去年2月16日，北京市發(fā)布“史上最嚴(yán)限購令”，即“京十五條”， 對本地人和外地人均采取一定的住房限購措施。今天，在限購令一周年之際，本報推出專題報道。
　　一年的住房限購，房價趨于平穩(wěn)、均價有所回落，數(shù)據(jù)顯示商品房均價已降到兩萬元以內(nèi)。部分剛需購房者受到保護(hù)，看到政府調(diào)控房價的決心。但房地產(chǎn)行業(yè)、中介機(jī)構(gòu)以及家居、裝修、建筑材料等下游行業(yè)，業(yè)績必然受到?jīng)_擊。在經(jīng)濟(jì)急需轉(zhuǎn)型的大背景下，這些受沖擊的行業(yè)，也正在尋找轉(zhuǎn)型之路。

　　效果

　　擠出投資投機(jī)性需求

　　在北京一家醫(yī)院上班的劉碩，前年就打算買房結(jié)婚，但被高房價嚇著了。直到去年底，她買了通州的華業(yè)東方玫瑰(微博)樓盤，單價13000多元/平米，“主要是降到了我的預(yù)期，調(diào)控確實起到了作用”。
　　劉碩說，前年她剛開始看房時，通州多個樓盤均價都已超兩萬元，五環(huán)內(nèi)的房“可望不可及”。當(dāng)時傳媒大學(xué)附近的二手房單價都已超過23000元/平米。
　　如今，和劉碩一樣的剛需人群，有著相同的感受：地段稍遠(yuǎn)的部分區(qū)域樓盤，不管新房還是二手房，均價確實降了。
　　各房屋中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)印證了這一說法。北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計，北京最近一年新建住宅均價為19955元/平米，再次降至2萬元以內(nèi)，同比下降3.4%。尤其到今年1月，成交均價下調(diào)更明顯，新建住宅簽約均價為17899元/平米，環(huán)比2011年12月的21151元/平米下調(diào)了15.4%，同比2011年1月的22433元/平米下調(diào)20.2%。
　　房價調(diào)整，主要是限購政策起到效果。限購導(dǎo)致一年來北京住房成交量迅速下滑，樓市庫存量增加，房企多選擇降價換量。在庫存增加的情況下，有資格的剛需購房者選擇余地更大。
　　市住建委數(shù)據(jù)顯示，截至2月15日，限購一年內(nèi)市場住宅總成交量為18.1775萬套，同比之前一年的成交量31.4375套，降幅達(dá)42.2%。
　　樓市庫存量方面，相比限購前的9.29萬套，日前住宅庫存已達(dá)11.9321萬套。北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，樓市調(diào)控已經(jīng)初見成效，局部區(qū)域?qū)㈤_始明顯的價格調(diào)整，目前通州、大興等區(qū)域已經(jīng)受到庫存量增加的影響價格下調(diào)，房山、通州、大興等供應(yīng)可能突然上漲的區(qū)域，也可能率先降價。
　　二手房成交量也隨著新房成交量應(yīng)聲而落，市場房源增多，選擇余地也更大。今年一月購買二手房的小王說，“感覺好比北京到了春節(jié)，大多數(shù)人都回家了，路上都沒人搶了，也不擁堵了”。
　　據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計，限購政策實施至今，京籍個人購房者占比為87.2%，相比新政實施前的一年上漲25.1%，非京籍購房個人比重下降25.1%，其中外地個人購房者所占比重僅為11.2%，減少25.7%。限購一年期間，非京籍購房者購房僅6500套，比前一年的3.22萬套，大幅下降83.9%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，限購導(dǎo)致直接需求減少，北京樓市的投資投機(jī)需求基本擠出。

　　影響

  　前百項目交易驟減402億

　　一年來，住宅成交量減少13萬套左右，業(yè)內(nèi)人士估算，按單套簽約均價200萬元計算，市場住宅包括新建商品房和二手房，簽約市價達(dá)到2600億。也就是說，限購一年住宅成交額大概減少2600億元。
　　北京中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，限購一年內(nèi)，北京新建住宅成交金額前100項目中，總成交額為974億元，同比之前一年的1376億元，下調(diào)幅度達(dá)到了402億元，降幅達(dá)41.3%。這些項目包括遠(yuǎn)洋一方、首開國風(fēng)美唐等，樓盤主要位于郊區(qū)地段。
　　房價調(diào)控政策也影響了地產(chǎn)股的股市表現(xiàn)。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年地產(chǎn)股一片綠油油，市值蒸發(fā)2128億元，同比下降20.87%，其中包括萬科A、華遠(yuǎn)地產(chǎn)(3.62,0.02,0.56%)、萬通地產(chǎn)(3.44,0.01,0.29%)(微博)等。此外，地產(chǎn)市場的冷清，也導(dǎo)致土地市場不景氣，北京今年出讓23塊經(jīng)營性用地，全部底價成交。

　　上千中介門店關(guān)門歇業(yè)

