這一次，選取了滬上20家銀行進(jìn)行了房貸調(diào)查，其中包括16家上市銀行和4家外資行。而在2011年年底和2012年2月中旬，我們的調(diào)查對(duì)象主要是國(guó)有大行、股份制銀行和個(gè)別的城商行。從三次的調(diào)查結(jié)果比較后發(fā)現(xiàn)，首套房的貸款利率在不斷進(jìn)行下調(diào)，2月中旬二套房的貸款利率沒(méi)有明顯變化，而這一次個(gè)別銀行的二套房貸款利率也有所降低。
今年首套房利率持續(xù)下降
2月中旬，理財(cái)周報(bào)記者曾對(duì)銀行個(gè)人房貸做過(guò)一次調(diào)查。時(shí)隔三周，我們?cè)俅芜M(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，相比上一次的貸款利率，這次則出現(xiàn)了明顯的下調(diào)痕跡。
而個(gè)別銀行的房貸經(jīng)理甚至建議，讓客戶再等等，可能貸款利率還會(huì)下調(diào)。不過(guò)也有一些銀行到目前為止，還沒(méi)有重啟房貸業(yè)務(wù)。民生銀行肇嘉浜路支行的貸款員告訴暗訪中的記者，“暫時(shí)沒(méi)有額度，已經(jīng)有一年沒(méi)有放款了�！�
貸款利率明顯下調(diào)
2011年年底，除了個(gè)別的國(guó)有大行外，其它銀行的首套房的貸款利率基本都是要上浮的；而今年2月中旬，多家銀行恢復(fù)到基準(zhǔn)利率，農(nóng)行針對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶甚至?xí)?.5折的優(yōu)惠；而進(jìn)入3月初，銀行的貸款利率有打折優(yōu)惠，最低是9折。
在四大行中，唯獨(dú)工行維持首套房基準(zhǔn)利率沒(méi)變動(dòng)，其它三家銀行都已經(jīng)推出了打折優(yōu)惠。股份制銀行中，華夏銀行、浦發(fā)銀行仍維持基準(zhǔn)利率，興業(yè)銀行已經(jīng)由原來(lái)的上浮10%恢復(fù)到基準(zhǔn)利率，而招行和交行等可以享受打折優(yōu)惠。城商行中，寧波銀行利率基本沒(méi)變動(dòng)。
去年年底和今年2月中旬，中信和民生都暫停房貸。這次，中信銀行徐匯支行的馮經(jīng)理表示，沒(méi)有此前那么收緊了。不過(guò)，民生銀行肇嘉浜路支行的蔣先生向暗訪中的記者透露道，民生已經(jīng)有一年沒(méi)有放款了，他建議到中行和交行去詢問(wèn)下。
不僅僅是中資行，現(xiàn)在一些外資行的房貸利率也比去年有所下調(diào)。2011年年底，理財(cái)周報(bào)記者去東亞銀行徐匯支行網(wǎng)點(diǎn)走訪時(shí)，該行的房貸員表示，首套房貸款利率上浮30%，他建議去中行看看。而這次，東亞銀行徐匯支行的王小姐告訴記者，首套房首付4成，利率上浮10%是最優(yōu)惠的。
不過(guò)外資行之間的差別也很大，比如渣打銀行現(xiàn)在是暫時(shí)不做房貸。
農(nóng)行、中行、匯豐和恒生首套房利率最優(yōu)惠，東亞和深發(fā)展較高
調(diào)查的20家銀行中，除了民生和渣打目前暫不做房貸業(yè)務(wù)外，其它的18家銀行中，有15家中資行和3家外資行。這18家銀行的首套房貸款首付最低都是3成，只有東亞銀行要求首付至少4成。
