隨著樓市調(diào)控政策的持續(xù)深入，今年一季度，海南省商品住房銷售量價齊跌。“五一”期間舉行的海南春季房展會上，開發(fā)商加大打折促銷力度但購房者觀望情緒依然濃厚。此外海南房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資增速下滑，房地產(chǎn)業(yè)增加值持續(xù)下降，對海南經(jīng)濟增長造成的影響也開始凸顯。有關(guān)人士認為，今年海南樓市下行趨勢仍將繼續(xù)，為確保海南省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、可持續(xù)健康發(fā)展，亟待加大轉(zhuǎn)型升級力度。
市場難現(xiàn)實質(zhì)性回暖
4月29日至5月1日，第16屆海南春季房地產(chǎn)展示交易會在海口會展中心開幕，此次房展會作為海南樓市下半年的“風向標”，成為各方關(guān)注的焦點。
從此次房展會的參展情況看，開發(fā)商對海南房地產(chǎn)的后市并不樂觀。記者了解到，相比以往的各屆房展會，今年的海南春季房展會冷清了許多。
“由于整體樓市持續(xù)低迷，此次房展會開發(fā)商的展銷熱情并不高，參展項目比往屆少�！敝鬓k方工作人員說。記者走訪房展會發(fā)現(xiàn)，盡管參展開發(fā)商推出打折促銷等優(yōu)惠手段吸引購房者，但看房者明顯要比往屆少，而且受到限購政策的影響，以往海南房展會以外地看房者為主的局面也得到改變，本地剛性需求成為開發(fā)商爭奪的重點。
此次展會，海口區(qū)域樓盤起價回落至7000元/平方米，三亞、�？谝酝獾母魇锌h樓盤起價均在3000元至5000元/平方米之間。特價房源搶購、購房贈送精裝修、購房免一年物業(yè)等多元化促銷方式頻現(xiàn)。
位于�？谑形骱０兜哪硞�樓盤打出了“抄底西海岸”“房源全線放開搶購，真正低至6折”的廣告語，據(jù)售樓人員介紹，該樓盤以前均價為15000元/平方米，目前降至起價7499元/平方米、均價9000元/平方米。此外，開發(fā)商還作出18個月內(nèi)降價返差價“保值零風險”的承諾。
位于海南老城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的某樓盤第三期起價4980元/平方米，相比第一期的6800元/平方米，價格下降了三成左右。還有一個樓盤的售樓人員告訴記者，如果購房者在海南是首套置業(yè)，可以享受直接降價四萬元的優(yōu)惠。
盡管優(yōu)惠幅度較大，但購房者觀望情緒依然濃重。海口市民張女士和母親拎著兩大袋樓盤宣傳資料走出房展會，她告訴記者，近兩年的每一次房展會都會參加，但遲遲沒有出手，“還是覺得太貴，會繼續(xù)觀望下去�！�
記者近日走訪海口市部分樓盤也發(fā)現(xiàn)，海口樓市仍沒有實質(zhì)性回暖。在海口金茂的一個高端樓盤售樓處，除了兩個置業(yè)顧問，偌大的售樓處空無一人。據(jù)售樓人員介紹，為了吸引購房者，該樓盤推出了每平方米16100元的特價房，另外附贈每平方米1500元的裝修，這與去年記者在該樓盤采訪時的17600元/平方米的價格相比，已經(jīng)下降了1000多元。
一些中低端樓盤采取直接打折的優(yōu)惠措施吸引購房者。位于海口市海甸島的一個樓盤售樓處，置業(yè)顧問告訴記者，目前預訂購房優(yōu)惠很大，一次性付款打7折，按揭打7.2折，折后的起價低至6600元/平方米。
�？诘亩址渴袌鐾瑯永淝濉６址恐薪楣鞠萑霌尶蛻舻摹按髴�(zhàn)”，海口的商場、街邊隨處可見發(fā)放樓盤宣傳單的置業(yè)顧問。在�？谑袊Q(mào)一帶的二手房中介公司聚集區(qū)，置業(yè)顧問紛紛走上街頭拉攏客戶。
銷售量價齊跌
海南樓市的萎靡從數(shù)據(jù)上得到印證：據(jù)海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，海南商品住房銷售量價齊跌，庫存壓力不斷加大。
據(jù)統(tǒng)計，今年1-3月，海南省商品住房銷售面積181.99萬平方米，同比下降18.2%，銷售金額189.59億元，同比下降18.5%。商品住房銷售均價10417元/平方米，比上年同期下降0.3%。海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳預計，上半年海南省商品房銷售均價將有小幅度下降，介于9000元至9800元/平方米之間。
今年第一季度，海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)下降，房地產(chǎn)業(yè)增加值下降，樓市庫存不斷攀升，對海南經(jīng)濟增長減緩也已造成一定的影響。
據(jù)統(tǒng)計，1月至3月，海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成153.23億元，同比增長19.7%，增速比1月至2月回落2.1個百分點，比上年同期回落11.2個百分點，呈持續(xù)下降態(tài)勢；房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的42.8%，社會投資依靠房地產(chǎn)投資拉動明顯，投資結(jié)構(gòu)風險較大。
