“如果半年前我知道現(xiàn)在房?jī)r(jià)能重回一萬(wàn)七，還有八五折優(yōu)惠房貸利率，我一定會(huì)堅(jiān)定地等�！鄙钲谑忻窭钚〗愫驼煞虻墓ぷ鲉挝欢荚谏钲谑袑毎矃^(qū)，半年前他們買(mǎi)下了西鄉(xiāng)的一套房子，雖然也是新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目，但起價(jià)每平方米1.8萬(wàn)元的價(jià)格和偏僻的地段都讓他們不滿意，“當(dāng)時(shí)我就看過(guò)靈芝公園的中州中央公園，售樓小姐說(shuō)這里是豪宅價(jià)，不可能在2萬(wàn)元以內(nèi)，我就死了心，沒(méi)想到"五一"開(kāi)盤(pán)，價(jià)格竟然是一萬(wàn)八！”
和中州中央公園一樣，選擇在2012年“五一”小長(zhǎng)假期間開(kāi)盤(pán)的星河盛世，起價(jià)也是每平方米1.7萬(wàn)元。兩個(gè)樓盤(pán)在2011年5月1日深圳實(shí)行限價(jià)政策整整一年后降價(jià)開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷售量都超過(guò)了70%。
房?jī)r(jià)降了15%
2011年5月1日，深圳對(duì)所有商品房項(xiàng)目實(shí)行“明碼標(biāo)價(jià)、一套一標(biāo)”，單個(gè)樓盤(pán)必須不高于政府核定的最高價(jià)格進(jìn)行銷售。這一限價(jià)政策的具體內(nèi)容為，對(duì)于新樓盤(pán)的預(yù)售申請(qǐng)，項(xiàng)目定價(jià)不得高于該項(xiàng)目上一期銷售的價(jià)格水平；如果該項(xiàng)目沒(méi)有上一期，則不得高于該項(xiàng)目周邊在售可比樓盤(pán)的售價(jià)。
在具體實(shí)施上，深圳采取了新的預(yù)售備案系統(tǒng)，新系統(tǒng)與工商物價(jià)局聯(lián)網(wǎng)，備案價(jià)格與成交價(jià)格捆綁，成交價(jià)格只能低于而不能高于備案價(jià)格。
比如，對(duì)于2010年已獲得預(yù)售證的項(xiàng)目，由2010年錄入合同的價(jià)格折算出一個(gè)均價(jià)，新系統(tǒng)將對(duì)項(xiàng)目設(shè)定一個(gè)價(jià)格上限，如果超過(guò)該價(jià)格，相關(guān)部門(mén)將不予打印合同。2011年拿預(yù)售證的項(xiàng)目，則按照某一個(gè)月的錄入合同價(jià)格來(lái)折算項(xiàng)目均價(jià)。對(duì)于還未拿預(yù)售證的項(xiàng)目，將分片區(qū)制定均價(jià)上限，再結(jié)合該項(xiàng)目的物業(yè)類型進(jìn)行審批，每套房源報(bào)預(yù)售的價(jià)格都要低于該片區(qū)設(shè)定的上限。
這一限價(jià)政策，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是在年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的高壓下出臺(tái)的一項(xiàng)極其嚴(yán)厲的干預(yù)政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響相當(dāng)大。當(dāng)時(shí)這一政策一度被認(rèn)為將直接干預(yù)房?jī)r(jià)，對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)、成交產(chǎn)生立竿見(jiàn)影的作用。
此前，被稱為史上最嚴(yán)厲的“新國(guó)八條”正在陸續(xù)實(shí)施，以加息收緊流動(dòng)性、限購(gòu)限貸、房?jī)r(jià)漲幅不可超過(guò)GDP漲幅等一系列措施，加上限價(jià)政策，經(jīng)過(guò)一年的調(diào)控，深圳房?jī)r(jià)是否出現(xiàn)了松動(dòng)？
據(jù)介紹，就在限價(jià)政策出臺(tái)后不久，深圳多個(gè)高端樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)備案時(shí)被迫下調(diào)銷售價(jià)格，包括中海地產(chǎn)旗下的中�？党菄�(guó)際和塞納時(shí)光項(xiàng)目、招商地產(chǎn)旗下的招商觀園和雍景灣項(xiàng)目、萬(wàn)科旗下的清林徑項(xiàng)目等多個(gè)樓盤(pán)，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)從2011年6月開(kāi)始步入下行通道。
來(lái)自深圳國(guó)土房管部門(mén)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年1月，深圳新建商品房成交價(jià)格為20168元/平方米，這個(gè)數(shù)據(jù)到當(dāng)年12月曾一度跌到16002元/平方米。據(jù)報(bào)道，2011年，深圳新建商品住宅的成交面積比上年減少50.62%，年度成交量創(chuàng)下10年來(lái)的新低。
