2011年調(diào)控政策對(duì)于北京二手房市場的影響，與《三國演義》中的關(guān)云長放水淹七軍，頗有暗合之處。
《三國演義》第七十四回里，描述于禁、龐德“大起七軍，前往樊城。這七軍，皆北方強(qiáng)壯之士。”北京的各家二手房經(jīng)紀(jì)公司，經(jīng)過2009年和2010年兩年房地產(chǎn)市場的高歌猛進(jìn)，擴(kuò)張迅速，在2011年初的時(shí)候，也可謂兵強(qiáng)馬壯，意氣風(fēng)發(fā)。
而調(diào)控政策出臺(tái)后，二手房市場的成交量應(yīng)聲下跌，也好似《三國演義》中的詩句：“夜半征鼙響震天，襄樊平地作深淵�！焙迷谀壳皬臉I(yè)人員尚未到“水里七軍皆喪膽”的地步，正在艱難中前行。
兔年記
“夜半征鼙響震天，襄樊平地作深淵�！薄度龂萘x》第七十四回
2011年的二手房市場，成交量方面的走勢呈明顯的L型，1月份的成交量為23000套，還延續(xù)著2010年高歌猛進(jìn)的態(tài)勢，2月份調(diào)控出臺(tái)后成交量驟減，2-12月11個(gè)月期間單月成交量均在8000套上下徘徊，從2011年4月開始，北京二手房市場連續(xù)8個(gè)月單月成交量低于萬套。而成交量的最低點(diǎn)居然出現(xiàn)在了傳統(tǒng)的“銀十”，成交量僅為7262套。
在價(jià)格方面，從全年統(tǒng)計(jì)上來看，雖然沒有出現(xiàn)明顯下降，但是到了2011年第四季度，郊區(qū)很多二手房價(jià)格已經(jīng)比2011年初下降了20%以上。
在這樣低迷的市場環(huán)境下，二手房經(jīng)紀(jì)公司的日子自然不會(huì)太好過，在調(diào)控初期，在北京二手房代理份額第三位的鑫尊置地，就果斷關(guān)閉50家門店，而鏈家地產(chǎn)負(fù)責(zé)人也表示，鏈家地產(chǎn)在北京第四季度的業(yè)績出現(xiàn)下降，雖然2011年全年是盈利的，但四季度有可能會(huì)出現(xiàn)虧損。
龍冬對(duì)
慘淡的2011年已經(jīng)過去，生活還要繼續(xù)，無論是二手房從業(yè)人員還是潛在購房人，都在密切關(guān)注樓市的情況，想對(duì)未來走勢作出判斷，我們不妨聽聽幾位業(yè)內(nèi)資深人士的看法。
二季度價(jià)格有望趨穩(wěn)
關(guān)云長一問“群英”：2012年二手房成交量和成交價(jià)格走勢會(huì)如何？
鏈家地產(chǎn)副總裁林倩：北京市場上的剛性需求還是比較多的，2011年第四季度二手房價(jià)格開始明顯松動(dòng)，房價(jià)每下跌一部分，就能釋放出一部分購房需求，加上每過一年，就會(huì)有一部分納稅滿5年的需求釋放出來，這些都會(huì)是支撐二手房市場的主要購買力。這波市場調(diào)控后，房價(jià)的底部應(yīng)該是在第二季度。我們監(jiān)測的結(jié)論是，只要北京二手房的月成交量不超過12000套，房價(jià)就不會(huì)上漲。因此政策上還是有一定放松空間的。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉：我認(rèn)為2012年的二手房市場上，價(jià)格在年初還會(huì)繼續(xù)下降，經(jīng)過一段時(shí)間以后，大約到第二季度，價(jià)格可能會(huì)隨著下降的過程，逐漸趨于穩(wěn)定。在價(jià)格方面，我認(rèn)為2012年不會(huì)再有非常大的降幅了，可能會(huì)在10%左右。
在成交量上，我認(rèn)為2012年的情況會(huì)好于2011年，成交量會(huì)有所增長。做出這樣的判斷，一方面是市場上的需求還是存在的，如果市場趨于穩(wěn)定，該出手的客戶還是會(huì)出手購房。另一方面，我覺得明年雖然限購政策還會(huì)持續(xù)，但是不排除適度松綁的可能。
