央行7日下午公布，2012年將首次置業(yè)家庭信貸需求列入重點關(guān)注領(lǐng)域，提出要予以支持。分析人士指出，在目前房價出現(xiàn)一定回落、市場風(fēng)險已得到一定程度釋放的背景下，此舉將較大地滿足、保護剛性置業(yè)者的需求，同時也有利于整體樓市的平穩(wěn)和長遠(yuǎn)發(fā)展，但并非放松樓市調(diào)控。
央行表態(tài)支持首次置業(yè)
據(jù)公布，2012年央行“繼續(xù)落實差別化住房信貸政策，滿足首次購房家庭的貸款需求。”
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉說，增加對首次購房人群的信貸支持，并不意味著調(diào)控政策的放松，而是對之前過于嚴(yán)格的一刀切調(diào)控政策的適度調(diào)整，從而使調(diào)控政策更加精準(zhǔn)，即在嚴(yán)厲打擊投資投機需求的同時，能夠更好地保護首次購房人群的利益。
對于首次置業(yè)，2011年各商業(yè)銀行統(tǒng)一實行的是首付三成、利率為基準(zhǔn)利率。具體到執(zhí)行層面，目前各大行對購買首套房的客戶普遍執(zhí)行的是基準(zhǔn)利率的信貸政策，但部分客戶能享受到95折、9折利率優(yōu)惠，這與2011年9、10月份一些銀行對首套房客戶實行基準(zhǔn)利率上浮10%的情況有較大變化。
不過業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，增加對首次購房人群的信貸支持，也有一定的限度。對比目前的存貸款利率，可發(fā)現(xiàn)5年期的定存基準(zhǔn)利率為5.5%，而五年以上貸款基準(zhǔn)利率為7.05%。如果對首次置業(yè)家庭執(zhí)行8折的信貸政策，則貸款利率為5.64%，如果執(zhí)行85折，則貸款利率為5.99%，可見執(zhí)行8折或85折貸款利率，基本接近銀行的定存利率。
北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，“執(zhí)行85折貸款利率比較困難，除非銀行必須執(zhí)行定向的針對首套房貸款的政策，或者是銀行有大量的信貸額度，否則銀行很難出現(xiàn)接近虧本的資金利用情況。”
降價空間被利息上漲沖淡
盡管如此，對比去年9月份上浮10%的利率執(zhí)行情況，目前執(zhí)行的基準(zhǔn)利率、部分客戶能享受到得9折貸款利率也意味著較大的優(yōu)惠。據(jù)北京中原地產(chǎn)測算，如購買一套房子貸款100萬元、20年還款期，執(zhí)行1.1倍貸款利率，月供為8212元，而執(zhí)行基準(zhǔn)利率的話，月供每月少了400多元，20年減少的利息總和達(dá)到了10萬多元。
張大偉表示，這意味著如增加對首次購房人群的信貸支持，購房者的負(fù)擔(dān)確實有所減輕，反之當(dāng)前購房成本因利率上調(diào)有所增加，如果對比樓市調(diào)控前后房貸利率的變化，會發(fā)現(xiàn)整個利息總額上漲較大，甚至能沖抵調(diào)控效果。
張大偉認(rèn)為，如果首套房貸款利率不出現(xiàn)針對性的松動，反而可能出現(xiàn)市場真正的剛需享受不到調(diào)控政策帶來的福利，出現(xiàn)市場項目降價了，購房者反而要多支付購房成本的現(xiàn)象，降價效果實質(zhì)上被利息上漲沖減了。所以2012年房貸政策應(yīng)該針對首套房剛需有定向的優(yōu)惠，使得這些置業(yè)者能夠入市，享受到降價的政策效果。
適當(dāng)釋放剛需利于市場穩(wěn)定
胡景暉分析，在目前房價已有一定回落，積蓄已久的購房需求亟待釋放的情況下，信貸政策向首次購房人群傾斜，有助于購房需求的釋放，成交量也有望出現(xiàn)一定程度的放大。
從目前全國市場來看，春節(jié)至今，北京、廣州、杭州等地樓市成交依然十分低迷，北京市場上甚至少有新盤問世。那么，剛性購房需求的入市，會不會引發(fā)房價的再度反彈呢？
分析人士指出，一方面此次央行還提到加大對保障性安居工程和普通商品住房建設(shè)的支持力度，這無疑對未來樓市的供應(yīng)形成一定保證；另外應(yīng)該看到，限購等調(diào)控措施仍對樓市有制約作用。
胡景暉說，保護剛需將有利于加快樓市庫存消化和房源的合理流轉(zhuǎn)，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。如目前北京市場新房庫存近13萬套，2012年預(yù)計新增商品住宅供應(yīng)7萬套至8萬套，保障房供應(yīng)3萬套至4萬套，二手房掛牌量約15萬套，北京住宅市場的供應(yīng)總量將在38萬套至40萬套，相對于今年預(yù)計約20萬套至30萬套的市場需求量，不會導(dǎo)致目前“供大于求”市場格局的反轉(zhuǎn)，所以購房需求的適度放量難以引發(fā)房價的反彈。