踏準(zhǔn)了地產(chǎn)股可謂基金今年打的最漂亮的一仗。房地產(chǎn)成為今年以來(lái)23個(gè)申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)中表現(xiàn)最好的行業(yè)，一些重倉(cāng)基金借此擠進(jìn)了業(yè)績(jī)排行榜前列。
不過(guò)，應(yīng)警惕“溫水煮青蛙”，而國(guó)家似乎并沒(méi)有放松地產(chǎn)調(diào)控的意思，地產(chǎn)板塊的高增長(zhǎng)或難持續(xù)。
基金集體“炒房”
過(guò)去3年來(lái)，地產(chǎn)股一直是拖累基金業(yè)績(jī)的主要品種之一，部分基金此前已連續(xù)兩年放棄了對(duì)地產(chǎn)股的投資，但今年地產(chǎn)股卻“置之死地而后生”。
基金集體瘋狂“炒房”。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2011年四季度開(kāi)始，基金逐步加倉(cāng)地產(chǎn)板塊。去年三季度末，基金對(duì)地產(chǎn)的配置比例較標(biāo)準(zhǔn)配置略高1.72個(gè)百分點(diǎn)；四季度末，基金配置房地產(chǎn)行業(yè)的比例超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)配置2.35個(gè)百分點(diǎn)。今年第一季度末數(shù)據(jù)顯示，基金大舉增持地產(chǎn)股近200億元，占資產(chǎn)凈值比例從4.9%提高到6.47%，成為繼食品飲料之外的基金第二大超配行業(yè)，占基金股票投資市值比重達(dá)到7.44%，超配3.45個(gè)百分點(diǎn)。從最近20個(gè)交易日的資金流向來(lái)看，地產(chǎn)行業(yè)資金流入量要大于流出量。一季度共有84只房地產(chǎn)股被基金重倉(cāng)持有。其中，萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)被超過(guò)百家基金重倉(cāng)持有；招商地產(chǎn)、萬(wàn)科A基金合計(jì)持股占已流通A股比在20%以上。
房地產(chǎn)股至今并沒(méi)有讓基金們失望。從這些基金重倉(cāng)地產(chǎn)股的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，今年以來(lái)平均漲幅31.73%。其中，漲幅最大的浙江東日，今年以來(lái)漲幅高達(dá)175.55%。宋都股份、華夏幸福、金豐投資漲幅已超過(guò)60%。
不少基金依靠地產(chǎn)股賺得盆滿缽滿。截至上周，今年上漲居于前列的三只偏股基金均重配了地產(chǎn)股，地產(chǎn)藍(lán)籌股的代表性公司“招保萬(wàn)金”則成為幸運(yùn)基金們的共同選擇。其中，景順長(zhǎng)城核心競(jìng)爭(zhēng)力今年以來(lái)上漲26.73%，其一季末地產(chǎn)股配置達(dá)到12.59%。富國(guó)天瑞今年以來(lái)上漲20.88%，位列偏股型基金亞軍、混合型基金之首，其地產(chǎn)股倉(cāng)位達(dá)38.23%。中歐中小盤(pán)的地產(chǎn)股比例更達(dá)到了資產(chǎn)凈值的46.62%，而該基金今年以來(lái)凈值上漲20.43%。交銀主題、上投摩根等基金也重倉(cāng)地產(chǎn)股，均因此實(shí)現(xiàn)了不錯(cuò)業(yè)績(jī)。
產(chǎn)業(yè)資本悄然離場(chǎng)
地產(chǎn)股的基本面并不樂(lè)觀。不完全統(tǒng)計(jì)顯示，目前已有25家上市房企發(fā)布中期業(yè)績(jī)預(yù)告，但多數(shù)房企仍陷業(yè)績(jī)陰霾之中，其中預(yù)虧和預(yù)減的企業(yè)多達(dá)16家，業(yè)績(jī)悲觀的公司占比達(dá)64%。中金公司認(rèn)為，雖然經(jīng)濟(jì)越差，政策放松預(yù)期越強(qiáng)，但隨著經(jīng)濟(jì)、房?jī)r(jià)下行，盈利預(yù)測(cè)下調(diào)、資金鏈等風(fēng)險(xiǎn)也將逐步暴露。