我認(rèn)為北京市限購政策還是有放松的可能，2011年北京市GDP增長速度是比較慢的，現(xiàn)在除了樓市，其他產(chǎn)業(yè)的情況也不是很好，現(xiàn)在樓市的存量，按照2011年的銷售量，可以銷售2年，壓力還是很大的，我覺得對(duì)于樓市的限制適度放松還是必要的。
房產(chǎn)稅成二手房市場最大變數(shù)
關(guān)云長二問“群英”
2012年哪些因素會(huì)影響二手房市場走勢？
鏈家地產(chǎn)副總裁林倩：金融政策、稅費(fèi)政策和限購政策等不利因素在2012年會(huì)繼續(xù)影響市場，但是也會(huì)有新的因素出現(xiàn)。例如金融方面，雖然整體不會(huì)大幅放松，但很可能會(huì)做出適度的調(diào)整。在調(diào)控政策方面，應(yīng)該也不會(huì)有大的變化。今年比較大的變數(shù)是房產(chǎn)稅，住建部一再表示要擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)，北京是不是會(huì)成為試點(diǎn)還不清楚。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉：我覺得影響2012年二手房市場走勢的，除了政策因素以外，最核心的還是價(jià)格。與新房市場相比，二手房市場無論是在降價(jià)還是在放量的方面，反應(yīng)的速度都會(huì)慢一些。因?yàn)槎址抠u主絕大多數(shù)沒有資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，所以都是新房市場降價(jià)之后，傳導(dǎo)到二手房市場。因此一手房市場的走勢，也會(huì)對(duì)其構(gòu)成一定的影響。
觀后感
一二手房聯(lián)動(dòng)抗“寒”
●劉軍（鑫尊地產(chǎn)代理集團(tuán)董事長）：
我認(rèn)為2012年二手房市場上的成交量，春節(jié)后可能會(huì)出現(xiàn)微漲，第二季度保持月成交9000套左右的水平。據(jù)我們對(duì)于市場的觀察，北京二手房市場上只要月成交量達(dá)不到10000套以上，價(jià)格就會(huì)繼續(xù)往下走。因此價(jià)格可能會(huì)緩慢下降，直到月成交量達(dá)到10000套以上，量價(jià)達(dá)到平衡。
鑫尊置地在門店數(shù)量的調(diào)整2011年就已經(jīng)完成，2012年一方面要把租賃業(yè)務(wù)做好，另外就是在一二手房聯(lián)動(dòng)方面進(jìn)行擴(kuò)充，增加業(yè)務(wù)鏈條。關(guān)于一二手房聯(lián)動(dòng)，鑫尊置地從2011年第四季度才開始做，我們認(rèn)為至少在樓市淡季，是可以增加二手經(jīng)紀(jì)公司業(yè)務(wù)量的一種方法。至于一二手房聯(lián)動(dòng)是不是大的趨勢，我認(rèn)為現(xiàn)在還很難說。
下半年市場或回暖
●吳存勝（北京麥田房產(chǎn)副總經(jīng)理）：
我認(rèn)為2012年第一季度房價(jià)應(yīng)該還會(huì)往下走，成交量可能和2011年下半年差不多。下半年要看金融環(huán)境和政策走勢，可能市場會(huì)有所回暖，但是幅度應(yīng)該不會(huì)很大。
我們現(xiàn)在的策略是做好現(xiàn)在的門店規(guī)模，提高質(zhì)量。門店會(huì)繼續(xù)進(jìn)行適度的增加。我們并不過多地看外部環(huán)境，市場好也不會(huì)過多擴(kuò)張，市場不好也不會(huì)過多收縮，更多地專注于發(fā)展企業(yè)自身。