　　去年下半年，一批房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人紛紛辭職轉(zhuǎn)行。賣房越來越少，工資收入大幅降低，在預(yù)期政策不會放松的情況下，“幾個月甚至一年兩年，都怕難以翻身”，一名轉(zhuǎn)行的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人說。
　　成交量劇減，讓大量中介門店關(guān)門。市住建委官方網(wǎng)站信息，目前在案的房地產(chǎn)分支機(jī)構(gòu)即門店一共有2380家，而在限購政策發(fā)布前后，該數(shù)字為4364家。去年8月底，市住建委曾下發(fā)通知，要求1357家中介門店整改，否則注銷備案。業(yè)內(nèi)人士介紹，這1357家通過整改最后關(guān)閉了一半左右。刨除這個原因，在限購政策下關(guān)門的中介門店仍有1000多家。
　　鏈家地產(chǎn)副總裁林倩表示，對于二手房經(jīng)紀(jì)公司來說，長期低迷的成交促使其市場份額明顯縮水。按經(jīng)紀(jì)公司成交占總成交比為70%來看，調(diào)控一年來，經(jīng)紀(jì)公司交易量減少約1100億。她表示，市場中出現(xiàn)了類似2008年的“關(guān)店潮”，多為中小經(jīng)紀(jì)公司，如今年繼續(xù)調(diào)控，預(yù)計關(guān)店潮將蔓延至大中型經(jīng)紀(jì)公司。

　　家居裝修業(yè)咨詢量減半

　　房地產(chǎn)相關(guān)的下游產(chǎn)業(yè)，如家居、裝修市場等行業(yè)也在此輪限購中“深受打擊”。
　　前天，記者走訪了多家家具城，銷售員反映，限購至今對銷售額沒有具體統(tǒng)計，不過僅從客流量和咨詢量看，人數(shù)至少減少一半。居然之家)家具城為吸引顧客，推出7.6折的商城優(yōu)惠價，部分商家還推出“買一贈一”等促銷活動，不過到場顧客仍不多。愛蒙家具店銷售人員介紹，限購以后，成套家具的銷售量下降最多，成套家具主要銷售給新買房的人群。
　　東五環(huán)一家裝修公司負(fù)責(zé)人說，去年裝修業(yè)務(wù)至少減少一半，“以前一年沒太多時間歇著，現(xiàn)在干完這個活，可能就沒有下一個活”。
　　北京混凝土協(xié)會會長朱國民表示，受限購影響，商品房建設(shè)所需混凝土預(yù)計今年起大幅減少。目前，混凝土公司主要為地鐵、保障房及此前的續(xù)建商品房項目供貨，效益暫未受太大影響。

　　出路

　　房企中介行業(yè)轉(zhuǎn)型突圍

　　限購之初，房地產(chǎn)企業(yè)、中介行業(yè)等都寄望于政策放松，但政府多次表態(tài)均堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，各行業(yè)不得不思轉(zhuǎn)型之路。
　　綠城地產(chǎn)董事長宋衛(wèi)平近日接受媒體采訪時表示，“中國房地產(chǎn)過去十年所遵循的增長模式已漸行漸遠(yuǎn)，暴利年代早已結(jié)束，如果不轉(zhuǎn)型、應(yīng)變，綠城未來也只有死路一條�！�
　　地產(chǎn)公司兼職做白酒，更是行業(yè)“邁出門檻”的轉(zhuǎn)型路。今年初，星河灣副總經(jīng)理梁上燕承認(rèn)其將負(fù)責(zé)該公司一項新業(yè)務(wù)，與茅臺集團(tuán)合作，建立一個白酒品牌。部分原本兼職房地產(chǎn)的企業(yè)，則徹底退出房地產(chǎn)專注其他行業(yè)。
　　房地產(chǎn)中介行業(yè)也正在尋覓轉(zhuǎn)型之路。昨天，鏈家地產(chǎn)副總裁林倩表示，除異地擴(kuò)張之外，在市場低迷的時期，鏈家專注于提升服務(wù)能力，同時也拓展多種業(yè)務(wù)類型，推出了“自如有家”租賃業(yè)務(wù)等。
　　偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉稱，公司目前正推動房屋租賃的電子商務(wù)化，加大一手房和二手房信息聯(lián)動。此外，公司將涉足“兩周以上半年以內(nèi)租期”的短租業(yè)務(wù)。
　　代理商業(yè)地產(chǎn)也成了中介轉(zhuǎn)型的一大方向。北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，由于寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)不限購，其租賃、交易近兩年都比較火爆，通過增加商鋪轉(zhuǎn)讓、寫字樓出租的業(yè)務(wù)量，可在一定程度上彌補二手房交易量下滑的損失。

　　■新聞背景

　　京十五條

　　去年2月16日，北京發(fā)布“京十五條”，對在北京已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭，對持有本市有效暫住證、在本市沒擁有住房且連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。
　　已有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。

　　中央摁住地方“小動作”