同時(shí)，房地產(chǎn)信托正面臨兌付高峰期，地產(chǎn)股將面臨巨大債務(wù)壓力。自從銀行信貸渠道對(duì)房企持續(xù)收緊以來(lái)，房地產(chǎn)信托融資曾一度成為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)付流動(dòng)性困難的不二法寶，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品無(wú)論數(shù)量還是金額在2010年和2011年出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。然而，房地產(chǎn)信托即將面臨兌付高峰期。據(jù)中金公司研究報(bào)告統(tǒng)計(jì)，2012年預(yù)計(jì)房地產(chǎn)信托到期規(guī)模2234億元，總還款額約2500億元；2013年預(yù)計(jì)到期規(guī)模2816億元，總還款額約3100億元。從2012年開(kāi)始將是房地產(chǎn)集合類信托的償付高峰，第三季度到期規(guī)模約1000億元，其他季度到期規(guī)模350億至500億元。其中3月份是小高峰，到期規(guī)模約220億元；7月起至9月是到期大高峰，平均每月在300億元以上。
“銷售的低迷以及即將到來(lái)的巨大債務(wù)壓力，使得不少開(kāi)發(fā)商陷入窘境�！鼻蹇蒲芯恐行姆治稣J(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)可能會(huì)迎來(lái)新一輪的兼并熱潮，行業(yè)洗牌加速，行業(yè)集中度提升。而不少私募房地產(chǎn)投資基金也在此時(shí)躍躍欲試，伺機(jī)接盤(pán)。
產(chǎn)業(yè)資本悄然退場(chǎng)。今年5月，產(chǎn)業(yè)資本凈減持金額達(dá)到63.03億元，達(dá)到過(guò)去一年內(nèi)的峰值。然而與此同時(shí)，地產(chǎn)股卻被增持8064萬(wàn)元，萬(wàn)科、金地、保利、招商、北京城建等均被基金集體大幅增持，顯示場(chǎng)外資金還在流入。
警惕“溫水煮青蛙”
值得警惕的是，基金最瘋狂的時(shí)候，往往是悲劇來(lái)臨的前奏。重倉(cāng)地產(chǎn)股的投資者，也應(yīng)警惕“溫水煮青蛙”。
有基金經(jīng)理認(rèn)為，地產(chǎn)板塊今年以來(lái)漲幅接近30%，估值已經(jīng)兌現(xiàn)了政策放松和樓市回暖的利好預(yù)期。短期內(nèi)由于消息面上利好消息不斷，地產(chǎn)板塊的調(diào)整幅度不會(huì)太深，但經(jīng)歷了此前一輪大幅上漲，地產(chǎn)股的估值吸引力已經(jīng)不夠了，接下來(lái)跑贏大盤(pán)的可能性比較小。
“和2009年不同，今后房地產(chǎn)市場(chǎng)可能將主要呈現(xiàn)"外緊內(nèi)松"的態(tài)勢(shì)。從宏觀層面看，盡管政府對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控不放松，但實(shí)際層面、微觀層面的微調(diào)已經(jīng)出現(xiàn)，尤其是針對(duì)剛需的支持。目前來(lái)看，局部區(qū)域壓抑許久的購(gòu)房者熱情被激發(fā)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的預(yù)期和心態(tài)都有所轉(zhuǎn)變。然而眼下地產(chǎn)股的估值相比去年已一定程度上得到修復(fù)，隨著市場(chǎng)預(yù)期逐步得以實(shí)現(xiàn)，不排除波動(dòng)性調(diào)整的可能�！焙８煌ɑ鹫J(rèn)為。