市場(chǎng)回暖之下，被壓抑了一年半之久的北京豪宅近期有望開(kāi)閘集中上市，并將對(duì)北京房?jī)r(jià)形成結(jié)構(gòu)性沖擊。
亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京6月計(jì)劃入市的33個(gè)項(xiàng)目中，包括別墅、公寓、花園洋房等類型的中高端項(xiàng)目有16個(gè)之多，約占總開(kāi)盤量的一半，其中有4個(gè)總價(jià)超過(guò)千萬(wàn)的高端別墅項(xiàng)目，6個(gè)每平米單價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元的公寓豪宅，另外還有6個(gè)低密度的花園洋房項(xiàng)目。高端項(xiàng)目在一個(gè)月集中上市，且占比近半，是最近幾年罕見(jiàn)的現(xiàn)象。
這些即將入市的項(xiàng)目中，不乏此前醞釀多年的樓盤。據(jù)透露，業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注的北京望京遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館擬于6月上旬開(kāi)盤。這是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)著名的地王之一。2010年3月15日，經(jīng)84輪競(jìng)拍，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以40.8億元拿下該地塊�？鄢逃�、醫(yī)療用地等，該地塊以高達(dá)2.7萬(wàn)元/平方米的樓面地價(jià)，成為當(dāng)時(shí)的北京單價(jià)地王。
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館已于4月22日取得預(yù)售許可證。據(jù)該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人透露，首次將推出50多套256-350平方米的大戶型產(chǎn)品，價(jià)格定在5.5萬(wàn)/平方米左右，屆時(shí)還會(huì)有相對(duì)的折扣促銷，預(yù)期成交均價(jià)可能保持在51000元-52000元/平方米之間。如此，售價(jià)將遠(yuǎn)低于市場(chǎng)傳聞的55000元以上。
開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)達(dá)8年的招商地產(chǎn)“公園1872”，也于近期召開(kāi)三期新品發(fā)布會(huì)。據(jù)開(kāi)發(fā)商透露，新房源均價(jià)約在45000元/平米，戶型面積為230-390平米的4-5居，精裝修。這批房源亦未出現(xiàn)業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)的上漲。
位于北京西四環(huán)的中堂項(xiàng)目，也將于近期推出大戶型新品“中堂·紫熙臺(tái)”。據(jù)該項(xiàng)目有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，從已公布的2012年北京市土地供應(yīng)計(jì)劃來(lái)看，西四環(huán)無(wú)一住宅用地入市，這意味著中堂·紫熙臺(tái)成為目前區(qū)域內(nèi)唯一的新盤供應(yīng)項(xiàng)目。與整體市場(chǎng)低迷不同的是，該項(xiàng)目自1、2、8號(hào)樓推出以來(lái)就持續(xù)熱銷，目前簽約率達(dá)71%。
雖然定價(jià)相對(duì)節(jié)制，但高端樓盤集中放量卻是現(xiàn)實(shí)。自2010年4月開(kāi)始，北京市有關(guān)部門就根據(jù)房?jī)r(jià)走勢(shì)控制銷售許可證的發(fā)放節(jié)奏，6月高端樓盤入市之多，為兩年來(lái)僅見(jiàn)。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅稱，近期高端樓盤入市需求強(qiáng)烈，主要是因?yàn)楫?dāng)前樓市的主流需求客群發(fā)生了轉(zhuǎn)變�！叭ツ甑浇衲暌患径龋臼莿傂璩鹘�，而從4、5月份開(kāi)始，改善性購(gòu)房者開(kāi)始出手，造成了近期一些中高端樓盤成交回暖，也使得待售高端盤加快了入市腳步。”而據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)檢測(cè)，目前樓盤成交的改善型客戶，已經(jīng)由去年底的20%-30%，上升到50%-60%。
值得注意的是，雖然此輪調(diào)控迫使開(kāi)發(fā)商不得不專注于能帶來(lái)高周轉(zhuǎn)的普通住宅項(xiàng)目，但與此相比，開(kāi)發(fā)商更熱衷做豪宅。他們將此歸結(jié)于成本與稀缺性的助推。
遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人自稱其項(xiàng)目屬于“被豪宅”的典型。據(jù)業(yè)內(nèi)人士對(duì)項(xiàng)目地塊所做的測(cè)算，其售價(jià)達(dá)到5萬(wàn)元/平方米則處于基本保本狀態(tài)，如果期待盈利至少要賣到5.5萬(wàn)元-6萬(wàn)元/平方米之間。按照目前透露的售價(jià)，遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館一期應(yīng)是基于保本定價(jià)。
開(kāi)發(fā)商熱衷于開(kāi)發(fā)豪宅，除了一些項(xiàng)目由于成本與稀缺性的原因不得不定位高端，多數(shù)項(xiàng)目則緣于利潤(rùn)的追求。以近期熱銷的“精裝豪宅”華潤(rùn)公元九里為例，該項(xiàng)目前身為北京大興區(qū)黃村鎮(zhèn)衛(wèi)星城北區(qū)17號(hào)地，華潤(rùn)置地于2007年12月24日經(jīng)過(guò)11輪報(bào)價(jià)，以14.3億元競(jìng)得，樓面地價(jià)為6290元/平方米。據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，該項(xiàng)目最新取證的一批住宅擬售價(jià)格最低為26994元/平方米，最高擬預(yù)售價(jià)格為39261元/平方米，是其地價(jià)的5倍左右。
同樣位于大興區(qū)的普通住宅龍湖時(shí)代天街，其目前售價(jià)僅為13000元/平方米左右。這是龍湖于2010年12月23日以樓面價(jià)約7519元/平方米拿下，地價(jià)高于華潤(rùn)公元九里，但利潤(rùn)卻遠(yuǎn)不及華潤(rùn)公元九里。原因就在于，時(shí)代天街定位于普通住宅，而公元九里卻是區(qū)域內(nèi)的豪宅。
從市場(chǎng)角度看，只要有需求，開(kāi)發(fā)商提供豪宅產(chǎn)品并無(wú)不妥。但從房地產(chǎn)調(diào)控的角度看，豪宅的集中入市，不可避免地會(huì)帶來(lái)整體房?jī)r(jià)的結(jié)構(gòu)性上漲。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師粟日認(rèn)為，由于6月推盤項(xiàng)目仍然較多，成交量有望保持在回升通道，不過(guò)，屆時(shí)可能由于豪宅成交增多帶來(lái)平均房?jī)r(jià)上漲，有關(guān)部門和民眾應(yīng)有心理準(zhǔn)備，這只是結(jié)構(gòu)性上漲，而非真正的房?jī)r(jià)單邊上漲。