房地產調控使房企融資很有壓力。
按照央行1月30日發(fā)布的數據推算，2011年，全國新增房產開發(fā)貸約3972億元，而同期地產開發(fā)貸減少了約659億元，房地產開發(fā)貸全年總計新增約3313億元。這一數字較2010年、2009年減少了四成。2010年，全國房產開發(fā)貸款新增4269億元，地產開發(fā)貸款新增1647億元，房地產開發(fā)貸總計新增5916億元。2009年，全國房地產開發(fā)貸款累計新增也高達5764億元。
在房地產信貸增量大幅減少的同時，房地產信托2011年呈爆發(fā)性增長。用益信托統(tǒng)計的數據顯示，2011年，全國房地產信托的成立規(guī)模高達2670.74億元。專家認為，房地產風險外溢或從信托爆發(fā)。統(tǒng)計顯示，房地產信托從2010年下半年進入發(fā)行高峰，平均發(fā)行期限1.9年，“保兌付”將成為2012年主要課題。
數據 開發(fā)貸2011年幾近腰斬
人民銀行30日發(fā)布了《2011年金融機構貸款投向統(tǒng)計》報告。報告稱，2011年房地產貸款增速總體回落，其中保障性住房開發(fā)貸款增量占比提高。數據顯示，2011年12月末，主要金融機構及農村合作金融機構、城市信用社、外資銀行人民幣房地產貸款余額10.73萬億元，同比增長13.9%，比上年末回落13.5個百分點；全年累計增加1.26萬億元，同比少增7704億元，全年增量占同期各項貸款增量的17.5%，比上年水平低9.4個百分點。
12月末，地產開發(fā)貸款余額7680億元，同比下降7.9%。房產開發(fā)貸款余額2.72萬億元，同比增長17.1%，比上年末低5.9個百分點。依此推算，2011年，新增房產開發(fā)貸約3972億元，而同期地產開發(fā)貸減少約659億元，房地產開發(fā)貸全年總計新增約3313億元。
在這有限的信貸資源中，還有相當大一部分投入到保障房建設。央行的統(tǒng)計顯示，2011年12月末，保障性住房開發(fā)貸款余額3499億元，全年累計增加達1751億元。
在此前的兩年，房地產信貸大幅增長。央行的數據顯示，2010年全年，主要金融機構及農村合作金融機構和城市信用社房地產人民幣貸款新增2.02萬億，年末余額同比增長27.5%。其中地產開發(fā)貸款新增1647億元，年末余額同比增長24.7%；房產開發(fā)貸款新增4269億元，年末余額同比增長23%；個人購房貸款新增1.4萬億元，年末余額同比增長29.4%。2009年全年，全國人民幣房地產開發(fā)貸款累計新增5764億元；年末余額同比增長30.7%。2009年個人消費性住房貸款累計新增1.4萬億元；年末余額同比增長47.9%。
調控 房貸政策2012難見寬松
房地產貸款的大幅收縮，主要因為地產調控背景下的政策壓力。銀監(jiān)會多次強調防控房地產貸款風險。去年8月，銀監(jiān)會在發(fā)布的《商業(yè)銀行資本管理辦法》(征求意見稿)中指出，對于投機性強的住房抵押貸款風險權重上調至150%。
尤其“要求對有土地閑置、捂盤惜售和投機行為的房地產開發(fā)商貸款進行限制。”上海銀監(jiān)局局長廖岷公開表示。
“盡管新的商業(yè)銀行資本管理辦法并未正式定稿，但監(jiān)管部門對于房地產貸款的態(tài)度并顯而易見。因此，銀行對開發(fā)貸的放款普遍謹慎。另外，去年，銀行還著力對房企客戶進行了整合。”建行北京分行一位開發(fā)貸款業(yè)務負責人告訴《經濟參考報》記者。
正因如此，去年開發(fā)貸增量明顯減速。由于開發(fā)貸款是中長期貸款的主要部分，2011年12月非金融企業(yè)中長期貸款新增僅716億元，這一數字已經降至2009年以來的新低。
從2012年的情況來看，據《經濟參考報》記者了解，大部分銀行普遍收縮了房地產領域的業(yè)務。工行總行方面明確表示，“該行房地產開發(fā)貸款在額度配置上，會優(yōu)先支持資產質量較好的大型房企”，這意味著一般開發(fā)商的需求將比較難以滿足。
而且，由于商業(yè)銀行對開發(fā)貸款全年額度緊縮，因此，大部分銀行對房地產開發(fā)貸款利率上浮的幅度普遍在30%左右。
