2月下旬以來的成交“小陽春”，并未挽救房地產(chǎn)銷售的頹勢。即將結(jié)束的一季度房企銷售同比去年，仍呈現(xiàn)負(fù)增長態(tài)勢，樓市并未整體回暖。多家機構(gòu)調(diào)查顯示，在近期成交量上升的城市和房企中，主動以價換量、降價促銷是主要動因。
由于自籌資金占比上升，銀行開發(fā)貸、海外融資等在開發(fā)商資金來源中持續(xù)下滑，再加之一季度銷售回款仍處低位，多家機構(gòu)預(yù)計一季度房企資金狀況持續(xù)惡化，接近甚至可能低于2008年水平，標(biāo)桿房企也將不得不繼續(xù)以價換量。
房企負(fù)債率創(chuàng)新高
WIND數(shù)據(jù)顯示，截至3月22日，上市房企公布年報合計為37家，37家企業(yè)的負(fù)債水平明顯上漲，總負(fù)債額度達(dá)到了5216億，環(huán)比之前一年的3786億上漲了37.8%。負(fù)債率也明顯上升，11年平均負(fù)債率達(dá)到72.3%。創(chuàng)造了最近10年來的最高。
2011年，自籌資金在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源中的比重，高達(dá)40.95%。易居房地產(chǎn)研究院分析師蘇艷預(yù)計，2012年，這一比重將持續(xù)攀升。“一季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊張的問題將會惡化，可能接近甚至低于2008年水平。”蘇艷稱。
2012年1-2月份，商品房銷售額4145億元，同比下降20.9%。而去年是增長12.1%。蘇艷表示，這預(yù)示著今年全年銷售額極有可能是負(fù)增長。
北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉也認(rèn)為，雖然在2月份開始出現(xiàn)復(fù)蘇，但市場依然低迷，性價比仍是目前獲得銷售量的利器。市場剛需總量依舊龐大，但對價格非常敏感，只要價格下調(diào)到位，成交量還將繼續(xù)增長，最近的典型項目都是以價換量的代表。
北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至3月25日，全國主要的15個城市，新建住宅合計簽約20.28萬套，同比有所下調(diào)。以北京為例，同比下調(diào)8.3%，這表明市場雖有復(fù)蘇，但并未出現(xiàn)明顯回暖。
21世紀(jì)不動產(chǎn)北京區(qū)域總經(jīng)理寇海龍表示，無論是二手房業(yè)主還是開發(fā)商，不理性地漲價，不僅會嚇跑購房客戶，重新加重市場觀望氛圍，也會給政府部門傳遞市場假象，以為房價上漲苗頭死灰復(fù)燃，必會加大調(diào)控力度，那就會形成市場三方主體全輸?shù)木置妗?/P>
標(biāo)桿房企以價換量
蘇艷認(rèn)為，一季度房企資金狀況繼續(xù)惡化，而在外部融資環(huán)境難以顯著改善的情況下，房企通過降價促銷回籠資金，依然是緩解資金壓力的主要路徑。蘇艷預(yù)計，新一輪的打折降價潮，將在未來二三個月內(nèi)大范圍持續(xù)展開。這將有助于房價趨于合理回歸，有利于調(diào)控效果繼續(xù)顯現(xiàn)。
“以價換量是趨勢，”張大偉也稱，2012年的調(diào)控政策雖然不太可能再有加碼，但之前的力度也不會松動�？芎｝堈J(rèn)為，成交回升正是趁機出貨的好時機，一旦漲價，購房者就轉(zhuǎn)為觀望，而僵滯的形勢是誰也不愿意看到的。
庫存高企是懸在房企頭頂?shù)倪_(dá)摩克里斯之劍。截至2012年2月底，中原監(jiān)測到的標(biāo)桿房企在47個城市的在售項目庫存量約為2466萬平方米，較上月小幅回落2%。相對于2011年6月底，標(biāo)桿房企的庫存量增加56%，庫存壓力仍較大。
全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副主席賈臥龍分析，全國主要48家房企存貨消化周期已達(dá)4.62年，降價跑量、快速周轉(zhuǎn)必將成為多數(shù)房企的策略。隨著貸款利率的下調(diào)，樓市迎來銷售窗口期，房企推盤速度將會加快，降價活動也會更加熱鬧。對于這難得一遇的“窗口期”，房企應(yīng)緊緊抓住機會加快促銷，而非盲目樂觀甚至貿(mào)然漲價。
在庫存壓力下，自今年以來，保利、招商、恒大、富力等房企陸續(xù)啟動較大規(guī)模的降價促銷活動，新一輪降價促銷潮來臨。
本報記者綜合中原地產(chǎn)、克而瑞調(diào)研數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段，標(biāo)桿房企價格調(diào)整幅度在1至4成之間。其中，有超過一半的項目價格調(diào)整幅度在在10%以內(nèi)，有32%的項目價格調(diào)整幅度在20%至30%之間，僅有17%的項目價格下跌幅度超過2成。在售項目價格調(diào)整幅度較大的開發(fā)商包括富力、萬科、華潤和金地。
中原集團(tuán)研究中心認(rèn)為，下一階段，二線城市將成為標(biāo)桿房企降價促銷的主力。由于標(biāo)桿房企在二線城市項目布局廣泛，銷售比重高，因此，它們在二線城市的表現(xiàn)，將在很大程度上左右企業(yè)的業(yè)績走勢。