“認(rèn)房不認(rèn)貸”的首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)將有助釋放改善性需求
有關(guān)地方政府微調(diào)的一絲風(fēng)吹草動(dòng)，都會(huì)撥動(dòng)樓市敏感的心弦。
6月24日，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省發(fā)改委、省國土資源廳、省人民政府金融服務(wù)辦公室、中國人民銀行鄭州中心支行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)河南監(jiān)管局等6部門聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于支持剛性需求促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》(下稱《意見》)，對(duì)相關(guān)政策進(jìn)行了微調(diào)。
《意見》明確，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)積極開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，支持群眾購買首套房。凡家庭名下(含借款人、配偶及未成年子女)無房產(chǎn)登記購房的均視為首套房，金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)收益平衡的基礎(chǔ)上，原則上應(yīng)給予基準(zhǔn)利率下浮30%幅度內(nèi)的優(yōu)惠。
這是自去年開始的“史上最嚴(yán)樓市調(diào)控政策”執(zhí)行以來，繼有銀行推出首套房貸利率七折優(yōu)惠的企業(yè)行為之后，首次有地方政府以官方形式令首套房貸利率重回七折。
認(rèn)房不認(rèn)貸
實(shí)際上，自本輪樓市調(diào)控之初，就一直存在著中央堅(jiān)定與地方試探性微調(diào)之間的微妙博弈。據(jù)北京中原統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有近40個(gè)城市出臺(tái)了樓市微調(diào)政策，并且力度呈不斷加強(qiáng)的趨勢。
“除了原有的購房入戶、提高公積金貸款額度、提高普通住宅標(biāo)準(zhǔn)等政策外，揚(yáng)州對(duì)個(gè)人購買成品住房提供房款4%。~6%。的政府獎(jiǎng)勵(lì)、福建戶籍新政放寬城鎮(zhèn)落戶條件、重慶大幅提高公積金貸款額度，以及傳聞中的首付比例下調(diào)等，均明顯超過了之前政策微調(diào)的幅度。”
北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，此次河南松綁改善性需求，雖然主要出發(fā)點(diǎn)是鼓勵(lì)真實(shí)自住和中小戶型，但的確再次降低了之前微調(diào)城市的調(diào)整底線。
張大偉表示，盡管最近發(fā)改委、銀監(jiān)會(huì)、央行、住建部等主管部門都在短時(shí)間內(nèi)重申樓市調(diào)控，但由于最近整體經(jīng)濟(jì)的疲軟，地方政府微調(diào)的力度比較大。
“這是河南省審時(shí)度勢，在不違反國家調(diào)控政策的前提下，出臺(tái)的保障房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策，對(duì)提振行業(yè)和企業(yè)信心有極其重要的作用，但最關(guān)鍵還是要落實(shí)好。”河南省房地產(chǎn)商會(huì)秘書長趙進(jìn)京如此表示。
“本次河南新策的最大亮點(diǎn)，是一定程度上打破‘認(rèn)房又認(rèn)貸’的藩籬，為合理的改善性需求釋放了明確的政策方向。”偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析稱。
在此之前，從中央到各地方對(duì)于限購政策中的家庭房產(chǎn)認(rèn)定，均由當(dāng)?shù)胤课莓a(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)及銀行征信系統(tǒng)進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)，即在房屋登記系統(tǒng)包括預(yù)售合同的登記備案系統(tǒng)中其家庭已登記有一套或者以上住房的，或在銀行征信記錄中已利用貸款購買過一套或以上住房的，再貸款購買的住房都被認(rèn)定為第二套或者以上住房。
胡景暉對(duì)此分析認(rèn)為，這樣的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，難免將合理的改善性需求也拒之門外，“而此次河南省的《意見》，將此前政策簡化成‘只認(rèn)房不認(rèn)貸’，將有利于各城市改善類剛性需求的釋放�！�
能否獲批存疑
張大偉也認(rèn)為，這一政策對(duì)首套房進(jìn)行了重新認(rèn)定，避免了之前政策對(duì)改善性需求的誤傷，有利于降低改善性需求入市的難度�！安贿^，在目前極其敏感的市場環(huán)境下，該政策極可能會(huì)被解讀為地方政府的松綁行為�！�
除了對(duì)首次購房家庭予以鼓勵(lì)之外，《意見》還對(duì)房地產(chǎn)市場的供給方——開發(fā)商給予不同程度的政策優(yōu)惠。
《意見》提出，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)積極向資質(zhì)和市場信譽(yù)良好的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款，用于建設(shè)中小戶型、中低價(jià)位的普通商品住房。與此同時(shí)，全省還要求金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理制度，普通商品房和保障性住房項(xiàng)目的最低資本金比例按不低于20%執(zhí)行。
另外，全省各地還要增加中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房的土地供應(yīng)量。同樣為了控制風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房建設(shè)的出讓土地，開發(fā)商競買土地保證金的比例按照國家規(guī)定的下限20%執(zhí)行。
據(jù)河南當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)此解讀稱，《意見》出臺(tái)多個(gè)優(yōu)惠政策，旨在鼓勵(lì)建設(shè)中小戶型、中低價(jià)位的普通商品住房。
其實(shí)，早在6月初，石家莊也出現(xiàn)過類似釋放改善類剛需政策，但很快有當(dāng)?shù)毓賳T稱，有關(guān)部門曾草擬的住房限購政策微調(diào)辦法未獲上級(jí)主管部門批準(zhǔn)，因而最終宣告流產(chǎn)。
“雖然該類政策的提法已是人心所向，但目前政策原文依然未能在官方網(wǎng)站上發(fā)布，該政策能否得到中央認(rèn)可，并遵照?qǐng)?zhí)行依然存在不確定性�！焙皶煂�(duì)該政策提出質(zhì)疑。
對(duì)此，趙進(jìn)京表示，河南的《意見》并非救市政策，《意見》為開發(fā)商解決了一些困難，這是從保障經(jīng)濟(jì)增長和穩(wěn)定以及金融安全的大局出發(fā)。對(duì)于該《意見》的貫徹執(zhí)行，趙進(jìn)京并不懷疑，而且他建議，“河南的這一做法還應(yīng)該引起全國的重視”。