今年1月份至今，一線(xiàn)城市及重點(diǎn)二線(xiàn)城市的土地交易，絕大部分以底價(jià)成交。其中，1月份北京成交的20幅土地均為底價(jià)，為近年來(lái)罕見(jiàn)。
這背后，是地方政府在土地價(jià)格上的妥協(xié)。多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)下跌預(yù)期已經(jīng)影響土地市場(chǎng)，反過(guò)來(lái)促進(jìn)房?jī)r(jià)的進(jìn)一步下跌。而土地市場(chǎng)的低迷還將維持一段時(shí)間。
部分地價(jià)可打五折
2012年初，地方賣(mài)地壓力漸顯。一家大型房企高管向記者透露，地方政府現(xiàn)在部分地價(jià)可以打五折。比如2009年樓面地價(jià)5000元/平方米的地塊，現(xiàn)在去跟地方政府談，3500、3000，什么樣的付款條件等，都可以談，相當(dāng)于打五折。
還有一個(gè)更重要的變量是規(guī)劃修改。比如通過(guò)提高容積率，土地的總價(jià)款沒(méi)有發(fā)生變化，但攤到樓面上的地價(jià)變低了。
某商業(yè)地產(chǎn)巨頭公司老總也表示，有些地方政府急切地渴盼開(kāi)發(fā)商拿地，價(jià)格好談，甚至可低至市價(jià)的三分之一�！氨本┠硞�(gè)新區(qū)現(xiàn)在用去年不到四成的地價(jià)在招攬開(kāi)發(fā)商�！彼f(shuō)。不過(guò)，地方政府表面上對(duì)外叫價(jià)依然維持高位。
金地穩(wěn)盛投資總經(jīng)理吳濤認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期改變了，土地市場(chǎng)面粉貴過(guò)面包的情況不會(huì)再出現(xiàn)。作為一個(gè)投資者，他認(rèn)為樓面地價(jià)占整個(gè)房?jī)r(jià)成本的三分之一，甚至更少，是目前土地市場(chǎng)合適的價(jià)格。
地價(jià)溢價(jià)率已明顯下調(diào)。以北京為例，據(jù)北京中原地產(chǎn)測(cè)算，北京住宅類(lèi)土地的溢價(jià)率，從限購(gòu)前一年的78.9%，下調(diào)至限購(gòu)后的16.9%。下調(diào)了62個(gè)百分點(diǎn)。
這個(gè)趨勢(shì)還在延續(xù)。北京土地整理儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)顯示，2012年1月北京共成交20宗地塊，全部以底價(jià)成交，土地出讓金21.92億元，同比下降64%。
部分房企反周期拿地
淡市之中，仍有房企逆市而行。
1月份，保利、萬(wàn)科和招商3家房企花費(fèi)38億元補(bǔ)充了4宗土地儲(chǔ)備。進(jìn)入2月，“抄底”房企漸多。以中海、招商、綠地為代表的央企和國(guó)資地產(chǎn)商加入了拿地陣營(yíng)。
“抄底”背后，土地出讓方式正在發(fā)生隱性的改變。由于買(mǎi)方話(huà)語(yǔ)權(quán)的加大，地方政府更多選擇在找到合適的買(mǎi)家、談好價(jià)格之后，才公開(kāi)出讓土地。
這也是今年地方政府吸引房企拿地的主要方式之一，“雙方談好之后，土地部門(mén)擬定排他性條件指向某家房企，以底價(jià)掛牌出讓?zhuān)屧摲科箜樌谩�。前述房企高管說(shuō)，招標(biāo)和拍賣(mài)正變相成為“定向出讓”。這種借鑒了“勾地”制度的方法，可以避免土地的流拍。
中海地產(chǎn)一位高層對(duì)本報(bào)記者表示，今年公開(kāi)土地市場(chǎng)“很有機(jī)會(huì)”，因?yàn)閮r(jià)格、付款條件、規(guī)劃條件等都可以談了。中海充裕的資金也為其提供了“抄底”的條件。2月20日，中海宣布通過(guò)增額發(fā)行票面利率為4.875%、2017年到期的債券籌資2.5億美元，增發(fā)后，債券的總發(fā)行規(guī)模將達(dá)到7.5億美元。
招商地產(chǎn)近期土地市場(chǎng)表現(xiàn)最為積極。2月14日，招商地產(chǎn)聯(lián)合九龍倉(cāng)以底價(jià)23.7億摘得北京來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)一幅地塊，這已是招商自去年12月以來(lái)第四次拿地。
地價(jià)仍未見(jiàn)底
不過(guò)，盡管價(jià)格可談，但目前房企總體拿地意愿仍然不高。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，1月份10大標(biāo)桿房企購(gòu)地金額環(huán)比和同比分別大幅下降59%和88%。2月份至今，也僅有上述少數(shù)房企進(jìn)入土地市場(chǎng)。
雅居樂(lè)有關(guān)人士對(duì)記者稱(chēng)，公司延續(xù)2011年以來(lái)的放緩拿地之勢(shì)，1月份至今沒(méi)有新地入賬。深圳一上市房企投資部經(jīng)理稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商上半年大多不準(zhǔn)備出手拿地，都在賣(mài)房子回籠資金。
中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，一二季度土地市場(chǎng)會(huì)比較冷清，三四季度會(huì)好點(diǎn)。
北京中原地產(chǎn)總監(jiān)張大偉稱(chēng)，房?jī)r(jià)下降將直接影響土地價(jià)格下調(diào)，預(yù)計(jì)后市接近底價(jià)或底價(jià)成交，依然會(huì)是土地市場(chǎng)的常態(tài)。
價(jià)格下行加之房企整體拿地意愿不足，2012年地方土地出讓金收入預(yù)期大幅下滑。按照北京國(guó)土局的估算，2012年該市土地收入預(yù)計(jì)為900億元，比去年實(shí)際收入減少300億元。