是新房銷售的萎靡。統(tǒng)計(jì)顯示，前11月，北京年內(nèi)商品房住宅項(xiàng)目銷售面積合計(jì)為819萬平米，預(yù)計(jì)全年成交量在900萬平米左右，環(huán)比去年下降27%，創(chuàng)出近10年來的新低。
而由于北京明年上半年可能的潛在供應(yīng)面積高達(dá)1200萬平米，預(yù)計(jì)將增加超過9萬套住宅，京城的住宅庫(kù)存很可能將上漲到15萬套的歷史最高位。
