艱難“熬冬”的開發(fā)商面臨年終大考。為了完成年度目標(biāo)和償還銀行欠款，也為明年“并不看好”的春天做準(zhǔn)備，不少房企“斷臂求生”、“以房抵債”加緊回籠資金。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，眼下眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤其是中小房企的資金壓力空前，開發(fā)商“扛”著過年的大局已定。
“斷臂求生”過冬
房企融資渠道收縮，年關(guān)資金鏈日趨緊張，銀行貸款放不下來，存貨又消化不掉，很多項(xiàng)目已經(jīng)“沒錢花”，股權(quán)轉(zhuǎn)讓、產(chǎn)權(quán)交易是眼下房企不得已的選擇。
據(jù)介紹，從8月開始，房地產(chǎn)掛牌項(xiàng)目在北京產(chǎn)權(quán)交易所呈現(xiàn)井噴現(xiàn)象，僅9月和10月兩個(gè)月房地產(chǎn)的項(xiàng)目掛牌總金額就達(dá)50.34億元，居各行業(yè)之首。北京產(chǎn)權(quán)交易所最新統(tǒng)計(jì)顯示，上周(12月5日-12月9日)，房地產(chǎn)業(yè)成交和掛牌金額分別為18.97億元和12.71億元，均高居首位，顯示臨近年底房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)并購依然十分活躍。
“房企資金壓力越來越大。有些項(xiàng)目可以通過降價(jià)來回籠資金，但對(duì)于一些還在開發(fā)中的項(xiàng)目來說，在資金匱乏的情況下，轉(zhuǎn)讓股權(quán)無疑是最有效方式�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，銷售不暢，融資受阻，目前房地產(chǎn)領(lǐng)域“棄車保帥”、“斷臂求生”的案例不在少數(shù)。
“如果再不想辦法解決目前的資金問題，更多的開發(fā)商可能在嚴(yán)冬中被活活‘凍死’。不是我們不降價(jià)，而是沒法降價(jià)�！币恢行￠_發(fā)商表示，通過轉(zhuǎn)讓旗下項(xiàng)目，避免老業(yè)主維權(quán)，而且收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于降價(jià)促銷。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，雖然在轉(zhuǎn)讓價(jià)格方面有相對(duì)較低的折扣，但如果是有實(shí)力的企業(yè)接手，相當(dāng)于一次性賣出幾十套甚至上百套房子，這筆資金對(duì)困境中的房企而言是救命錢。
其實(shí)，中小房企資金鏈緊張?jiān)缫咽恰肮_的秘密”。除了“賣身”之外，不少房企期望迅速轉(zhuǎn)移戰(zhàn)場，將發(fā)展中心轉(zhuǎn)向二三線城市。北京一家中小房企的負(fù)責(zé)人坦言，目前業(yè)內(nèi)部分中小房企資金壓力的確很大。受到北上廣深等一線城市“限購令”的影響，不少中小房企加大了促銷力度，希望盡快售完一線城市的樓盤項(xiàng)目，盡快退出一線市場轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市�！拔覀儠�(huì)加大促銷力度，希望把資金拿去啟動(dòng)其他二三線城市的項(xiàng)目�！�
近期市場傳言恒盛地產(chǎn)資金壓力較大，但恒盛相關(guān)人士向中國證券報(bào)(微博)記者否認(rèn)了這一傳言，并表示公司經(jīng)營正常。11月實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額6.8億元及銷售面積8.2萬平方米；今年1至11月累計(jì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額127.7億元，同比增長27.5%，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積150.6萬平方米，同比增長71.7%。恒盛地產(chǎn)2011年11月無新購?fù)恋�。截�?1月底總土地儲(chǔ)備為1960萬平方米，可滿足未來五至七年開發(fā)所需。
“以房抵債”還款
年底，資金緊張壓力驟增，部分開發(fā)商選擇收縮營銷支出，甚至“以房抵債”。開發(fā)商拖欠的費(fèi)用不僅僅是廣告策劃款、項(xiàng)目代理費(fèi)、規(guī)劃費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)，還有工程款和銀行的欠款。
