隨著天氣轉(zhuǎn)暖，樓市開始期待“紅五月”。“五一”節(jié)日期間，剛需人群依舊是開發(fā)商促銷大戰(zhàn)的必爭對象，京滬深等地樓盤打折促銷的“口號”異常響亮，但實(shí)際優(yōu)惠力度有限。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著稅收、信貸等政策支持力度增強(qiáng)，剛需人群購房成本會(huì)有所下降，購房者近期入市意愿增強(qiáng)，預(yù)計(jì)5月新房市場將出現(xiàn)短暫的供需兩旺態(tài)勢。房價(jià)下降趨勢依然存在，但由于部分項(xiàng)目價(jià)格出現(xiàn)小幅回漲，總體上看新房均價(jià)或基本保持穩(wěn)定。
開發(fā)商促銷力度有限
“五一”節(jié)日期間舉行的2012年上海房地產(chǎn)春季展示會(huì)成為當(dāng)?shù)貥鞘械摹帮L(fēng)向標(biāo)”。不過，展會(huì)上開發(fā)商的促銷手段雖然不少，但優(yōu)惠力度相當(dāng)有限。
此次房展會(huì)折扣幅度最大的當(dāng)數(shù)農(nóng)工商房地產(chǎn)的農(nóng)房碧云公館項(xiàng)目，折扣力度達(dá)6.9折。銷售人員聲稱，該項(xiàng)目還有部分尾盤房源，面積從77平方米到175平方米不等，折扣單價(jià)從1.5萬到2.2萬元不等。實(shí)際上，這樣的價(jià)格已經(jīng)維持一段時(shí)間了。
位于松江區(qū)九亭的象嶼都城項(xiàng)目銷售人員稱，目前該樓盤正在推90平方米以及115平方米兩種房源，總價(jià)優(yōu)惠50萬元，折后單價(jià)為每平方米1.65萬元。但據(jù)中國證券報(bào)記者了解，該項(xiàng)目之前價(jià)格水平一直如此。
綠地集團(tuán)的多個(gè)項(xiàng)目看起來折扣力度也不小。其位于徐匯濱江的海珀旭暉報(bào)價(jià)5.7萬元/平方米，且有8.5折優(yōu)惠。綠地東上海最高減45萬元，而其優(yōu)惠之后的價(jià)格仍然高于同一區(qū)域其他樓盤價(jià)格。
一位參展的開發(fā)商表示，此次展會(huì)折扣范圍和促銷力度大于3月的春季房展會(huì)，雖然大多數(shù)項(xiàng)目都有折扣，但參與折扣的房源數(shù)量并不多，往往也就幾套特價(jià)房，實(shí)際折扣沒有表面看上去那么大。
上置集團(tuán)推出位于美蘭湖的香島原墅，部分特價(jià)房為1.6萬元/平方米，但僅限幾套。一品漫城推出了總價(jià)300余萬元的寬景別墅和800余萬元的城市別墅，但這種特價(jià)房都只有1套房源。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部指出，“五一”上海房展會(huì)的成交情況，主要取決于觀展人次和購房意向。今年3月上海春季房展會(huì)期間，約有11萬人次觀展，預(yù)登記套數(shù)只有500套。在近期政策面和買房心態(tài)無明顯變化情況下，“五一”房展會(huì)的成交不容樂觀。
房展會(huì)“遇冷”，一定程度上反映了新房市場成交低迷的現(xiàn)狀。根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)監(jiān)測，絕大多數(shù)城市4月新房成交量小幅下降。其中成都、貴陽、三亞等3個(gè)城市環(huán)比降幅在20%以上。僅有北京、大連兩個(gè)城市成交量繼續(xù)上漲。
據(jù)上海房管局網(wǎng)上數(shù)據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，4月上海新建住宅成交面積為54.66萬平方米，與3月相比，呈現(xiàn)出沖高回落態(tài)勢。繼3月成交量回暖之后，4月以來多個(gè)板塊均呈現(xiàn)下滑跡象，而上海全市商品住宅市場庫存仍然維持在960萬平方米的高位，至少需要15個(gè)月以上的消化周期。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，從供應(yīng)方面來看，由于項(xiàng)目蓄客量普遍不足，多數(shù)開發(fā)商不敢貿(mào)然入市，部分企業(yè)在3月下旬才開始試探性入市，大多以消耗去年以來的庫存量為主；從購房需求方面來看，部分樓盤成交均價(jià)有所下調(diào)，房價(jià)下降預(yù)期依然存在。
深圳二手房成交反彈
新房市場雖然依舊低迷，但北京的二手房市場正逐步企穩(wěn)，深圳的二手房市場則出現(xiàn)了回升勢頭。
根據(jù)北京住建委網(wǎng)站的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年“五一”假期頭兩天(4月29日-30日)北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為305套，與2011年“五一”假期頭兩天的網(wǎng)簽量相比上漲了54%；與今年清明假期頭兩天的網(wǎng)簽量相比上漲了535%。
