新年伊始，更大范圍的樓市降價潮正在發(fā)酵。與此前恒大、龍湖、綠地等民營房企引領(lǐng)降價潮不同，新一輪降價的擎旗者變成了保利、招商地產(chǎn)等大型國企。而根據(jù)上證報近日調(diào)查，萬科、龍湖等全國性房企也將陸續(xù)加入降價大軍。即便如仁恒置地這樣的實力外企，也難逃降價一役。至此，三大類房地產(chǎn)企業(yè)無一避免地被卷入其中，降價正在從部分房企的個案性事件，向更大范圍擴展。
“萬保招金”集體進駐降價大軍
上證報記者近日從上�？硕鸸精@得的一份內(nèi)部資料顯示，2月以來，啟動降價的全國性房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量越來越多，其中包括中鐵置業(yè)等國資企業(yè)，也有碧桂園、雅居樂、佳兆業(yè)等民營房企，以及藍光集團、盛澤置業(yè)等地方房企。降價最高幅度在7折左右。降價城市除傳統(tǒng)一二線城市外，也開始波及洛陽、慈溪、惠州等三四線城市。
而最吸引市場目光的莫過于大國企保利地產(chǎn)。2月18日，保利在上海的權(quán)重大盤保利葉語被上百位老業(yè)主圍堵售樓處，原因是該樓盤單價從每平方米19000元降至17000元，交房標準卻從毛坯升級為精裝，如果考慮裝修成本則相當于價格打了近8折。成為上海今年高調(diào)降價的典型項目。
此外，2月以來，保利在全國啟動喜春行動，涉及青島、福州、廈門、沈陽、廣州、南京、長沙在內(nèi)的十余個樓盤。不過這些樓盤的降價幅度并沒有上海保利葉語明顯，多為全款9.7折至9.9折。
另一家于近期啟動降價的大國企是招商地產(chǎn)。有消息稱，2月18日起至3月31日之間，招商地產(chǎn)推出“真情越百年·春惠大地
利在龍年”的感恩回饋活動，分布在全國14個城市的22個在售項目將同期啟動優(yōu)惠活動。其中招商在廈漳的4個項目——招商·海德公園、招商·卡達凱斯、招商·假日365、招商·花園城，部分房源折扣達到8.5折。
金地方面，近期有消息稱，金地集團上海寶山項目金地藝境低調(diào)開盤，單價低至1.1萬元/平方米左右。而就在去年9月下旬，根據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)的官方數(shù)據(jù)，該項目彼時售出的250套，其成交均價高達17062元/平方米。更早前，金地藝境成交價格曾經(jīng)達到21000元/平方米。
萬科方面，2011年，上海萬科計劃銷售總金額超過110億元。從月份計劃來看，3月是萬科銷售任務最重的一個月，總計去化房源可能接近千套。知情人士透露，為完成艱巨的銷售任務，萬科很有可能制定一個更有競爭力的銷售策略，比如，一個可能在4月開盤的重點樓盤五街坊項目，預計銷售價格可能較早先預想價格有近30%的下調(diào)。
至此，萬保招金四大標志房企正在或即將啟動新一輪降價策略。受此帶動，更大規(guī)模的價格大戰(zhàn)將在一季度的最后一個月展開。
揭秘國資房企降價：政策預期更加明確
春節(jié)過后，各大房企紛紛制定新年戰(zhàn)略，降價成為越來越普遍的選擇。就在記者在行業(yè)內(nèi)展開調(diào)查的昨天，知情人士透露，一家全國性房企的地方負責人正在北京向總部老總匯報今年的銷售計劃。而地方機構(gòu)拿出的，就是一份更有“轟炸性”的降價計劃�！叭ツ辏@家企業(yè)因為較早引領(lǐng)了降價潮，快速回籠資金，成為去年樓市熱點話題。到去年底，他們的部分樓盤回歸到降價前的價格，但其實只是為今年的降價做準備。而根據(jù)預測，今年開發(fā)商給出的底價不會高于去年折后價�！鄙鲜鲋槿耸糠Q。
開發(fā)商今年普遍降價的預測其實早已在市場上出現(xiàn)。今年1月，恒大地產(chǎn)宣布今年的銷售目標為800億元，與去年實際銷售業(yè)績基本持平。而知情人士稱，不排除恒大今年繼續(xù)執(zhí)行8.5折優(yōu)惠的價格策略。為此，去年底，恒大已經(jīng)悄然將降價樓盤回復至原價，均價達到7000元/平方米。恒大地產(chǎn)董事長許家印委婉表示，這確實是營銷策略的考慮。也就是說，回歸原價是在為今年降價留出空間，再次執(zhí)行8.5折優(yōu)惠后，恒大全國樓盤均價將再次低至5500元左右。而在許家印看來，這個價位，就是中央對合理房價的定義。
