6月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)文，強(qiáng)調(diào)將繼續(xù)堅(jiān)定不移地抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)工作。這已經(jīng)是今年以來該部第三次表態(tài)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖。
就在同一天，一南一北兩個(gè)城市相繼出現(xiàn)高價(jià)地塊。在廣州市，恒大地產(chǎn)以13.22億拿下珠江新城D4-B2地塊，折合樓面價(jià)32968元/平方米，溢價(jià)8.2億，成為新的地王；在北京，門頭溝區(qū)龍泉鎮(zhèn)F1住宅混合公建用地招來了15家房企的競(jìng)拍。在34輪競(jìng)價(jià)后，該地塊最終以2.785億元成交，溢價(jià)率達(dá)49.9%，北京住宅用地3個(gè)月“零成交”的記錄就此打破。
在此之前，國家發(fā)展改革委員會(huì)、中國銀監(jiān)會(huì)、人民銀行相繼發(fā)布聲明，否定了最近有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控放松的言論。
多個(gè)地塊賣出好價(jià)錢
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的土地監(jiān)測(cè)顯示，6月第一周，20個(gè)重點(diǎn)城市土地平均溢價(jià)率達(dá)到了14.6%。而自去年8月至今年5月以來，這20個(gè)重點(diǎn)城市的土地溢價(jià)率均低于5%。
上海最先出現(xiàn)土地溢價(jià)率上漲的情況。6月6日，上海嘉定區(qū)嘉定新城一個(gè)地塊以435.5%的溢價(jià)率成交。12日，上海趙巷鎮(zhèn)嘉松公路西側(cè)地塊成交價(jià)達(dá)3.81億元，溢價(jià)率高達(dá)111.85%。
緊接著是北京。6月11日，北京通州運(yùn)河核心區(qū)西海子棚戶區(qū)-14、15地塊被北京通州房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司分別以1.5576億元和1.888億元獲得，折合樓面價(jià)均為11800元/平方米。
6月18日，廣州拍出新地王，北京門頭溝區(qū)龍泉鎮(zhèn)F1住宅混合公建用地則以溢價(jià)率49.9%的價(jià)格拍出。
而6月以前，各地土地市場(chǎng)一片冷清，流拍屢屢發(fā)生。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月21日，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶等在內(nèi)的全國20個(gè)重點(diǎn)城市土地流拍達(dá)到107宗，其規(guī)劃建筑面積945萬平方米，分別較去年同期增加32.1%和21%。
“4月份之后開發(fā)商銷售回款不錯(cuò)，現(xiàn)金流狀況得到了改善，再加上央行6月8日的降息，讓開發(fā)商的資金成本壓力得以減輕，有了更多的資金來拿地�！眰I(yè)我愛我家(博客,微博)集團(tuán)副總胡景暉告訴記者。
公開數(shù)據(jù)顯示，2011年的前11個(gè)月，全國130個(gè)主要熱點(diǎn)城市的土地出讓金較2010年同期減少了5200億元，降幅高達(dá)30%。進(jìn)入2012年，這種狀況依然沒有得到緩解。
今年，1月全國300個(gè)城市土地出讓金收入比同期下降67%，住宅類用地下降74%。其中，上海1月土地出讓金同比縮水達(dá)七成，北京則為去年同期的1/3，廣州更是由28億元降至2.9億元，縮水幅度達(dá)近九成。
按照上海易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，
5月份北京、上海等十大城市的土地出讓金收入為131億元，環(huán)比下降41%，同比下降50%。
開發(fā)商空間有多大
地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴多年未變。盡管不少地方也提出要擺脫對(duì)土地財(cái)政的過度依賴，但從目前看，似乎并沒有多少地方找到了好的方法。
無奈之下，地方政府對(duì)土地的態(tài)度是，寧愿不賣地也不愿降價(jià)出讓。
杭州網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度，浙江全省土地出讓成交總額為139.2354億元，比去年同期下滑83.56%。
然而，從數(shù)量上看，一季度，浙江省共出讓土地321宗，面積589.245萬平方米，折合成可建面積1205萬平方米，比去年同期下降超過60%。
“限購以來，大家都認(rèn)為土地市場(chǎng)冷清，但嚴(yán)格說，土地市場(chǎng)并不能算冷清�！北本┲性禺a(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉告訴記者，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控下，看到樓市形勢(shì)不好，地方政府明顯減少了土地的供應(yīng)，尤其是優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)。開發(fā)商并不是不想拿地，而是沒有合適的地塊可拿。
