■年終特別報(bào)道之六

　　在調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力態(tài)勢(shì)下，房地產(chǎn)業(yè)正在步入全面調(diào)整期，不僅樓市成交量陷入低迷，房價(jià)下行趨勢(shì)愈發(fā)明顯，房地產(chǎn)投資、新開工增速等指標(biāo)也出現(xiàn)明顯放緩。
　　預(yù)計(jì)限購政策在明年不會(huì)放松，優(yōu)化住宅市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)、房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革等常態(tài)化調(diào)控手段可能落到實(shí)處。
　　接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的專家認(rèn)為，明年上半年，由于調(diào)控政策仍將較為嚴(yán)厲，需求仍被抑制，貨幣政策微調(diào)也難以很快緩解房地產(chǎn)業(yè)資金壓力，而過去兩年新開工項(xiàng)目將入市，推動(dòng)庫存量進(jìn)一步上升和房價(jià)下行。

	在合肥某樓盤銷售現(xiàn)場(chǎng)，幾名市民在挑選房型。新華社記者 劉軍喜 攝

　　松動(dòng)　房價(jià)“堅(jiān)冰”漸融降價(jià)潮涌

　　在年初“國八條”、限購、限貸及限價(jià)等措施之下，“屢調(diào)屢漲”的樓市開始加速降溫。尤其是進(jìn)入下半年后，日趨低迷的市場(chǎng)使得開發(fā)商的銷售速度大減，庫存量逐月攀高。中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至11月份，十大標(biāo)桿企業(yè)合計(jì)庫存量較前6個(gè)月增加約六成。
　　持續(xù)低迷的成交量也令房價(jià)“堅(jiān)冰”開始消融。10月被視為樓市分水嶺，當(dāng)月70個(gè)大中城市的價(jià)格平均環(huán)比指數(shù)年內(nèi)首次出現(xiàn)負(fù)增長。進(jìn)入11月，房價(jià)下行速度加快，70個(gè)大中城市中有七成新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降。由于面臨年末業(yè)績大考，各房企近期的降價(jià)項(xiàng)目日漸增多，“降價(jià)潮”已向二三線城市蔓延。
　　在杭州、深圳及上海等近來已經(jīng)出現(xiàn)不少降價(jià)項(xiàng)目的城市，房價(jià)下行的“多米諾骨牌”效應(yīng)已然顯現(xiàn)。與此同時(shí)，在合肥、青島及大連等前期尚未出現(xiàn)明顯降價(jià)的城市，房價(jià)“堅(jiān)冰”也開始消融。
　　中原集團(tuán)研究中心認(rèn)為，隨著元旦及農(nóng)歷新年銷售淡季的即將到來，在限購限貸政策短期內(nèi)暫不可能放松的環(huán)境下，眾房企的年關(guān)將會(huì)寒意蕭瑟。
　　在開發(fā)商頻頻以較大幅度折扣讓利沖量的同時(shí)，二手房價(jià)格也呈加速下行態(tài)勢(shì)。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)北京典型區(qū)域的房價(jià)監(jiān)測(cè)顯示：房價(jià)自9月起已連續(xù)3個(gè)月環(huán)比下行，且下降幅度呈逐漸加大之勢(shì)，其中，11月房價(jià)平均環(huán)比下降3.9%。其次，降價(jià)的區(qū)域范圍也再擴(kuò)大，議價(jià)空間也再拉大。在監(jiān)測(cè)的99個(gè)板塊中，有81個(gè)板塊約82%區(qū)域交易價(jià)格處于下行通道中，這些區(qū)域已由外圍區(qū)域逐漸波及至中心城區(qū)。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域副總經(jīng)理寇海龍表示，隨著對(duì)周邊新房降幅的認(rèn)同，預(yù)計(jì)更多業(yè)主會(huì)跟進(jìn)加入主動(dòng)讓利的隊(duì)列。
　　中原報(bào)價(jià)指數(shù)周報(bào)預(yù)計(jì)，臨近年底，市場(chǎng)參與各方均在期待年后市場(chǎng)走勢(shì)的明朗化，導(dǎo)致目前樓市陷于膠著。
　　鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，臨近年底，新入市項(xiàng)目的成交難度逐漸加大。一方面，10月份以來新房市場(chǎng)上降價(jià)潮不斷涌現(xiàn)，使得部分購房需求已經(jīng)被消化。另一方面，明年政策走向已經(jīng)明確，調(diào)控將繼續(xù)執(zhí)行，購房者降價(jià)預(yù)期加深。