很多開發(fā)商都有大筆要支付建筑和材料費(fèi)用。由于資金鏈緊張，溫州、大連等地開發(fā)商甚至開始用房產(chǎn)抵債。除了“以房抵債”，不少開發(fā)商還通過增加工程審批流程、延長審批時(shí)間的方法拖延時(shí)間。
“城門失火，殃及池魚�！遍_發(fā)商資金緊張，建筑承包商、材料供應(yīng)商、代理公司等也都成了這個(gè)資金鏈條上的“受害者”�！凹幸X主要是在元旦前后�！睖刂菀患曳康禺a(chǎn)代理公司工作人員透露，本來一家合作非常好的開發(fā)商都在每個(gè)月的月初結(jié)賬，但最近半年都是拖到月末才結(jié)賬，現(xiàn)在開始提出“以房抵債”，折扣為7折。
業(yè)內(nèi)人士表示，“以房抵債”傳遞給市場一個(gè)信號(hào)：樓市已從深秋步入寒冬。一直以來開發(fā)商在面臨資金壓力的時(shí)候，寧可借錢也不會(huì)用房子抵債，因?yàn)樵谒麄冄劾�，房產(chǎn)始終是看漲的。如今用房抵債，說明他們已經(jīng)找不到任何借錢的渠道了。這也反映出開發(fā)商對(duì)中長期房價(jià)的預(yù)期發(fā)生了改變。
業(yè)內(nèi)人士透露，某開發(fā)商欠費(fèi)，不得已將一套幾千萬豪宅抵押給一家大代理商，還有一家建筑公司收了開發(fā)商幾個(gè)商鋪抵債，以內(nèi)部員工價(jià)銷售。實(shí)際上，目前還不是開發(fā)商工程款和材料款的償付高峰期，若開發(fā)商資金狀況一個(gè)月后仍得不到緩解，“以房抵債”現(xiàn)象或?qū)⒃絹碓蕉唷?BR> 據(jù)溫州市房管局網(wǎng)上售房數(shù)據(jù)顯示，11月以來，溫州可售房源量持續(xù)上升。截至12月13日，公開發(fā)售房源22796套，252.2萬平方米；公開發(fā)售住宅12040套，158.58萬平方米。22796套房源量再次刷新了溫州樓市庫存紀(jì)錄。
庫存的增加，促使開發(fā)商加大了促銷手段。當(dāng)前，部分樓盤的購房首付款也出現(xiàn)不同程度調(diào)整，目前市場上已出現(xiàn)20%的首付比例。一次性全款優(yōu)惠幅度也增大，全款享9折優(yōu)惠的幅度已不足為奇。
房企“扛”過年關(guān)
眼下開發(fā)商正在積極調(diào)整策略，屯糧過冬。
11月以來，北京近郊地區(qū)10余個(gè)項(xiàng)目萬元甩賣：包括富力地產(chǎn)的“丹麥小鎮(zhèn)”項(xiàng)目、魯商置業(yè)的“藍(lán)岸麗舍”別墅項(xiàng)目以及金融街的“金色漫香郡”高端住宅等價(jià)格都在萬元左右。
國內(nèi)某龍頭房企的項(xiàng)目經(jīng)理吳歡(化名)向中國證券報(bào)記者表示，目前他們整個(gè)集團(tuán)對(duì)于明年及未來幾年的房地產(chǎn)市場都比較悲觀。整個(gè)集團(tuán)都在積極調(diào)整戰(zhàn)略定位，加緊年終促銷，以求盡快占領(lǐng)市場�！半m然短期內(nèi)我們的資金壓力不是那么大，但為了長期的發(fā)展考慮，我們的策略還是回籠資金、現(xiàn)金為王�！�
鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，年關(guān)將至，房企為實(shí)現(xiàn)快速的資金回籠，定價(jià)上也更加貼近購房者的價(jià)格預(yù)期，市場進(jìn)一步向買方傾斜。當(dāng)前，以價(jià)換量的項(xiàng)目仍然多集中在郊區(qū)的小部分項(xiàng)目。而個(gè)別項(xiàng)目大幅降價(jià)后，會(huì)拉低購房者的價(jià)格底線，再次形成觀望，也會(huì)對(duì)周邊項(xiàng)目形成降價(jià)壓力。因此預(yù)計(jì)年底前，新房市場將延續(xù)價(jià)格下跌的趨勢，成交量將持續(xù)低位徘徊。
北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長陳志認(rèn)為，就12月的情形來看，房企的降價(jià)幅度和措施或許不會(huì)再如前幾個(gè)月那么“瘋狂”�！霸侔景雮�(gè)多月，就能熬到新的財(cái)務(wù)年度，房企此時(shí)也會(huì)有新的考量�！狈科蟆翱浮敝^年的大局已定。他指出，目前樓市買賣雙方的博弈已經(jīng)白熱化，準(zhǔn)購房者對(duì)未來降價(jià)的心理預(yù)期非常強(qiáng)烈，此時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)商即使再降價(jià)，樓盤銷售也不一定能有大的好轉(zhuǎn)。