需要注意的一個現(xiàn)象是，去年開始，首輪降價確由民營企業(yè)牽頭，其中包括龍湖、富力、星河灣等。業(yè)內(nèi)人士稱，相對于國有企業(yè)，民營企業(yè)率先降價的原因有三：一是民企融資成為較高�！捌毡閬砜�，國有企業(yè)融資成本在8%至9%，而民營企業(yè)融資成本高達18%左右。這年10%的成本幾乎相當于一個高地價房地產(chǎn)項目的全部利率。如此大的成本差別導致國資更有堅持不降價的理由。”哈爾濱一家民營企業(yè)負責人告訴記者。
民企率先降價的第二個原因是，確實有部分激進型民營企業(yè)在地價高位時入市拿地，而幾乎所有上一輪地王項目都面臨房價與地價嚴重不匹配的尷尬。資金壓力致使房企要么緩開工，要么低價套現(xiàn)。再加上去年年底大量工程款和到期貸款需要支付，民企于去年大幅降價就在情理之中。有業(yè)內(nèi)人士曾經(jīng)透露，綠地就曾經(jīng)拖欠工程款，最終以房抵現(xiàn)，折價后支付給施工方。
彼時，大量國有企業(yè)尚未進入降價大軍。一位國企負責人告訴記者：“既然我們尚有實力，一定是能挺到什么時候就挺到什么時候。畢竟單價每降1000，意味著一套房子動輒百萬的損失啊，這不是小數(shù)目�！�
而保利、招商等國資企業(yè)此次高調(diào)降價，似乎意味著更明確的政策收緊信號已經(jīng)在國企判斷中形成共識。有消息人士透露，一家大型國企在春節(jié)后參加了一次國資委組織的內(nèi)部會議，隨后，這家房企就展開了全國降價促銷。而業(yè)內(nèi)分析，這很有可能是中央調(diào)控信息在國資領(lǐng)域得到深入傳達。由此，不排除更多國有企業(yè)陸續(xù)進入降價階段。
降價有明有暗 實際幅度或超預期
房企降價不可避免。市場更關(guān)注的是幅度與程度如何？從目前情況看，與年前動輒7折的折扣幅度不同，這一輪國資為代表的降價潮并未比上一輪有更大折扣，而多以8至9折為主。究其原因，易居中國分析師薛建雄表示，去年的大幅度折扣主要是開發(fā)商年底巨大的資金壓力所致。到今年，開發(fā)商開發(fā)節(jié)奏放緩，拿地節(jié)奏放緩，成本壓力不大。加上去年7至8折的優(yōu)惠體現(xiàn)出很好的銷售效果，因此開發(fā)商更愿意在今年以稍小的折扣幅度試探市場。
而從銷售情況來看，以保利葉語為例，市場人士稱其銷售效果已經(jīng)不比去年其他8折盤的銷售景氣度。因此，不排除更多企業(yè)出現(xiàn)接近8折或更高的折扣幅度。
折扣幅度雖然不比去年，但參與的企業(yè)數(shù)量卻在增加。薛建雄表示，降價正從個別企業(yè)個別樓盤的個案行為，變成越來越多房企參與的普遍現(xiàn)象。如果調(diào)控政策沒有較大調(diào)整，到今年7、8月，將是房企普遍降價的高峰期，全年調(diào)控效果或在那時候突出顯現(xiàn)。
與降價幅度有關(guān)的另一個現(xiàn)象，開發(fā)商實際銷售價格可能較報出的優(yōu)惠價更低。以仁恒置地在上海的高端物業(yè)森蘭雅苑為例，該樓盤今年初在網(wǎng)上房地產(chǎn)的銷售價格高達4.3萬元/平方米，而近日，中原地產(chǎn)銷售部人士告訴記者，因為銷售不佳，仁恒于3天前啟動二手中介聯(lián)動營銷，下調(diào)后的均價為3.5萬元/平方米。如果購買1至5層小戶型房源，房價更可能低至3.1萬元/平方米�！�3.1萬的價格你在售樓處是問不到的，只有確定你有購買意向，開發(fā)商會愿意和你進一步討論價格，這個低價是我們在帶客戶與開發(fā)商談判過程中了解到的�！敝性禺a(chǎn)人士稱。
在采訪中，記者也發(fā)現(xiàn)，包括綠城、星河灣、仁恒等眾多房企都有折后再折的降價空間，實際成交價格或更低于目前市場公布的優(yōu)惠幅度。