據(jù)海南省政府副秘書長羅時祥介紹，一季度，海南省地區(qū)生產(chǎn)總值增長8%，增速同比回落2個百分點。房地產(chǎn)業(yè)增加值對經(jīng)濟增長的影響舉足輕重。受宏觀政策制約，市場銷售不景氣，一季度房地產(chǎn)業(yè)增加值在上年同期下降11.5%的基礎(chǔ)上又下降7.8%，影響全省地區(qū)生產(chǎn)總值增速下降1.3個百分點。受房地產(chǎn)業(yè)增加值下降7.8%的影響，服務業(yè)增速也已趨緩。
海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳副廳長陳孝京認為，目前的海南省房地產(chǎn)市場主要存在三方面問題，一是由于海南近幾年土地出讓規(guī)模較大，且多數(shù)為房地產(chǎn)開發(fā)用地，其中商品住房建設用地占絕大部分，開發(fā)結(jié)構(gòu)不夠合理，轉(zhuǎn)型升級困難。
二是截至今年3月底，海南全省共計約有6410萬平方米的存量房，而去年全省全年商品房銷售面積為888萬平方米，今年海南省商品房銷售壓力仍然較大。
“三是購房者對房價下降預期寄望較大，認為房價仍有較大的下降空間，市場觀望氣氛濃厚，推遲購房。”陳孝京說。
“盡管近期海南樓市成交量有小幅度的回升，但依然改變不了整體樓市已進入淡季的事實，下一階段，去庫存依然會成為各開發(fā)商的主要任務。”中原地產(chǎn)海南分公司研究部主任黃宏說。
轉(zhuǎn)型任務艱巨
據(jù)海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳預計，今年上半年海南房地產(chǎn)開發(fā)投資將同比增長約20%，第二季度的商品房銷售將會回升，但上半年的銷售不會高于去年同期，預計上半年商品房銷售面積同比下降10%，“對海南經(jīng)濟的拉動作用同比可能相對減弱。”
住宅比例過高一直是海南房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)性問題，海南房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化任務仍然艱巨。據(jù)統(tǒng)計，今年1月至3月，在海南的房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅投資122.03億元，同比增長7.2%，占開發(fā)投資總額的79.6%，比去年年底回落7個百分點，但仍比全國同期水平高出11.5個百分點。
陳孝京說，為確保海南省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、可持續(xù)健康發(fā)展，海南省將緊緊抓住國家調(diào)控房地產(chǎn)市場的契機，推進房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，實現(xiàn)由低端向高端、由單一的居住房地產(chǎn)向多元化、由一次性開發(fā)向可持續(xù)發(fā)展轉(zhuǎn)型。
一是海南省將適度限制商品住房和岸線房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，嚴格控制海岸線、河岸線、湖岸線土地出讓。同時加快構(gòu)建多元化、多層次、可持續(xù)的房地產(chǎn)產(chǎn)品體系，逐步形成以�？凇⑷齺啚閮纱笾行�，東、中、西部地區(qū)特色各異互補，區(qū)域、城鄉(xiāng)均衡發(fā)展的房地產(chǎn)發(fā)展格局。
二是重點發(fā)展度假酒店、度假村、康體養(yǎng)生、購物中心、特色商業(yè)街區(qū)、金融、商貿(mào)、風情小鎮(zhèn)等經(jīng)營性房地產(chǎn)；升級居住房地產(chǎn)，適度發(fā)展?jié)M足避寒、療養(yǎng)等不同需求的中高端度假旅居型房地產(chǎn)；配套發(fā)展商務辦公房地產(chǎn)和文化、教育、體育、會展、娛樂、醫(yī)療衛(wèi)生等服務設施。
三是實施規(guī)�；Ⅲw系化、產(chǎn)業(yè)化的房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略，建立以產(chǎn)業(yè)經(jīng)營為主的可持續(xù)開發(fā)模式，培育、延伸和拓展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，促進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和轉(zhuǎn)型升級。充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)作為基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)的載體功能，與旅游度假業(yè)、商業(yè)服務業(yè)、商務會展業(yè)、專業(yè)市場和大工業(yè)等聯(lián)動發(fā)展，實現(xiàn)單一產(chǎn)業(yè)向產(chǎn)業(yè)聚集的轉(zhuǎn)變，并在大力發(fā)展生產(chǎn)性產(chǎn)業(yè)中壯大房地產(chǎn)業(yè)。