在今年1月的二手房成交量創(chuàng)下歷史新低之后，深圳的二手房成交出現(xiàn)觸底回升勢頭。1月深圳二手房僅成交1402套，2月成交有所回升但仍不足2000套，3月成交進(jìn)一步回升至4366套。深圳中原地產(chǎn)認(rèn)為，4月深圳二手房成交將接近甚至突破5000套。由于前4個(gè)月深圳少有新房開盤，導(dǎo)致新房成交量下降，二手房再次成為市場成交主體。
近期，“剛需入市”成為樓市的熱門詞匯，多家地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)將二手房成交回升歸因于此。深圳中原地產(chǎn)非營業(yè)董事總經(jīng)理賀曉麗表示，一線城市需求旺盛，對于急于結(jié)婚或者子女入學(xué)的購房者來說，只要房價(jià)出現(xiàn)微降，他們就會(huì)出手。
近期相對寬松的房貸政策也是促使二手房成交回升的重要原因。多家中介門店工作人員對中國證券報(bào)記者表示，目前首次購房者購買二手房基本上都能申請到9折利率，但是85折利率需要貸款200萬以上才有可能申請到。與個(gè)人貸款額度有限的去年相比，眼下申請房貸顯然要順利得多。
中國證券報(bào)記者在深圳福田區(qū)的一住宅小區(qū)看到，1月曾經(jīng)出現(xiàn)每平方米17000元的價(jià)格，如今已經(jīng)漲至18000元以上。中介工作人員表示，隨著近期成交的回升，這一樓盤的價(jià)格也有所上漲。在福田區(qū)另一個(gè)樓盤，附近的中介門店工作人員表示，該樓盤一套60余平方米的小戶型房源去年的價(jià)格超過130萬元，而目前110多萬就能買到。這位中介人士介紹，在深圳各個(gè)口岸附近的樓盤中，很多是被香港投資客購買，從去年下半年開始，打算賣出手中房產(chǎn)的香港投資客越來越多。
深圳中原市場研究部認(rèn)為，4月深圳二手房市場承繼3月態(tài)勢，成交量繼續(xù)上升，但從歷史數(shù)據(jù)來看，成交仍處于低位。預(yù)計(jì)未來成交量會(huì)繼續(xù)上升，但大幅上升的幾率較低。目前由于剛需持續(xù)釋放，新建住宅降價(jià)大勢所趨，部分業(yè)主對后市不樂觀，主動(dòng)調(diào)低了放盤價(jià)。結(jié)構(gòu)性影響仍是主導(dǎo)二手住宅價(jià)格總體走勢主要因素，未來二手住宅價(jià)格仍將在底部震蕩。
相形之下，北京二手房市場則更為穩(wěn)定。統(tǒng)計(jì)顯示，4月北京二手房簽約為9964套，均價(jià)為20150元/平方米，均與3月基本持平。
五月房價(jià)料趨向平穩(wěn)
為了備戰(zhàn)5月樓市，不少開發(fā)商集中入市了一批項(xiàng)目。北京中原市場研究部統(tǒng)計(jì)顯示，預(yù)計(jì)北京地區(qū)在5月入市的項(xiàng)目達(dá)到27個(gè)。除7個(gè)城區(qū)項(xiàng)目外，郊區(qū)項(xiàng)目占大部分，其中昌平、房山、大興、順義項(xiàng)目供應(yīng)比較多，包括大興區(qū)的保利春天里、聯(lián)港·幸福灣，通州區(qū)的合生·濱江帝景，昌平區(qū)的首開國風(fēng)美唐等定位剛需的項(xiàng)目均將在5月低價(jià)入市，大部分項(xiàng)目以降價(jià)求售為主。
數(shù)據(jù)顯示，截至4月27日，北京商品房住宅成交均價(jià)依然平穩(wěn)，主要成交熱點(diǎn)項(xiàng)目集中在之前熱銷的中低價(jià)項(xiàng)目，郊區(qū)項(xiàng)目依然占據(jù)主流市場。這一趨勢預(yù)計(jì)在5月將繼續(xù)延續(xù)，而且大興、通州等熱點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目供應(yīng)將明顯增加。
業(yè)內(nèi)人士指出，在限購調(diào)控政策不松動(dòng)的大環(huán)境下，限貸舉措抑制了大部分需求，區(qū)域內(nèi)的庫存量及潛在供應(yīng)量決定了區(qū)域內(nèi)房價(jià)下調(diào)的深度。而北京城區(qū)因?yàn)楣⿷?yīng)量的絕對稀缺，使得價(jià)格大幅調(diào)整可能性非常小。
胡景暉預(yù)計(jì)，隨著各項(xiàng)針對首套購房人群的優(yōu)惠政策逐步落地，5月全國大部分城市將迎來年內(nèi)成交量的高峰；整體房價(jià)下降趨勢依然存在，但由于部分項(xiàng)目新一期產(chǎn)品出現(xiàn)升級，價(jià)格出現(xiàn)小幅回漲，各城市5月均價(jià)或維持穩(wěn)定。由于5月新推項(xiàng)目中，多半項(xiàng)目為老盤后期，位置和戶型均比前一期產(chǎn)品優(yōu)越，購房者可以考慮入市。對于少部分純新項(xiàng)目，建議購房者多比較一下周邊項(xiàng)目情況綜合考慮。
業(yè)內(nèi)人士指出，從“五一”期間樓市總體情況看，未來新盤會(huì)繼續(xù)不斷入市，開發(fā)商將有針對性地推出與需求人群特征匹配的房源。在稅收、信貸政策的支持下，剛需人群購房成本有所下降，觀望已久的購房者近期入市意愿增強(qiáng)，預(yù)計(jì)5月新房市場將出現(xiàn)短暫的供需兩旺態(tài)勢。不過由于政策依然從緊，房價(jià)仍存在下降預(yù)期。