在肇嘉浜路支行上幾乎匯聚了所有上市銀行的網(wǎng)點(diǎn)，唯獨(dú)缺光大銀行。和自身比較，這些銀行的貸款利率大部分都有所降低，不過(guò)銀行之間互相比較，總有幾家銀行總是占據(jù)著利率最優(yōu)惠的位置，比如農(nóng)行；而有些銀行的利率始終是同類銀行中較高，比如深發(fā)展和興業(yè)等。
在15家中資行中，最低的利率仍上浮的銀行共有3家：深發(fā)展、中信銀行和寧波銀行，分別上浮10%、5%和5%。最低利率是基準(zhǔn)利率的有7家：工行、浦發(fā)、光大、興業(yè)、華夏、北京銀行和南京銀行等。最低貸款利率可以打折的銀行有5家：中行、建行、農(nóng)行、交行和招行。
不過(guò)5家銀行的打折優(yōu)惠有所不同，中行和農(nóng)行是最低可以達(dá)到9折，而建行、交行和招行最低是9.5折。5家銀行的信貸員均表示，客戶是否享受到最低利率優(yōu)惠，還要看銀行的最終審批結(jié)果。
在匯豐、東亞和恒生三家外資行中，除了東亞是上浮10%，另外兩家銀行利率最優(yōu)惠都是9折。
而北京銀行華山支行的齊先生對(duì)記者說(shuō)道，“現(xiàn)在是基準(zhǔn)利率，可能打9.5折，不過(guò)正式文件還沒(méi)有下來(lái)，可能這兩周吧。”
這些銀行是具有打折優(yōu)惠的，不過(guò)有的銀行明確表示，首套房貸款利率最低也不能打折。例如中信和深發(fā)展的利率還是要上浮。
深發(fā)展市西支行的朱先生告訴記者，目前深發(fā)展首套房貸款最低利率是上浮10%�！爸袑用娴馁J款馬上要停掉了，全部都集中到分行去�！�
利率優(yōu)惠有條件限制，主要是還款能力
目前雖然很多銀行可以打折，但是還只是針對(duì)個(gè)別客戶，資質(zhì)需要滿足一定的條件才可以享受該優(yōu)惠。
“現(xiàn)在是具有了打折優(yōu)惠的可能，但根據(jù)審批結(jié)果，有的客戶還要上浮呢。”交行肇嘉浜路支行的黃經(jīng)理說(shuō)道。
理財(cái)周報(bào)記者詢問(wèn)何種情況下才可以享受打折優(yōu)惠，多數(shù)銀行都表示，具體要看客戶本身的資質(zhì)，尤其是還款能力。
“首套房最多能貸7成，根據(jù)審批時(shí)的資信情況，也有可能降低一兩成。利率是基準(zhǔn)利率，最優(yōu)惠能做到九折。一般來(lái)說(shuō)，看你的職業(yè)，有些職業(yè)能做到9折。比如說(shuō)，教師是高級(jí)職稱的就能打九折，公務(wù)員也是要看級(jí)別才能打9折。主要是看工作，因?yàn)檫@個(gè)是和還款能力掛鉤的。不過(guò)我建議你再等等，說(shuō)不定過(guò)段時(shí)間利率又降下去了�！鞭r(nóng)行徐匯支行陶先生對(duì)暗訪中的記者說(shuō)道。
而中行上海分行的工作人員也表示，如果是教師，享受打折優(yōu)惠的可能性大些。“我們銀行的首套房都是在電腦進(jìn)行審批，具體情況具體看。不過(guò)如果你是初中教師，這個(gè)審批9折，應(yīng)該不會(huì)有很大問(wèn)題。如果你是小學(xué)教師，就很難說(shuō)�！�
不過(guò)有的銀行對(duì)優(yōu)惠條件限制的規(guī)定則更加明確一點(diǎn)兒。比如建行曹楊路支行的王先生說(shuō)道，“貸款金額在100萬(wàn)以上才可以享受9.5折利率優(yōu)惠。而如果房齡超過(guò)15年或者房屋面積小于60平方米，則是不能在我們銀行申請(qǐng)貸款的。”
