2011年以來，房地產(chǎn)并購市場整體火爆，較2009及2010年呈大幅增長趨勢，但從單季交易情況來看，隨著國家相關(guān)調(diào)控措施越來越嚴(yán)格，房地產(chǎn)行業(yè)并購交易的數(shù)量、金額逐漸下降。資金鏈緊繃的中小房企在煎熬，資金充裕的潛在并購方在觀望。不過隨著2012年4月杭州兩家房企申請破產(chǎn)的事件曝光，新一輪調(diào)控下房企倒閉的大幕被緩緩拉開，清科研究中心認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)會迎來新一輪的并購活躍期，行業(yè)洗牌加速，行業(yè)集中度提升。
淡市中的暗流涌動
據(jù)清科研究中心統(tǒng)計，2011年房地產(chǎn)行業(yè)共完成113起并購事件，同比增長34.5%；其中109起披露價格的并購事件總金額為54.49億美元，同比上升111.0%。但從季度分布來看，2011年房地產(chǎn)行業(yè)交易總體呈前高后低趨勢，相比于第一季度的35起交易、18.22億美元交易總額，第四季度交易水平降至全年最低，共完成24起并購交易，披露的并購金額為8.81億美元。此外2011年的大額并購案例亦多出自一二季度，其中，第二季度ＳＯＨＯ中國以32億元人民幣收購上海三聯(lián)物業(yè)發(fā)展有限公司出售的上海新世界長寧商業(yè)中心Ａ、Ｂ幢辦公樓及地下室，為當(dāng)年業(yè)內(nèi)最大的一筆收購交易。
并購交易下降趨勢在2012年第一季度并未止跌。據(jù)清科研究中心統(tǒng)計，2012年第一季度房地產(chǎn)行業(yè)并購數(shù)量僅有13起，同比回落63.9%，環(huán)比回落45.8%，涉及金額3.43億美元，同比減少81.2%，環(huán)比減少61.1%。與此同時，季度內(nèi)并購交易規(guī)模也偏小，交易金額在2,000.00萬美元以下以及在2,000.00萬美元與5,000.00萬美元區(qū)間內(nèi)的并購事件有11起，占案例總數(shù)的84.6%，其中5例不足1,000.00萬美元。一季度最大的一筆并購發(fā)生在2012年2月3日，重慶渝開發(fā)股份有限公司將持有的重慶捷程置業(yè)有限公司40%的股權(quán)作價人民幣11700萬元及40%的債權(quán)（股東借款）作價人民幣57160萬元轉(zhuǎn)讓給森源家具集團(tuán)有限公司,
債權(quán)和股權(quán)兩項轉(zhuǎn)讓合計作價人民幣68860萬元（約合1.09億美元）。
觀望中的各方博弈
2011年國家針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度空前，“新國八條”將各地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)與當(dāng)?shù)卣畳煦^，對已有1套住房者限購1套、擁有2套及以上住房者暫禁購房，規(guī)定貸款購買第二套住房的家庭首付款比例不低于60.0%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，另開工新建1000萬套保障房以保證供給。
此外，銀行、信托等融資渠道對房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)縮緊，房企融資難度加大。2011年上半年，央行6次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率曾達(dá)到21.5%的歷史高位,此外另有3次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基本利率，5年期以上的基準(zhǔn)利率達(dá)到7.05%的高點(diǎn)。高企的利率不僅使得房企的融資成本增加，亦大大阻礙投資者的購房熱情，不利于房企通過銷售回籠資金。即使央行在2011年12月下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%，使得信貸出現(xiàn)微調(diào)信號，一些城市的樓市銷售有小幅反彈，但短期內(nèi)調(diào)控政策無重大變化跡象，市場悲觀情緒仍無根本扭轉(zhuǎn)。
在信托融資方面，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的預(yù)期收益率已普遍達(dá)到10%以上，不少中小型房企的信托融資成本更是達(dá)到20%左右，而從2012年3月份起，信托產(chǎn)品已陸續(xù)進(jìn)入兌付期。去化率的萎靡不振加上即將到來的償債高峰，使得不少高負(fù)債的中小房地產(chǎn)商雪上加霜，時刻面臨資金鏈斷裂的危險。而金星的破產(chǎn)對神經(jīng)一直緊繃的各路觀望者而言無異于“靴子落地”。
并購時機(jī)到來
2012年兩會記者會上溫家寶總理“一些地方房價還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價位”的回應(yīng)恐將讓很多開發(fā)商期望中的調(diào)控放松、政策回暖成為幻影。在政策壓力下，大型房企由于有雄厚的資金支撐、自身的品牌優(yōu)勢和規(guī)范經(jīng)營，受到的沖擊并不會很大。而那些戰(zhàn)略不夠明晰、開發(fā)經(jīng)驗欠缺、管理不夠規(guī)范、只是趁著房地產(chǎn)泡沫膨脹時期入圈撈金的中小房企將在此輪行業(yè)調(diào)控中首當(dāng)其沖。
從宏觀上講，出現(xiàn)房企的破產(chǎn)對整個行業(yè)是好事，優(yōu)勝劣汰有利于行業(yè)整合，警醒行業(yè)投機(jī)者。從企業(yè)層面上講，大規(guī)模出現(xiàn)房企破產(chǎn)的可能性不大，房地產(chǎn)行業(yè)總體利潤率仍舊較高，只要身陷資金鏈困局的企業(yè)愿意平價或薄利出讓股權(quán)、債權(quán)、實(shí)物資產(chǎn)等，想要通過并購方式完身退出并不是難事。
杭州的房地產(chǎn)公司破產(chǎn)案例暫時不會形成多米諾骨牌效應(yīng)，但很可能會給蟄伏中的觀望者一個并購抄底時機(jī)已然到來的信號。預(yù)計下半年，房地產(chǎn)并購案例會出現(xiàn)拐點(diǎn)式增長，中小規(guī)模并購交易將更為活躍。本輪并購潮過去后，一批規(guī)模小、經(jīng)驗淺、具有“玩票”投機(jī)性質(zhì)的中小開發(fā)商將會退出市場，而行業(yè)的龍頭企業(yè)則會借此時機(jī)進(jìn)行結(jié)構(gòu)布局調(diào)整，鞏固行業(yè)地位，有利于房地產(chǎn)市場向健康透明方向發(fā)展。
（作者系清科研究中心高級分析師）