　　“京十五條”是北京為貫徹去年初中央“新國八條”而率先制定的具體措施，被稱為“最嚴(yán)限購令”。隨后，全國其他45個城市迫于壓力，陸續(xù)出臺了程度不一的限購政策，如今各地方已執(zhí)行將近一年。
　　由于土地財政吃緊，近4個月以來，不斷有二三線城市試探樓市調(diào)控“紅線”，開發(fā)商也頻頻呼吁調(diào)控政策放松。不過在經(jīng)濟(jì)必須轉(zhuǎn)型的當(dāng)下，中央態(tài)度堅決，堅持房產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，摁住了地方的一次次“小動作”。

　　地方碰調(diào)控紅線“三日游”

　　“一日游”“三日游”，被網(wǎng)友用以形容廣東佛山、安徽蕪湖等地房產(chǎn)調(diào)控政策的松綁時長。
　　去年10月11日，佛山市發(fā)布公告稱，10月12日起放寬限購條件。這是全國首個明確放松限購政策的城市。不過當(dāng)天23時24分，該市再發(fā)公告，為“綜合評估政策影響”，暫緩執(zhí)行該政策。據(jù)了解，佛山松綁政策的暫緩實行，是因受到住建部等上級部門的過問，不得已而暫緩。
　　今年2月9日，蕪湖市發(fā)布新政，為購買普通商品房提供補貼。不過被稱為 “龍年救市第一槍”的蕪湖新政，堅持3天后就暫停。有消息稱，住建部得知此事后，派調(diào)查組直抵蕪湖。
　　地方政府“小動作”的背后，是地方利益與中央政策存在的矛盾。中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌認(rèn)為，蕪湖“新政”體現(xiàn)了當(dāng)前地方政府糾結(jié)的心態(tài)，即如何在兼顧中央調(diào)控政策不放松的同時，又能保持地方經(jīng)濟(jì)和財政收入的充盈。
　　中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強在微博上分析說，調(diào)控壓力漸增，房地產(chǎn)稅收增速明顯下滑。對于樓市調(diào)控，既要看到抑制投資投機(jī)性、遏制房價過快上漲的一面，也要看到給地方收入帶來的明顯影響。目前調(diào)控已進(jìn)入深水區(qū)，調(diào)控持續(xù)時間越長，地方政府感受到的壓力就將越來越明顯。

　　開發(fā)商中介呼吁政策放松

　　比地方政府更著急的，是房地產(chǎn)企業(yè)。成交量劇減，樓市庫存量猛增，開發(fā)商資金鏈面臨斷裂。
　　北京兩會上，作為市政協(xié)委員的萬科副總裁毛大慶建議，在堅定落實調(diào)控政策下，北京調(diào)控政策應(yīng)細(xì)化調(diào)整。五環(huán)外限購政策適當(dāng)微調(diào)，對外地人口納稅社保年限降至一年到兩年。對首次購房的家庭降低信貸門檻。
　　房產(chǎn)中介行業(yè)的專家在近半年時間內(nèi)，幾乎每周“預(yù)測北京房地產(chǎn)調(diào)控政策會微調(diào)”。一名中介行業(yè)高管在北京兩會時聽到副市長表態(tài)“調(diào)控政策不動搖不放松”后遺憾地嘆了一口氣，“現(xiàn)在成交量太少了，本來一直想通過媒體呼吁，促進(jìn)政策微調(diào)”。
　　1月初，有報道稱限購令將“松綁”，非京籍購房者“連續(xù)5年納稅證明”將改為“連續(xù)3年”。不過北京市住建委隨即辟謠否認(rèn)，稱將繼續(xù)深入做好房地產(chǎn)調(diào)控，促進(jìn)房價合理回歸。

　　中央屢次表態(tài)政策不動搖

　　在限購政策下，幾乎每過一兩月，部分地方政府和開發(fā)商、中介行業(yè)，都對中央限購政策放松有新的預(yù)期，并不斷有專家預(yù)測調(diào)控政策將放松。
　　不過每一次“松綁”的夢想都被中央政府的表態(tài)戳破。
　　今年2月6日至10日，溫家寶總理在中南海主持召開五次座談會，聽取社會各界對《政府工作報告(征求意見稿)》的意見和建議。在談到房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)時，溫家寶表示，房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)有兩個：一是促使房價合理回歸不動搖，二是促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期、穩(wěn)定、健康發(fā)展。這是溫家寶總理兩年內(nèi)第六次提到促進(jìn)房價合理回歸。
　　今年1月31日召開的國務(wù)院第六次全體會議上，溫家寶總理指出，要鞏固房地產(chǎn)市場的調(diào)控成果。繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，促進(jìn)房價合理回歸。
　　此前，溫家寶總理也多次提及促進(jìn)房價合理回歸。2010年12月26日，溫家寶在回答網(wǎng)友有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控敏感話題的提問時強調(diào)：“在任期內(nèi)一定要使房價能夠保持在一個合理的水平。”去年11月6日，溫家寶在俄羅斯圣彼得堡再次強調(diào)：“對于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，決不可有絲毫動搖，我們的目標(biāo)是要使房價回歸到合理的價格�！�
　　住建部也多次表態(tài)采取多種措施促進(jìn)房價合理回歸。今年6月底之前，全國40個城市個人住房信息將實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，屆時將能更有效地打擊投資投機(jī)性購房需求。