此前，銀監(jiān)會主席尚福林也再次強調，要強化房地產貸款的風險防控。另外，確保國家已批準開工的重點在建續(xù)建項目和保障性住房建設等領域的有效信貸需求得到合理滿足，努力避免重點項目出現“半拉子”工程。這些表態(tài)意味著，在整體信貸資源難以大幅放開的條件下，有限的資金將優(yōu)先流向保障房領域。
農業(yè)銀行董事長蔣超良表示，要注重防范系統(tǒng)性風險，做到有扶有控。今年農行將優(yōu)先支持國家重點在建續(xù)建工程、循環(huán)經濟、環(huán)保和低碳產業(yè)等。擇優(yōu)支持戰(zhàn)略性新興產業(yè)和保障性住房項目，同時進一步壓縮“兩高一剩”和房地產行業(yè)貸款。
建設銀行董事長王洪章日前表示，重點要加大對在建續(xù)建國家重點基礎設施、民生領域、服務業(yè)和節(jié)能減排、新型制造業(yè)的投入，控制“兩高一�！焙头康禺a貸款，加強政府融資平臺風險管理。
由于中央數次強調，堅持房地產調控政策不動搖。因此，多位業(yè)內分析人士都認為，2012年房地產調控政策總體調控基調依然是嚴格的，尤其是在銀行信貸政策方面。
在不久前的年度工作會上，住建部也表示，要配合人民銀行、銀監(jiān)會等部門，合理控制房地產信貸總規(guī)模，保持個人購房貸款均衡投放。在遏制不合理住房需求的同時，要支持居民的合理購房需求。
中國銀行國際金融研究所副所長宗良表示，今年將加強貨幣政策與產業(yè)政策的協(xié)調。加強對重點在建續(xù)建項目和保障性住房建設的信貸支持，對符合產業(yè)政策的企業(yè)特別是小型微型企業(yè)以及企業(yè)技術改造的信貸支持。而對具有引發(fā)資產泡沫之憂的房地產等行業(yè)，仍將保持趨緊的政策環(huán)境。從而體現“有保有控、定向寬松”的政策方向。
隱憂 風險外溢或從信托暴露
在銀行信貸大幅收縮的同時，房地產信托成了開發(fā)商的救命稻草。用益信托數據顯示，2011年，在各種信托資金投資領域中，成立規(guī)模占比最高的依然是房地產。房地產信托的成立規(guī)模為2670.74億元，占比為38%。中金公司統(tǒng)計數據顯示，2010年和2011年新增房地產信托估計為5000億，占到存量信托的70%。
由于房地產信托兌付資金主要來源于銷售回款，在一系列房地產調控政策限制下，銷售難，回款慢在拉緊房企資金鏈同時，也進一步加大了房地產信托的兌付風險。而今年到期的很多房地產信托產品是在2010年發(fā)行，由于當時房價高漲，信托收益率一般都在15%以上，房地產商融資成本高無疑也加劇了自身的資金壓力。
相對銀行而言，信托公司抵御風險的能力較弱。目前，有多家機構提示2012年房企資金困局或許會在房地產信托上顯現�！胺康禺a信托從2010年下半年進入發(fā)行高峰，平均發(fā)行期限1.9年，‘保兌付’將成為今年主要課題。今年總到期規(guī)模達到1758億元，需要關注上半年的時間點、償付壓力較重的房地產公司，預計二季度將爆發(fā)開發(fā)商資金鏈的風險�！眹┚卜治鰩熇钇房普J為。
中金公司稱，按照1.5至2年的發(fā)行期限，預計2012年和2013年將分別需要還本付息約為2500億和3100億，由于房地產市場的低迷，這些信托將面臨著還款風險，需要以降價促銷、“借新還舊”以及項目轉讓等方式來應對。預計10%至15%的信托項目可能在今年出現違約風險，需要信托公司自有資金介入或通過資產管理公司收購，不過，總的來說“借舊還新”將使得風險延遲到2013年釋放。
面對集中到期的兌付壓力，一位信托公司項目經理坦言：“一旦做折一個單子，不僅公司信譽受影響，對整個行業(yè)都是打擊，今后相關地產類業(yè)務開展會更難�！�
用益信托分析師岳婷對《經濟參考報》記者說，銀行可以通過展期、追加授信額度或后期處置抵押物等方式應對開發(fā)貸的信用風險，有一定緩沖期，而房地產信托在時間上有相對較高的剛性兌付要求，一般要求按時兌付。她還表示，目前房地產信托兌付風險主要是流動性風險，信托公司可以通過發(fā)新補舊、找第三方接盤、以自有資金兜底和變賣抵押資產方式化解兌付風險。