今年一季度，房地產銷售市場由前兩個月的“極寒”狀態(tài)，漸漸在3月出現暖意。這種回暖背后，是地方政策影響剛性需求的預期，以及龍頭房企帶頭降價促銷雙重作用的結果。
縱觀一季度，房地產企業(yè)資金壓力仍然很大，新一輪融資正如火如荼地展開。但根據《上海證券報》調查，市場對后市并不過于悲觀：從政策面上看，盡管今年兩會期間中央以“房價遠未達到合理價位”來強調房地產調控的堅定性，但市場仍然對一些微調政策抱有期望。其間，只要企業(yè)不盲目樂觀，貿然漲價，反而更積極地制定銷售策略，今年仍有一些出貨窗口出現。多數龍頭房企完成與去年持平的銷售目標仍是大概率事件。
對于這種樂觀預期的程度，國企明顯大于民企。其根本原因是國資背景的企業(yè)，資金壓力小于民企。
總體來說，就如萬科集團總裁郁亮所言，政府調控能力在增強，房地產企業(yè)的“保命能力”也在增強。更多民營企業(yè)將2012年定位為“保命”的一年，只要穩(wěn)定住現金流，房地產業(yè)作為內需領域的重要產業(yè)之一，市場前景仍可期待。
一季度銷售同比下滑明顯 3月“微幅”回暖
“我們現在不看政策，也不看同行，一心做好自己的銷售計劃，快速回籠資金是首要目標�！蹦暇冀ㄔO董事長陳興漢告訴記者。這句話其實反映了大多數房地產企業(yè)目前的心態(tài)。在調控政策風云變幻的2012年一季度，房地產企業(yè)少了此前的觀望與等待，紛紛選擇埋頭促銷。
縱觀一季度樓市，我們可以看到由“極寒”轉向“微暖”的清晰過程。根據中國指數研究院的數據，2012年1月份，中國100個城市中有60個城市環(huán)比下跌，整體住宅均價為8793元/平方米，環(huán)比下降0.18%，為連續(xù)第五個月下降。而包括北京在內的十大城市住宅均價為15565元/平方米，同比下跌0.62%，成為自2010年6月以來首次同比下降。
到了2月，上述百城住宅平均價格降至8767元/平方米，價格環(huán)比下跌城市數量擴大至72個。而上述十大城市住宅均價再降至15516元/平方米，同比下跌1.41%，跌幅擴大。從企業(yè)合同銷售金額來看，今年前兩個月，龍湖同比降54%，保利同比降30%，萬科同比降27%，恒大同比降70%。
但是，到了3月份，樓市銷售卻出現了小陽春，尤其是兩會期間，在3月5日至3月11日當周，一線城市北京、上海、廣州和深圳的一手房成交較前四周平均成交量分別上升14%、10%、21%和上升37%。成都、杭州等地成交面積較前四周平均水平增長45%和130%。北京3月上旬新建住宅共簽約1743套，環(huán)比上漲34.7%，二手房簽約2911套，環(huán)比上漲138%。
“南京2月底開始房子突然好賣起來。搞不清楚是什么原因。”一位南京房地產業(yè)人士稱。數據顯示，南京3月前兩周成交面積均在14萬平方米左右，已經較2月初6.4萬平方米的周成交量有大幅增長。
3月中旬，記者來到位于南京棲霞仙林大道北側的棲園別墅項目，銷售人員稱，其在2月底一周內銷售過億元，改善性需求的入市跡象非常明顯。
一位前來看房的購房者王先生表示，在觀望了近一年后，令其決定入市選房的主要原因是政策微調的跡象�！拔覀儸F在最關心政策啥時候轉向，如果政策放松了，房價肯定要漲�！蓖跸壬Q。樓盤銷售人員也表示，其實對于改善型需求來說，所謂限購并不是絕對不能解決的問題，比如公司名義購房，比如補交1年個稅等。而很多剛需不愿意入市的真正原因其實還是期待未來有更大降價幅度出現。
也就是說，一旦政策轉向的跡象出現，強大的剛需和改善性需求將大舉入市，如果同時遭遇供給高峰，二季度將有更多企業(yè)參與到“以價換量”大軍中。房價下行趨勢不會改變，但降價幅度可能隨著成交量回暖而收窄。
政策博弈成為影響市場走向主因
根據記者調查，一季度，影響成交量大起大落的重要因素確實是政策預期。1至2月，包括蕪湖、杭州、北京、上海等18個城市陸續(xù)推出救市政策，包括提高普通商品房標準，提高公積金貸款額度、契稅優(yōu)惠、購房補貼等多種形式，一些地方甚至直接松綁限購令，將部分非戶籍人士納入可購二套房范圍。這些舉措對市場預期產生較大影響，部分地方一二手房看房與購房量大幅上升。開發(fā)商開始宣傳房價回升，希望引導更多需求入市。
于是，3月以來樓市出現了非常明顯的成交回暖跡象，商品住宅存量的去化速度正在加快。比如，截至3月17日，南京可售存量房源為50700多套，與春節(jié)前后最高時候的5.5萬套相比下降了近5000套。上海方面，截至3月12日上午，上海新房存量面積約933.9萬平方米，較年初回落5%。華發(fā)證券也估測，全國的商品住宅庫存去化速度超預期，并可能在年中觸頂回落。
不過，這種回暖預期很快被更明確的嚴格執(zhí)行調控的信號所改變。典型事件是上海叫停松綁限購舉措以及今年兩會期間國務院總理溫家寶對樓市的表態(tài)。