2012年5月9日，中國(guó)青年報(bào)記者就此采訪了深圳市規(guī)劃國(guó)土委的有關(guān)負(fù)責(zé)人。關(guān)于新建商品房降價(jià)的問(wèn)題，該委明確回復(fù)說(shuō)，限價(jià)一年后，深圳新建商品住房的價(jià)格從20000元/平方米左右降到了17000元/平方米左右，降幅為15%左右。
國(guó)土部門(mén)：房?jī)r(jià)不會(huì)快速下降
限價(jià)政策能夠?qū)嵭卸嗑�，房�(jī)r(jià)還能降到什么程度，物業(yè)稅、房產(chǎn)稅是否會(huì)出臺(tái)，深圳房貸利率重回八五折能否刺激房?jī)r(jià)，何時(shí)出手買(mǎi)房？對(duì)深圳老百姓來(lái)說(shuō)，這都是需要考慮的實(shí)際問(wèn)題。
深圳市規(guī)劃國(guó)土部門(mén)在回答記者關(guān)于房產(chǎn)稅提問(wèn)時(shí)說(shuō)，深圳正在研究房產(chǎn)稅的相關(guān)問(wèn)題，目前還沒(méi)有開(kāi)征的時(shí)間表，相信出臺(tái)房產(chǎn)稅會(huì)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)更趨于健康。
深圳市規(guī)劃國(guó)土委副主任黃珽也在接受采訪時(shí)表示，從目前來(lái)看，深圳還是要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)令，沒(méi)有取消限購(gòu)令的時(shí)間表。
對(duì)于房貸利率重回八五折，深圳規(guī)劃國(guó)土委的有關(guān)人士答復(fù)說(shuō)，并不是所有銀行都給予八五折，而且只針對(duì)首次置業(yè)人群，這些人購(gòu)買(mǎi)能力有限，對(duì)房?jī)r(jià)比較敏感。我們認(rèn)為優(yōu)惠政策不會(huì)造成房?jī)r(jià)上漲。
在這樣的市場(chǎng)預(yù)期下，記者采訪到的深圳居民，都表示要根據(jù)自己的實(shí)際需要來(lái)決定買(mǎi)還是不買(mǎi)。
“真沒(méi)想到星河那個(gè)盤(pán)能賣那么好�！睂�(duì)深圳市民畢先生來(lái)說(shuō)，樓層、朝向、地段、區(qū)域、價(jià)格等條件，只要一條不符合，他還是不會(huì)出手。“我希望房?jī)r(jià)還能繼續(xù)降下來(lái)，可能到下半年我再出手”。
家住益田村的龍女士就在限價(jià)一周年之際，賣出了手中的一套二手房，然后用賣掉這套房產(chǎn)的錢(qián)，準(zhǔn)備再購(gòu)買(mǎi)一套養(yǎng)老房。
深圳市規(guī)劃國(guó)土部門(mén)認(rèn)為，像深圳這樣的城市，居民購(gòu)房需求龐大，住房供求矛盾總體比較突出，房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)快速下行的局面，總體上穩(wěn)定和緩慢下行的趨勢(shì)較為明顯。
限購(gòu)會(huì)不會(huì)造成資本外流
肖先生是一家電子企業(yè)的負(fù)責(zé)人。在深圳擁有4套房產(chǎn)。面對(duì)限購(gòu)限價(jià)，他想的不再是如何在深圳買(mǎi)房，而是怎么處理手中的房產(chǎn)�！艾F(xiàn)在我名下已經(jīng)無(wú)法購(gòu)房了，以后可能要征收房產(chǎn)稅了，我就把其他三套房產(chǎn)的名字過(guò)戶到小孩名下。”
肖先生來(lái)深圳已有20年。從公司職員一直做到擁有自己的公司，他在事業(yè)發(fā)展的不同時(shí)間段買(mǎi)下了4套房產(chǎn)。
2011年，當(dāng)很多人在以觀望的心態(tài)持幣待購(gòu)時(shí)，肖先生還是出手了一套位于惠州的房產(chǎn)。
在深圳，像肖先生這樣的置業(yè)人群，并不少見(jiàn)。深圳周邊的惠州、東莞等地開(kāi)發(fā)商借機(jī)到深圳宣傳、銷售，就是以這批人作為銷售對(duì)象。今年深圳“五一”的房地產(chǎn)春交會(huì)上，參展樓盤(pán)優(yōu)惠大部分集中在惠州、東莞等外地樓盤(pán)中，惠州、東莞不少樓盤(pán)都是八八折、七五折，而惠州一樓盤(pán)各項(xiàng)折算加起來(lái)是五折，成了折扣之王。
香港樓盤(pán)也在今年第一次批量參加內(nèi)地房交會(huì)。與惠州、大亞灣的低價(jià)策略不同，香港樓盤(pán)主要以香港的低利率、生活環(huán)境上的優(yōu)勢(shì)作為主要賣點(diǎn)。
在限購(gòu)限貸限價(jià)的影響下，深圳資本會(huì)否加劇外流？深圳市規(guī)劃國(guó)土委相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，深圳市民到周邊適合度假和環(huán)境更好的區(qū)域購(gòu)房的現(xiàn)象一直存在。限購(gòu)以后，確實(shí)出現(xiàn)了部分深圳市民到周邊不限購(gòu)的城市購(gòu)房，但由于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲的動(dòng)力在趨緩和減弱，投入到房地產(chǎn)的民間資金在減少，也就不存在因限購(gòu)造成資本外流的問(wèn)題。