雖然春節(jié)假期一向都是樓市銷(xiāo)售的淡季，但2012年慘淡的春節(jié)樓市似乎與以往不同。
上海易居房地產(chǎn)研究院最新發(fā)布的報(bào)告顯示，截至2011年12月底，國(guó)內(nèi)10個(gè)典型城市新建商品住宅庫(kù)存總量高達(dá)5998萬(wàn)平方米，與上年同期相比，新增1690萬(wàn)平方米庫(kù)存量，增長(zhǎng)約39.22%，環(huán)比（較上月）新增4.05%。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，2012年初，新建商品住宅市場(chǎng)成交低迷，庫(kù)存消化難度加大，開(kāi)發(fā)商在推盤(pán)頻率和新盤(pán)定價(jià)上會(huì)趨于保守，“以?xún)r(jià)換量”的程度比去年年底加深。
杭州庫(kù)存接近翻倍
截至2011年12月底，在易居選取的10個(gè)典型城市樣本中，北京、上海、深圳、廣州4個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅庫(kù)存總量高達(dá)3084萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)約46%。其中，上海新建商品住宅庫(kù)存973萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)51.99%。
在二線(xiàn)城市中，杭州的庫(kù)存量達(dá)到343萬(wàn)平方米，同比增幅高達(dá)92.5%，居典型東部二線(xiàn)城市增幅之首。
報(bào)告顯示，截至2011年12月底，青島、南京、廈門(mén)、杭州、南昌、福州6個(gè)典型二線(xiàn)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為2914萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)32.75%，新建商品住宅存量從去年3月份以來(lái)已連續(xù)9個(gè)月大幅增長(zhǎng)。
對(duì)于新建商品住宅存量不斷增加的原因，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭分析，一是受資金鏈趨緊的影響，開(kāi)發(fā)商加大商品住宅的新增供應(yīng)量；二是受2011年限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策影響，投資投機(jī)需求被有效打壓，而對(duì)于部分自住需求來(lái)說(shuō)，仍處于觀(guān)望中。
楊紅旭認(rèn)為，盡管在持續(xù)的調(diào)控政策下，樓市長(zhǎng)期處于低迷期，一些開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)信心不足，對(duì)某些項(xiàng)目推遲開(kāi)工，但是整體上看，現(xiàn)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新開(kāi)工面積和施工面積仍都處在歷史高位，因此，未來(lái)1年多的時(shí)間，商品房供應(yīng)量仍會(huì)保持較大規(guī)模。
“庫(kù)存消化周期延長(zhǎng)”
面對(duì)日益嚴(yán)峻的庫(kù)存挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的“去庫(kù)存化”速度也在隨之加快。
以北京為例，根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，自1月上旬之后，北京新建商品住宅存量連日回落，春節(jié)假期之前已經(jīng)回到12萬(wàn)套以下。1月17日存量118808套，與2011年11月初即第45周時(shí)的存量持平。
不過(guò)，在庫(kù)存數(shù)量減少的同時(shí)，存量住房數(shù)量和周成交量比值的新建商品住宅消化周期卻出現(xiàn)了大幅度的增長(zhǎng)。
“排除1月份假期因素，目前，存量銷(xiāo)售周期達(dá)到261周。比2011年第45周增長(zhǎng)了111周，相當(dāng)于消化速度減慢了74%。同時(shí)，與其他一線(xiàn)城市60周左右的消化周期比，明顯處于高位�！辨溂业禺a(chǎn)首席分析師張?jiān)抡f(shuō)。
“相比較于庫(kù)存本身，庫(kù)存消化能力更能反映市場(chǎng)的真實(shí)銷(xiāo)售狀態(tài)�！北本┲性袌�(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，隨著庫(kù)存消化周期的延長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售壓力持續(xù)增大，在售樓盤(pán)可能會(huì)以特價(jià)促銷(xiāo)的營(yíng)銷(xiāo)策略來(lái)快速去庫(kù)存，加快回籠資金，同時(shí)降低后期入市項(xiàng)目的銷(xiāo)售壓力。這種狀態(tài)會(huì)在一季度持續(xù)，并有可能引發(fā)今年的第一輪降價(jià)潮。
張?jiān)乱差A(yù)計(jì)，2012年初，新建商品住宅市場(chǎng)老項(xiàng)目折價(jià)促銷(xiāo)的同時(shí)，新項(xiàng)目入市價(jià)格也會(huì)保持相對(duì)低位。預(yù)計(jì)到傳統(tǒng)的春季銷(xiāo)售旺季之后，成交量可能得到一定程度的釋放，價(jià)格會(huì)出現(xiàn)平穩(wěn)下調(diào)的局面。
房地產(chǎn)貸款增速急跌
開(kāi)發(fā)商所面臨的壓力顯然不只是新房庫(kù)存量高企。
中國(guó)人民銀行30日發(fā)布的《2011年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》指出，2011年末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額的同比增速大幅回落了13.5個(gè)百分點(diǎn)，且全年增量占同期各項(xiàng)貸款增量的比例，亦比上年低9.4個(gè)百分點(diǎn)。
數(shù)據(jù)顯示，2011年12月末，中國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)及農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)、城市信用社、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額達(dá)10.73萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13.9%，增速比上年末回落13.5個(gè)百分點(diǎn)；全年累計(jì)增加1.26萬(wàn)億元，同比少增7704億元，全年增量占同期各項(xiàng)貸款增量的17.5%，比上年水平低9.4個(gè)百分點(diǎn)。
數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，2011年12月末，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額7680億元，同比下降7.9%；房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額2.72萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17.1%，比上年末低5.9個(gè)百分點(diǎn)。
楊紅旭預(yù)計(jì)，“資金問(wèn)題比較突出的開(kāi)發(fā)企業(yè)不得不大力推盤(pán)，以期快速回籠資金，因此，預(yù)計(jì)2012年上半年供應(yīng)量還將進(jìn)一步加大；限購(gòu)政策的延續(xù)將進(jìn)一步擠壓投資投機(jī)性需求，剛性需求入市也將更加理性，預(yù)計(jì)上半年成交量將繼續(xù)處于低迷狀態(tài)。綜合上述兩方面因素看，2012年上半年商品住宅的存銷(xiāo)比還將進(jìn)一步升高�！