《北京市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（簡(jiǎn)稱“京十五條”）16日將“滿周歲”。專家和業(yè)內(nèi)人士表示，“京十五條”將大量投資投機(jī)需求擠出了北京市場(chǎng)，一定程度上保障了普通購(gòu)房者的剛性需求。專家預(yù)計(jì)，北京房地產(chǎn)調(diào)控政策年內(nèi)不會(huì)輕易放松，全年房?jī)r(jià)仍將有10%-20%降幅。

　　剛需是購(gòu)房主力

　　多位房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，“京十五條”對(duì)投資投機(jī)需求的打擊力度較大，目前北京市場(chǎng)的成交量主要來(lái)自首次置業(yè)、改善性住房等剛需購(gòu)房人群，房?jī)r(jià)進(jìn)一步回歸合理水平。
　　根據(jù)北京中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，從2011年2月16日“京十五條”開(kāi)始執(zhí)行至今，北京新建住宅均價(jià)為19955元/平米，同比下降3.4%；新建住宅成交量為83541套，同比下降21.9%；二手房住宅成交量?jī)H96996套，同比下降53.2%；住宅總成交量為180537套，同比下降42.6%。
　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2011年北京實(shí)施樓市調(diào)控政策后，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到抑制。目前北京二手房成交均價(jià)大約在21000元/平米左右，與2010年4月水平基本相當(dāng)。
　　北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉表示，進(jìn)入2012年，北京樓市的成交均價(jià)出現(xiàn)更明顯下調(diào)。2012年初至今，北京新建住宅簽約均價(jià)為17899元/平米，同比下降20.2%。進(jìn)入2月后，二手房的成交均價(jià)維持在20000元-21000元/平米之間，城區(qū)和郊區(qū)二手房?jī)r(jià)格同步回落。
　　中國(guó)證券報(bào)記者走訪北京市多個(gè)樓盤及房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)時(shí)發(fā)現(xiàn)，投資、投機(jī)購(gòu)房者大量減少。偉業(yè)我愛(ài)我家(博客,微博)中介人員涂建表示，目前市場(chǎng)上活躍的購(gòu)房人群以首次置業(yè)和改善型為主。

　　價(jià)格下降預(yù)期增強(qiáng)

　　2011年下半年至2012年春節(jié)，樓市持續(xù)冷清，令不少房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)2012年樓市的悲觀預(yù)期情緒加重。中國(guó)證券報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，目前北京樓市的買賣雙方博弈再度升級(jí)，準(zhǔn)購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)下跌的心理預(yù)期愈發(fā)強(qiáng)烈。
　　陽(yáng)光100常務(wù)副總裁范小沖表示，2012年房?jī)r(jià)尤其是北京等一線城市的房?jī)r(jià)應(yīng)該會(huì)持續(xù)下降，但預(yù)計(jì)降幅不會(huì)很大，平均降幅大概在10%至15%，不排除個(gè)別樓盤價(jià)格大幅跳水的可能。首先，由于2011年北京房?jī)r(jià)已回落10%左右，繼續(xù)回落的空間有限。其次，房企的重置、拿地、貸款等成本已上漲。
　　張大偉表示，從目前數(shù)據(jù)看，北京樓市已進(jìn)入明顯的下調(diào)周期。作為調(diào)控政策執(zhí)行力度很大的一線城市之一，北京未來(lái)房?jī)r(jià)下調(diào)的幅度也將領(lǐng)先全國(guó)。從目前看，北京樓市拐點(diǎn)已出現(xiàn)，預(yù)計(jì)在未來(lái)6至12個(gè)月內(nèi)，房?jī)r(jià)可能有10%至20%的下調(diào)空間。
　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師馮聯(lián)聯(lián)表示，過(guò)去一年的調(diào)控中，樓市價(jià)格的降幅甚至超過(guò)2008年，可見(jiàn)調(diào)控效果明顯。目前準(zhǔn)購(gòu)房者對(duì)于價(jià)格下降預(yù)期增強(qiáng)，預(yù)計(jì)一季度整體價(jià)格將隨成交量的走低繼續(xù)下降。進(jìn)入下半年后，房?jī)r(jià)將趨于穩(wěn)定，預(yù)計(jì)2012年房?jī)r(jià)的降幅將達(dá)10%至15%。
　　北京中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)，隨著低價(jià)供應(yīng)項(xiàng)目的增加，北京樓市的成交量可能在2月中旬恢復(fù)到去年下半年平均水平。從目前的成交結(jié)構(gòu)看，未來(lái)市場(chǎng)需求仍將以首次置業(yè)者為主，中低價(jià)的普通住宅依然會(huì)占據(jù)成交量的主體，特別是總價(jià)在150萬(wàn)元左右的項(xiàng)目將受到青睞，高價(jià)項(xiàng)目的成交量將依然低迷。

　　調(diào)控政策難放松

　　多位專家對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，北京等一線城市的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對(duì)全國(guó)樓市有較明顯的導(dǎo)向作用。因此，北京的樓市調(diào)控政策不會(huì)輕易改變。
　　中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)不會(huì)變，但地方政府可能會(huì)根據(jù)自身情況，在保障剛性需求方面做文章，特別是針對(duì)首次置業(yè)的住房需求。北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策短期內(nèi)不可能放松。北京樓市作為全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)之一，更不可能在調(diào)控政策上有所松懈，但不排除未來(lái)對(duì)首次置業(yè)等剛需人群予以傾斜和支持的可能。
　　范小沖認(rèn)為，北京的樓市調(diào)控政策不會(huì)輕易放松。一方面，北京仍需繼續(xù)遏制房?jī)r(jià)快速上漲勢(shì)頭；另一方面，北京未來(lái)將不斷限制城市、人口規(guī)模，在這方面的訴求比其他城市更迫切。2011年的房地產(chǎn)調(diào)控政策已非常嚴(yán)厲，執(zhí)行也比較到位，預(yù)計(jì)今年樓市調(diào)控將逐步進(jìn)入微調(diào)和維穩(wěn)階段，包括繼續(xù)實(shí)行信貸差別化對(duì)待、落實(shí)保障房配套建設(shè)和完善管理體系等。
　　鏈家地產(chǎn)預(yù)計(jì)，2012年北京樓市整體調(diào)控基調(diào)不會(huì)發(fā)生大的改變，預(yù)計(jì)整體成交量將維持在10至11萬(wàn)套左右，非京籍人士在京購(gòu)房占比仍將維持在10%至15%之間。未來(lái)相關(guān)政策可能針對(duì)首次置業(yè)人群貸款進(jìn)行微調(diào)。雖然整體市場(chǎng)開(kāi)始有所回暖，但低成交仍將是2012年北京樓市的主旋律。