北京市公安局人口管理總隊日前表示，目前已核對出空置房屋381.2萬戶。北京從今年3月31日開始，組織開展實有人口基礎信息調查工作。而此次“空置房”統(tǒng)計數(shù)據(jù)公布，卻遭到廣泛質疑。
在住房空置率問題上，由于國家權威部門的失語和統(tǒng)計數(shù)據(jù)的缺位，使得“空置房”統(tǒng)計成為無解難題。針對因此掀起的新一輪輿論風暴，北京警方日前澄清說，公安機關使用的“空置房屋”概念是基于電子地圖的相對概念，與城市生活中實際沒人居住的“空置房”概念以及開發(fā)商未售出的房屋沒有任何關系。
機構預測，北京空置房僅20萬至30萬套，主要是因外地投資客為炒房等升值而空置。
381.2萬套“過于夸張”
鏈家地產(chǎn)市場研究部告訴《經(jīng)濟參考報》記者，當前北京的確存在空置房，但達到百萬級別明顯過于夸張。“目前全市存量房約500萬套，如果空置房屋有381.2萬戶，相當于76%的房屋都處于空置狀態(tài)，這等于說整個北京都是睡城，與實際情況出入很大�！�
“2009年至2010年北京商品房與新房共計成交約73萬套。如果以當時估算的投資比例25%至30%計算，兩年間形成的投資用房大約有18萬至22萬套之間。按照空置率30%計算，再加上歷史遺留與新增的空置量，北京現(xiàn)存空置房也就在10萬套左右�！辨溂业禺a(chǎn)如此測算。
中原地產(chǎn)市場研究部同樣認為，“不太可能有近400萬套空置房�！痹摍C構告訴《經(jīng)濟參考報》記者，根據(jù)北京住建委發(fā)布的十一五建筑節(jié)能發(fā)展規(guī)劃中提及的2010年北京市民用建筑總量達近6.08億平方米，目前民用建筑的最大規(guī)模也就在七億平方米左右。
“即使有部分軍產(chǎn)、央產(chǎn)、校產(chǎn)等其他產(chǎn)權，總住宅的建筑面積也在10億平方米內，不太可能有接近30%的空置�！敝性禺a(chǎn)強調，“而且最近幾年北京新建住宅的年簽約量也就在10萬套左右，380萬戶相當于全北京超過20年的新增商品房住宅簽約量�！�
鏈家地產(chǎn)陳雪表示，北京空置房來源通常有兩個，“投資性二手房”，即因為準備隨時出售或無心獲取租金收益而成為空置；“投資性商品房”，即在購買之初原本為期房，后來變成現(xiàn)房投資業(yè)主無意額外投資繼續(xù)經(jīng)營造成空置�！斑@兩種情況既是空置房主要來源，也是當前北京剩余租賃房源中難以盤活的重要部分�！�
“空置房”定義不明確
陳雪告訴《經(jīng)濟參考報》記者，從北京公安局人口管理總隊發(fā)布數(shù)據(jù)的口徑來看，此次官方發(fā)布統(tǒng)計口徑可能與通常大眾理解的概念并不一致。
據(jù)悉，空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%到10%之間為合理區(qū)，說明商品房供求平衡；空置率在10%至20%之間為空置危險區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟的正常運行；空置率在20%以上則為商品房嚴重積壓區(qū)。
中原地產(chǎn)表示，空置房嚴格概念上是指“房屋竣工一年之后沒有實現(xiàn)銷售的房子”，通俗地說則是指市場上賣不出去的房子。這與一般人認為的沒有人住的“空房子”完全不同。所謂“空房子”其實指的是開發(fā)商把房子賣給業(yè)主后，業(yè)主既不自住也不出租。
“因為統(tǒng)計口徑與房地產(chǎn)市場慣例不一致，可能夸大空置數(shù)據(jù)�！敝性禺a(chǎn)稱，按照發(fā)布的數(shù)據(jù)，在總房間1320.5萬套中，有381.2萬套空置，也就是說空置房比例高達28.9%。“該統(tǒng)計數(shù)據(jù)對空置的定義不明確，空置時間計算方式也不夠明確，很容易形成統(tǒng)計誤差”。
北京房協(xié)秘書長陳志則表示，對空置房屋的概念向來存在很多解釋，如果定義、統(tǒng)計口徑都不清晰則不具備分析意義。陳志提出疑問，“不知道北京市此次公布的空置房屋數(shù)據(jù)是否包括小產(chǎn)權房、農(nóng)村宅基地、商業(yè)、廠房、辦公樓以及其他租賃房屋？”
如何處理“空置房”
中原地產(chǎn)進一步表示，盡管這一空置數(shù)據(jù)與現(xiàn)實不太吻合，但是北京五環(huán)外一些區(qū)域的確存在空置房比較高的現(xiàn)象，在房地產(chǎn)調控已經(jīng)基本見效的情況下，可以考慮出臺專門針對“空置房”等過度投資行為的政策，以達到增加房源來平衡市場的目的。
本報記者了解到，在此前民間發(fā)起的“黑燈照”、“查電表”、“曬水表”等統(tǒng)計結果中，被稱為“北京睡城”的天通苑和通州地區(qū)等多數(shù)新城成為“空置”密集區(qū)，但具體數(shù)字始終未有統(tǒng)一結果。
鏈家地產(chǎn)認為開征空置稅“對于北京這樣的城市來講是一件很有意義的事情”。但北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強認為，國內開征住房空置稅并非易事。因為如果要征稅，對空置房的界定就需要嚴格的法律認定，并且要摸清所有家庭的住房狀況。而空置率究竟該如何統(tǒng)計？令業(yè)界印象深刻的是，國家統(tǒng)計局曾公布“目前國家統(tǒng)計局關于房地產(chǎn)統(tǒng)計方面的制度還不能計算出空置率這樣的指標�！�
但曾有住建部官員認為，“在我國進行住房空置率的調查并不難。只需要在全國重點城市針對不同檔次的樓盤進行抽樣調查就能得出結果”。問題的關鍵在于，該項工作“需要一大筆的資金投入�！�
中原地產(chǎn)最后強調，如果此次公布的空置率的確與顯示符合，也意味著現(xiàn)實中的空置房源是租賃市場的三倍左右�！澳敲锤鼞摮雠_空置稅等政策，減少房屋空置，提高房屋利用率，同時避免房地產(chǎn)市場的過度投資行為�！