一邊是成交量下降70%，一邊是庫存再創(chuàng)歷史新高，中國10大典型城市在今年1月份的房地產(chǎn)供銷情況堪憂。而福州等二線城市的存貨接近天量，泡沫程度遠(yuǎn)超一線城市。降價(jià)閘門也由此打開。
近日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布報(bào)告顯示，北京、上海、深圳、廣州、青島、南京、廈門、杭州、南昌、福州等十個(gè)典型城市在今年1月份共銷售商品住宅214萬平方米，同比大幅下降71%。而截至1月末，10個(gè)城市的新建商品住宅庫存總量達(dá)到5901萬平方米。這一數(shù)字，環(huán)比來看比去年12月份下降了1.62%。但上海易居房地產(chǎn)研究院院長楊紅旭介紹，這主要是受開發(fā)商在傳統(tǒng)淡季春節(jié)期間的推盤量較小的影響。同比來看，這一庫存量仍有40.5%的增長，且仍處于高位運(yùn)行狀態(tài)。而隨著購房者降價(jià)預(yù)期進(jìn)一步加劇，2012年上半年房地產(chǎn)庫存壓力都會很大，房地產(chǎn)業(yè)的深度調(diào)整將迫使更多房地產(chǎn)企業(yè)加大打折促銷力度。
庫存壓力：16個(gè)月消化周期
5901萬平方米的商品住宅庫存到底意味著什么？根據(jù)易居研究院的測算，如果以1月之前6個(gè)月的平均銷售速度來計(jì)算，完全消化掉這近6000萬平方米的商品住宅庫存，需要整整16個(gè)月的時(shí)間。這一存銷比已經(jīng)超過去年12月份的14.4個(gè)月，再創(chuàng)歷史新高。也就是說，僅從庫存壓力上看，房地產(chǎn)企業(yè)的降價(jià)壓力仍在不斷加大。
值得注意的是，從城市情況來看，二線城市的庫存消化壓力正越來越大，泡沫風(fēng)險(xiǎn)甚至超過一線城市。
數(shù)據(jù)顯示，截至2012
年1月底，北京、上海、深圳、廣州4 個(gè)一線城市新建商品住宅庫存總量為3006
平方米，同比增長約42%。其中北京新建商品住宅庫存1010萬平方米，同比增長27.53%；上海庫存950萬平方米，同比增長53.23%；廣州庫存797萬平方米，同比增長67.44%；深圳庫存249
萬平方米，同比增長8.26%。
6個(gè)二線城市的庫存增速沒有一線城市快，其總庫存為2895
萬平方米，同比增長39.05%。增速比較明顯的是南昌，庫存同比增長了108.64%。杭州、南京、福州分別增長97.71%、66.05%和56.21%。
但是，因?yàn)殇N量更少，二線城市的存銷比明顯大過一線城市，也體現(xiàn)了更緊迫的銷售壓力。分城市來看，截至1月底，青島、杭州、南京、廈門、南昌、福州的新建商品住宅存銷比分別為15.6、21.0、20.1、17.1、13.4和22.7。尤其是福州，自去年8月份以來，其庫存量就一直超過200萬平方米，接近前年同期庫存量的兩倍，1月底的存銷比又再次超過去年12月份的20.2，達(dá)到22.7，居10大城市之首。
開發(fā)商延遲開工 拉長供給周期
存量銷售壓力大增的另一個(gè)背景是開發(fā)商紛紛延遲開工，這一做法短期緩解了資金壓力，卻人為拉長了供給周期，令未來1至1.5年內(nèi)，商品房供給量持續(xù)保持大規(guī)模體量。
數(shù)據(jù)顯示，2011
年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積共計(jì)19.01 億平方米， 同比增長16.2%，增幅比去年有大幅回落，略低于近十年的平均增幅。而從施工面積上看，2011
年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工面積共計(jì)50.80 億平方米，同比增長25.3%，
增幅較高。可見，盡管在持續(xù)的調(diào)控政策下，樓市處于低迷期，多數(shù)開發(fā)商市場信心不足，對某些項(xiàng)目推遲開工，但是房地產(chǎn)整體施工面積仍處在歷史高位。因此專家判斷，未來1至1.5年內(nèi)，商品房供應(yīng)量仍保持較大規(guī)模。如果調(diào)控政策持續(xù)，開發(fā)商一定會有更多降價(jià)動作，消化存量，以緩解資金壓力。
其實(shí)，這一趨勢在節(jié)后的福州市場已經(jīng)顯現(xiàn)出來。據(jù)上證報(bào)調(diào)查，福州、莆田等城市多個(gè)在售樓盤春節(jié)后加大優(yōu)惠力度，降價(jià)大軍中不乏萬科、萬達(dá)等領(lǐng)軍企業(yè)。盡管目前福州降價(jià)幅度不及廈門等市，促銷效果尚未體現(xiàn)在銷售數(shù)據(jù)中，但根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鋈耸康念A(yù)測，在巨大存量壓力下，福州等二、三線城市的降價(jià)通道已經(jīng)打開。這一降價(jià)趨勢也將波及三明、龍巖、寧德等更多周邊城市。