3月30日，北京市國土局公布的供地計(jì)劃顯示，2012年北京市土地計(jì)劃出讓共計(jì)5700萬平方米，比去年減少了12.3%，其中住宅用地占供應(yīng)總量的30%，而去年是39%。
住宅用地的構(gòu)成，保障房用地和商品房用地各占50%。
2012年上海住房供地計(jì)劃顯示，計(jì)劃供地1000萬平方米，比去年減少200萬平方米。在1000萬平方米宅地供應(yīng)中，保障房占據(jù)大份額。其中，經(jīng)濟(jì)適用房、動(dòng)遷安置房、公共租賃房和中小戶型普通商品房用地計(jì)劃總量為700萬平方米，余下30%為其他商品房用地。實(shí)際上，這已經(jīng)是上海自2009年以來住宅用地供應(yīng)量最低的一年。
此外，廣州市的商品住宅用地供應(yīng)面積較去年同期減少24%。南京的住宅用地量也比去年減少了近兩成。
在限購、限貸等房地產(chǎn)調(diào)控的政策下，樓市一度出現(xiàn)交易冷清的低迷狀況。開發(fā)商希望用較低的價(jià)格拿到較好的地塊，但地方政府不愿意低價(jià)推出好地塊。
于是，在土地市場(chǎng)上開始出現(xiàn)一些不太平常的現(xiàn)象。
4月16日，北京市東城區(qū)香河園3號(hào)居住及商業(yè)金融用地項(xiàng)目最終以總價(jià)19.15億元出讓，折合樓面單價(jià)2.57萬元/平方米，溢價(jià)率約為43%。盡管現(xiàn)場(chǎng)有包括萬科、首開等大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競(jìng)拍，但最終拿下該地塊的是南昌市政公用投資控股集團(tuán)。
6月11日，北京通州運(yùn)河核心區(qū)西海子棚戶區(qū)-14、15地塊被北京通州房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司拿下，折合樓面價(jià)為1.18萬/平方米。
在張大偉看來，通州西海子棚戶區(qū)-14、15地塊很小，原本并沒有引起大家的關(guān)注，但沒想到最終出讓的價(jià)格卻讓人驚訝。按照他的估算，這兩塊地能以單價(jià)8000/平方米出讓就已經(jīng)很高了。
而在胡景暉看來，這兩塊地單價(jià)達(dá)到1.18萬/平方米，幾乎沒有盈利空間。
“這兩塊地是招標(biāo)出讓，而不是拍賣出讓，不代表市場(chǎng)行為，也不能代表市場(chǎng)熱度�！睆埓髠フf。
在4月、5月連續(xù)兩個(gè)月樓市交易量回暖的背景下，土地市場(chǎng)出現(xiàn)的變化讓很多人感到緊張。
“限購政策推出以來，開發(fā)商不愿意高價(jià)拿地，而地方政府不愿意低價(jià)出讓土地，雙方的拉鋸戰(zhàn)似乎在6月份結(jié)束。”胡景暉說，如果照這個(gè)勢(shì)頭發(fā)展下去，下半年很可能再出地王。
如何擺脫土地財(cái)政依賴癥
在胡景暉看來，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)到了一個(gè)很微妙的階段。多個(gè)城市交易量上漲，如何把握分寸，既保證土地以合理價(jià)格成交，又不推高市場(chǎng)，需要各地政府重視。
不過，也有不同的看法。陳國強(qiáng)就覺得，從近期幾塊地的高價(jià)出讓來看，可能存在偶然因素，可能剛好碰上了市場(chǎng)回暖。
“每一塊土地以什么價(jià)格出讓，都跟地塊本身的條件有關(guān)，不能簡(jiǎn)單從個(gè)案來推斷整體市場(chǎng)。還需要再做觀察�！标悋鴱�(qiáng)說，房地產(chǎn)調(diào)控并不會(huì)放松，地方政府的微調(diào)也是有底線的，如果觸及到了限購、限貸的政策，肯定會(huì)被中央叫停。在市場(chǎng)供求上，目前的樓市庫存依然可觀，減少庫存、回籠資金依然是開發(fā)商的大問題，開發(fā)商的資金壓力還沒有得到非常明顯的緩解，有些開發(fā)商的資金狀況甚至在惡化。
陳國強(qiáng)的觀點(diǎn)與國土資源部土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云有些相似。
在鄒曉云看來，讓這輪房地產(chǎn)調(diào)控奏效的手段就是限購，控制住了需求，尤其是投機(jī)需求，只要這個(gè)政策不出現(xiàn)變化，土地價(jià)格再高也無法改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀。
不過，讓地方政府頭疼的是，如果樓市不好，土地出讓價(jià)格就不會(huì)高，地方財(cái)政就會(huì)受影響。如何讓地方政府?dāng)[脫土地財(cái)政，是近幾年來不斷被提及的難點(diǎn)問題。在目前，全國大多數(shù)城市土地出讓收入占到財(cái)政收入的一半以上。
如果地方政府不依靠賣地就能獲得相當(dāng)?shù)呢?cái)政收入，地方政府就不會(huì)總拿土地做文章，房?jī)r(jià)也就能夠得到有效抑制。
在我國十二五規(guī)劃中，也提到要促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，改變對(duì)房地產(chǎn)的過度依賴。
鄒曉云說，土地財(cái)政在中國現(xiàn)階段是不得已的，地方政府把土地作為招商引資的條件來發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，但如果長期依靠土地收入，就會(huì)擠壓實(shí)體經(jīng)濟(jì)。
這需要地方政府拿出更多的智慧。