2月底，上海對樓市限購老政策做出新解釋，即非上海戶籍人士持居住證滿三年可購買二套房，率先對“限購令”進行微調。此后數日，A股地產股連續(xù)大幅上漲，購房者因預期變化而開始積極入市購房。不過，短短7天后，該政策被地方政府宣布廢止。有消息稱，上海松綁限購的做法因有違調控大局。
在接下來的兩會中，溫家寶以“一些地方房價遠未回到合理價位”來強調樓市調控不能放松，房地產市場再度陷入觀望。
“從本質上說，中央在不斷堅定房價回調的預期，所產生的結果是：購房者持幣觀望時間越久，開發(fā)商降價可能性越大�！币晃唤咏〗ú康姆康禺a業(yè)知名人士向記者表示。
這種預期無疑對開發(fā)商影響重大。3月15日，上海市春季房展會開幕，雖然龍頭房企鮮有參與，但參加企業(yè)已經不再堅挺不降。最低7.7折的價格優(yōu)惠開始在市場上出現。21世紀不動產上海區(qū)域分析師黃河滔介紹，雖然房企所推特價促銷房源仍有噱頭意味，但是隨著調控長期深入，中國房地產市場正在出現結構性的轉變，房企開始迎合市場主流需求，小戶型、低總價等房源增多，部分項目價格開始接近成本線。房企暴利正在逐步褪色。
而根據記者調查，無論是恒大、龍湖這樣的龍頭民企，還是保利、招商、中糧這樣的典型國企，都在全身參與“積極定價”行列�！笆乃啦唤怠钡纳贁灯髽I(yè)或者是資金鏈尚可維持，或因為拿地成本過高，形成“降與不降同樣虧”的尷尬局面。
“以價換量”成共識 樂觀預期全年目標
如果要預測一季度房地產銷售數據，因為受1、2月份大幅下降的影響，房企一季報銷售收入同比增長者可能不多。不過，值得注意的是，對于今年后三個季度的銷售狀況，很多被訪企業(yè)并不悲觀。
資料顯示，在已經公布今年全年銷售目標的企業(yè)中，恒大地產、碧桂園兩家企業(yè)銷售目標略低于去年。富力地產、合景泰富、龍湖地產2012年銷售目標微增9.8%、4.3%和1.9%。萬科、保利等企業(yè)雖未官方公布銷售目標，但據企業(yè)內部人士透露，完成與去年基本持平的銷售目標，沒有太大問題。
調查中，企業(yè)普遍認為，從政策面上看，新的緊縮性政策出臺絕無可能，相反，地方微幅寬松政策還會陸續(xù)出現，這將吸引更多需求入市。這個時候，只要開發(fā)商不輕易提價，而是繼續(xù)選擇低價跑量，很多企業(yè)仍有望完成全年銷售目標。
開發(fā)商們對宏觀政策的理解與市場有些出入。在他們看來，溫家寶總理在兩會期間的表態(tài)堅定了房地產調控的決心，也流露出了房地產業(yè)影響宏觀經濟的繁雜性�！胺康禺a市場關系到財政、金融、土地、企業(yè)等各項政策，涉及到中央和地方的利益關系，特別是地方從土地出讓中獲取大量的收入。涉及金融企業(yè)和房地產企業(yè)的利益，改革的阻力相當之大。”溫家寶此前表示。
業(yè)內人士預測，房地產投資增速下降對經濟產生的鏈條性問題在今年將不可避免地出現。華夏銀行高層透露，從銀行體系來看，部分房企已經出現貸款逾期現象，但目前逾期周期不長。如果商品房銷售市場持續(xù)現狀，開發(fā)貸款大量逾期現象可能在年底出現。這些因此都可能令宏觀調控政策在基調不改的前提下有些微放松。
甚至有機構認為，隨著二季度的到來，房地產投資下滑帶來的經濟基本面問題會逐漸明顯，部分企業(yè)資金鏈問題可能爆發(fā)，越來越多城市將加大救市力度，比如提高公積金貸款比例，提高普通商品房標準，變相降低營業(yè)稅契稅等。
其實，早在2月底，住建部等七部委就聯合發(fā)布《關于繼續(xù)做好房地產市場調控和加快保障性住房建設問題》的報告，提出今年要保持首套住房貸款政策穩(wěn)定性，督促銀行業(yè)金融機構支持居民家庭購買首套普通自住房。中金公司研究人員介紹，從中金與銀行及開發(fā)商溝通的情況看，首套房按揭利率額度放松已成事實，四大行首套房貸利率已經全面回到打折狀態(tài)。中央已經明確表態(tài)支持普通商品住宅的建設，同時對高周轉型大公司的開發(fā)貸款給予支持。機構預測，貨幣政策的實際寬松與地方政府自主決策的局部放松，將在未來成為樓市政策主基調。
與以往不同的是，根據本報調查，面對這種政策環(huán)境，開發(fā)商并未盲目樂觀，而是仍然堅持以價換量。“今年以來，保利、招商等國資房企領降，其實很有信號意義。因為他們獲得了更權威的調控信息，基本上明確了今年全年緊縮性大基調不會有變化。因此，定向寬松只是給了企業(yè)快速以價換量的短暫出貨窗口，而絕不適合全面回調價格。”中糧地產某高層告訴記者。據他透露，中糧地產等國企未來將更多地開發(fā)普通商品房，以適應調控需求，房地產暴利模式確已終結。
“目前來看，萬科、保利等資金鏈還是很安全的。只要這些大型房企在今年堅持少買地、多賣房，現金為王，不能說利潤率有多高，生存下來沒有任何問題。過了這個階段，房地產仍然是內需產業(yè)的重頭之一。”一位房地產界人士稱。