　　回落　房地產(chǎn)業(yè)步入全面調(diào)整期

　　“量價(jià)齊跌”的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)步入全面調(diào)整期。11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)比10月份降低0.4個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落3.33個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)近27個(gè)月以來新低。
　　《中原地產(chǎn)研究年刊2011》數(shù)據(jù)顯示，至2011年11月，全國房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行情況總體不如2010年同期，房地產(chǎn)投資、新開工增速等指標(biāo)均出現(xiàn)明顯放緩。2011年1至11月，全國商品住宅累計(jì)新開工面積為13.5億平方米，同比增長17.6%，增幅較2010年同期大幅回落28.6個(gè)百分點(diǎn)。全國商品住宅開發(fā)投資完成額39856.64億元，增長32.80%，增幅較2010年同期回落1.4個(gè)百分點(diǎn)。
　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)說，前11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長29.9%，預(yù)計(jì)全年為29%左右，這一增幅自2010年2月觸頂后，持續(xù)小幅回落。前11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積同比增長20.5%，全年預(yù)計(jì)為19%左右。這一增幅自2010年5月觸頂后持續(xù)回落，今年3月趨穩(wěn)，近期再度下滑。雖然開發(fā)投資和新開工量情況明顯好于商品住宅市場(chǎng)成交，但主要是受今年1000萬套保障房建設(shè)因素的推動(dòng)。
　　楊紅旭預(yù)計(jì)，明年國房景氣指數(shù)仍將繼續(xù)下行，二季度前后可能會(huì)探明底部，這輪下行周期的時(shí)間，將顯著超過上一輪。預(yù)計(jì)明年年底之前，重新升至100以上的可能性較小。
　　中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，1至11月，一二線代表城市月均成交面積分別為64萬平方米和57萬平方米，同比分別下降15%、7%；三線代表城市為36萬平方米，與去年同期基本持平。
　　受市場(chǎng)大勢(shì)影響，開發(fā)商的發(fā)展速度亦有所放緩。2011年前11個(gè)月，中原重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的十家標(biāo)桿房企累計(jì)合約銷售面積約4477萬平方米，較去年同期增加16%。這一增長速度較2010年全年下降了3個(gè)百分點(diǎn)。
　　與此同時(shí)，各地土地市場(chǎng)成交陷入深度低迷，流拍不斷，房企拿地策略也較往年更趨謹(jǐn)慎。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至11月份，35個(gè)城市流標(biāo)地塊合計(jì)達(dá)到117宗，環(huán)比10月份的22宗上漲了432%，流標(biāo)面積達(dá)到了1580萬平方米。

　　政策　常態(tài)化調(diào)控“路線圖”漸明

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確指出，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新在全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)上也明確表示，明年將繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，要著力加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)。加快建設(shè)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，注重房地產(chǎn)市場(chǎng)長效機(jī)制建設(shè)，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。
　　姜偉新同時(shí)指出，明年將繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，強(qiáng)化管理工作。采取有效措施，確保資金和土地落實(shí)。嚴(yán)把規(guī)劃設(shè)計(jì)、建材供應(yīng)、施工和竣工驗(yàn)收關(guān)，確保工程質(zhì)量。
　　目前，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍漸行漸近。中國指數(shù)研究院《2011年市場(chǎng)總結(jié)與2012年趨勢(shì)展望》報(bào)告認(rèn)為，房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍可能擴(kuò)大，為建立中長期制度奠定基礎(chǔ)。
　　報(bào)告預(yù)計(jì)，在2012年或更長時(shí)間內(nèi)，房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大，盡管試點(diǎn)初期由于稅率較低、覆蓋范圍窄，不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生顯著影響，但其長期影響不容忽視。房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)和相關(guān)配套制度的逐步實(shí)施，將優(yōu)化房地產(chǎn)稅收制度、平衡房產(chǎn)持有和交易環(huán)節(jié)稅負(fù)，有助于促進(jìn)公共財(cái)政制度的變革，從根本上有助于房地產(chǎn)業(yè)的長期健康發(fā)展。
　　另一方面，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍擴(kuò)大，可能降低相關(guān)城市限購的必要性，這將為限購政策的逐步退出提供條件。若經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)和房地產(chǎn)投資等指標(biāo)增速放緩，通過房產(chǎn)稅試點(diǎn)并逐步退出限購可能成為政府的一個(gè)選擇。
　　中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，限購、限價(jià)、限貸等政策延續(xù)到2012年的可能性很大，除了限購的手段將來可能面臨調(diào)整之外，目前樓市調(diào)控所執(zhí)行的手段在很大程度上都會(huì)成為常態(tài)化的調(diào)控手段。預(yù)計(jì)在稅收、土地制度、房地產(chǎn)金融等方面會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化既有政策以適應(yīng)調(diào)控常態(tài)化需求。
　　接受記者采訪的專家普遍表示，在堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控的同時(shí)，必須加快研究制定符合國情的住房體制機(jī)制和政策體系，堅(jiān)持住房資源市場(chǎng)化配置為基礎(chǔ)，加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，逐步形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價(jià)和消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供需格局。
　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，中國住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理，中低價(jià)商品住宅供應(yīng)短缺。依靠行政手段抑制市場(chǎng)需求不是長效機(jī)制，在很大程度上會(huì)為政策退出后市場(chǎng)的報(bào)復(fù)性反彈埋下隱患，所以，只有優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整供求比例，才能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長期健康發(fā)展。