截至1月30日，鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計顯示，北京成交4435套的新建住宅中，在去除3300套左右的保障房成交量之后，實(shí)際商品住宅成交量僅在1300套左右，環(huán)比降幅高達(dá)75%。
1月，北京入市4個項目，供應(yīng)量506套，僅成交25套，當(dāng)期簽約率僅為4.9%，創(chuàng)出2010年以來最低。
“從施工和新開工面積上看，2012年的供應(yīng)量會出現(xiàn)明顯增長，持續(xù)低迷的市場狀態(tài)下”，鏈家地產(chǎn)市場研究報告預(yù)測，“上半年的庫存量有可能超過15萬套”。
主城區(qū)新房成交量回落
鏈家數(shù)據(jù)顯示，2012年1月，北京城區(qū)成交占比整體成交量的比重環(huán)比下降7%；與此同時，成交均價也環(huán)比回落了25%。
“城區(qū)價格環(huán)比降幅較大的原因在于”，2月1日，鏈家地產(chǎn)市場研究部馮聯(lián)聯(lián)對《證券日報》記者表示，“1月單月城區(qū)住宅成交占比整體成交量的比例較小”，而均價在3萬以上的項目成交也有限。從較長期間來看，城區(qū)商品住宅的價格仍是處于持平狀態(tài)。
事實(shí)上，北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會網(wǎng)站顯示，于去年12月7日獲得預(yù)售許可的的保利望京苑項目，已簽約成交均價為43750元/平米。而該項目去年8月開盤后的成交均價則為39102元/平米，漲幅高達(dá)11.89%。
近期，有媒體報道稱今年北京中心城區(qū)的土地供應(yīng)將主要以挖掘存量用地為主。“市規(guī)劃委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，五環(huán)以內(nèi)可改造的存量住宅用地，將主要用于建造公租房�！睋�(jù)該篇報道稱，按照北京市城市總體規(guī)劃，中心城區(qū)不主張大規(guī)模的建設(shè)商品住宅，可改造的用地將主要用于建設(shè)綠地、公共設(shè)施以及公租房。
就此消息，有觀點(diǎn)認(rèn)為主城區(qū)商品住宅用地將愈加稀缺。因此，五環(huán)內(nèi)住宅高端化趨勢將加劇。那么，未來城區(qū)房價是否會出現(xiàn)大幅上揚(yáng)情形？
“從目前成交數(shù)據(jù)看，并無此種趨勢”，鏈家地產(chǎn)馮聯(lián)聯(lián)對《證券日報》記者表示。在其看來，一方面上述政策的執(zhí)行與實(shí)施程度尚有待觀察；另一方面，目前庫存壓力較大，未來一段時間內(nèi)，城區(qū)房價仍將趨于穩(wěn)定。
截至1月30日，京城商品住宅成交均價為18229元/平米，價格環(huán)比回落21.3%。
上半年庫存或突破15萬套
北京1月份新入市的4個項目中，除去燕西華府家園之外，全部處于京郊地區(qū)。其中，僅有北街家園項目簽約成交25套，整體的去化率還不到5%。另外，北街家園擬售價位為16500元，成交均價則僅為10896元，差價率達(dá)到34%。
“從成交結(jié)構(gòu)上來看，2012年年初，郊區(qū)和中低端以及小戶型項目的成交占比擴(kuò)大”，鏈家地產(chǎn)張月認(rèn)為，在買方市場形成后，郊區(qū)和中低端項目降價的范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。
以華業(yè)東方玫瑰項目為例，這個在通州率先掀起促銷降價的項目，因業(yè)主的維權(quán)而一度鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。2011年11月25日，該項目再度獲得預(yù)售許可。截至2月1日，北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會網(wǎng)站顯示，該項目成交45套，成交均價僅為13196元/平米，較之當(dāng)初引起業(yè)主不滿的16000元/平米的均價，再度回落了近兩成！
彼時，華業(yè)地產(chǎn)在通州分別以總價21.9億元、23.25億元拿下規(guī)劃建筑面積25.1萬平米、26.42萬平米的多功能用地，總計5個地塊。如今，以華業(yè)在通州每平米樓面價近8800元/平米的土地成本，再加上建安和運(yùn)營費(fèi)用，以華業(yè)東方玫瑰每平米的13000元/平米的售價來看，公司從中所獲利潤可謂有限。
即便如此，華業(yè)東方玫瑰項目的去化率依舊不夠理想。北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會網(wǎng)站顯示，東方玫瑰家園住宅樓批準(zhǔn)銷售套數(shù)為265套，以如今簽約成交的45套來看，項目去化率不到17%。
通州項目最早開始、并且已經(jīng)經(jīng)過幾輪價格下調(diào)，漸漸出現(xiàn)像華業(yè)東方玫瑰這樣售價逐漸逼近成本價格的項目。這是否標(biāo)志著該地區(qū)的房價已經(jīng)逐漸見底？
“事實(shí)上，從去年起京郊項目銷售與成本比就開始逐步趨小”，鏈家地產(chǎn)馮聯(lián)聯(lián)表示，“如龍湖時代天街項目成本已經(jīng)占比銷售價格的75%乃至以上”。但是，在巨大的庫存壓力下，京郊的房價仍有下行的空間。“開發(fā)商的利潤空間將進(jìn)一步遭到擠壓”，鏈家地產(chǎn)市場研究部馮聯(lián)聯(lián)表示，未來該地區(qū)的降價區(qū)間大約在5%-10%左右。
隨著后期入市項目增多，北京庫存量還將持續(xù)上漲，鏈家地產(chǎn)市場研究部認(rèn)為，一季度的消化周期可能達(dá)到30個月。“從施工和新開工面積上看，2012年的供應(yīng)量會出現(xiàn)明顯增長，持續(xù)低迷的市場狀態(tài)下，上半年的庫存量有可能超過15萬套。”