除了貸款金額，有的銀行還要看房屋價(jià)格和樓盤等因素，例如恒生銀行。
“要看個(gè)人還款資質(zhì)，有可能會(huì)有9折和9.5折的優(yōu)惠，此前是沒(méi)有的。要根據(jù)每月的還款能力，看客戶的銀行流水單，另外還有樓盤和房屋總價(jià)等。如果是跟我們合作的樓盤，就可能更容易獲得這些優(yōu)惠。”恒生銀行的信貸員說(shuō)道。
而匯豐銀行徐匯支行的項(xiàng)經(jīng)理則表示，匯豐銀行9折的優(yōu)惠是要求房產(chǎn)150萬(wàn)以上，在匯豐開(kāi)戶，客戶可存入資金沖抵貸款。
除了這些，對(duì)外地人要交滿一年期的稅，每月收入是每月還款金額的兩倍左右等，這些都是各大銀行對(duì)貸款的基本條件要求。
二套房利率基本沒(méi)變動(dòng)，個(gè)別微下調(diào)
這次貸款利率出現(xiàn)明顯下調(diào)痕跡的是首套房，二套房幾乎沒(méi)什么變動(dòng)，不過(guò)個(gè)別銀行也有所調(diào)整。
去年年底，多家銀行的信貸員表示，二套房受理比較難些。今年，二套房利率雖然沒(méi)有大幅度地變動(dòng)，不過(guò)一些房貸經(jīng)理則表示，“好做了些”。
今年2月中旬，理財(cái)周報(bào)記者在進(jìn)行房貸調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，和去年年底相比，招行和華夏等銀行的利率已經(jīng)出現(xiàn)了下調(diào)，例如招行的貸款利率由13%下調(diào)至10%。
而這次再次調(diào)查，興業(yè)銀行華山支行的沈先生告訴理財(cái)周報(bào)記者，“現(xiàn)在我們首套和二套都下調(diào)了，二套房是首付6成，利率上浮10%，以前是上浮15%�！�
除了興業(yè)銀行，二套房利率下調(diào)的還有中行。2月中旬，理財(cái)周報(bào)記者調(diào)查的結(jié)果是，該行二套房上浮10%-15%。這一次，中行的二套房利率已變成上浮10%，該行上海分行的信貸員滕小姐說(shuō)道，“二套房利率最低上浮10%，拿到這個(gè)利率的條件限制相對(duì)首套房要寬松些。一般資信沒(méi)有問(wèn)題，都可以拿到。”
在18家開(kāi)展房貸業(yè)務(wù)的銀行中，恒生銀行的信貸員明確表示，不做二套房貸款。其它銀行目前都可以做。17家可做二套房的銀行中，16家銀行的二套房首付都是6成，只有東亞銀行有些不一樣。
東亞銀行對(duì)二套房的首付要求相對(duì)低些，該行徐匯支行的王小姐說(shuō)該行二套房首付5—6成。不過(guò)這家銀行的二套房貸款利率卻并不低，最低上浮20%，最高上浮30%。
而17家銀行中，大部分銀行二套房利率都是上浮10%，只有東亞銀行、深發(fā)展、南京銀行和寧波銀行高些。南京銀行是上浮10%-15%，而深發(fā)展是上浮20%，寧波銀行則上浮30%。
不過(guò)不同銀行的信貸員對(duì)銀行二套房的政策看法卻不一樣。農(nóng)行徐匯支行的陶先生說(shuō)道，“我建議你再等等，說(shuō)不定過(guò)段時(shí)間放貸又降下去了。”
北京銀行華山路支行的齊先生則認(rèn)為，二套房利率目前是上浮10%，是不會(huì)再降低了。
從放款時(shí)間上說(shuō)，一般都不要等很久。不過(guò)華夏銀行上海分行的華先生說(shuō)道，“放款要一個(gè)多月�！