自2012年3月份以來，房地產(chǎn)交易逐步回暖，這不禁讓人想起2009年房價一路上升的瘋狂。然而時移世易，目前的經(jīng)濟、政策等環(huán)境與2009年有很大差異。從2008年底，國家出臺了一系列鼓勵購房的“救市”政策，使得2009年全年商品住宅交易量同比增速大幅回升，2009年二季度房價重拾漲勢。而在目前的“穩(wěn)增長”政策組合中，房地產(chǎn)調(diào)控政策并未放松，因而2012年樓市不會復制2009年的“繁榮”。
調(diào)控下的樓市博弈面面觀
雖然中央反復重申房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)，但地方政府“小動作”不斷，由于過于寬松而變成“烏龍”事件的也有幾例。近日，河南省關于七折房貸利率優(yōu)惠的指示，“高調(diào)”地刺激了人們的神經(jīng)，關于政府是否“救市”的討論再次掀起。很快，河南銀監(jiān)局權威人士表示，網(wǎng)上所傳河南房貸新政是誤傳，鄭州金融辦相關人士也否認了房貸有相關新政。
盡管如此人們對房價上漲的預期明顯升高。
自2012年3月份以來房地產(chǎn)市場強勁回暖，這不禁讓人想起2009年初，房地產(chǎn)市場一步“從冬到夏”。雖然表面都是成交繁榮，但2012年的“從嚴”與2009年的“鼓勵”全然不同，購房者心態(tài)需求也有差異。最為關鍵是，2009年房地產(chǎn)市場正走在回暖的道路上，全國房地產(chǎn)景氣指數(shù)節(jié)節(jié)攀升，回至景氣臨界點之上；而此時，國房景氣指數(shù)步步下滑，創(chuàng)下37個月新低，逼近2008年最低點。
政策基調(diào)：從鼓勵購房到堅持調(diào)控
2008年，全球經(jīng)濟危機襲卷而來，我國實體經(jīng)濟遭受創(chuàng)傷之后，房地產(chǎn)作為穩(wěn)經(jīng)濟的“抓手”挺身而出。進入2012年，國際環(huán)境來看，全球經(jīng)濟雖然走出谷底，但是復蘇依然不穩(wěn)，歐元區(qū)的威脅依然沒有接觸，美國第三輪量化寬松正在醞釀中。國內(nèi)經(jīng)濟數(shù)據(jù)好轉，但是經(jīng)濟增速下滑的風險不可避免。這與2009年基本類似。
但是對于房地產(chǎn)調(diào)控，中央的態(tài)度與2009年截然相反。
5月中旬，國務院總理溫家寶在武漢市就經(jīng)濟運行情況進行調(diào)研時指出，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策。
6月12日，發(fā)改委針對“發(fā)改委人士稱地產(chǎn)松綁或是救市第二張牌”的報道作出澄清，表示該部門最近沒有人接受過該媒體記者采訪，有關報道純屬捏造。6月14日，央行新聞發(fā)言人已就“央行特急文件調(diào)整利率及其涉及房貸利率”一事作出回應：中央銀行和監(jiān)管部門對個人住房貸款一直實施有效的政策引導和審慎性監(jiān)管。個別媒體稱“央行特急文件規(guī)定首套房貸利率最低可七折”，有意曲解央行政策意圖，有市場炒作之嫌。銀監(jiān)會也做出相似陳述。6月18日，住房和城鄉(xiāng)建設部新聞發(fā)言人表示，當前各地要堅決按照中央要求，繼續(xù)堅定不移地抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控各項政策措施的貫徹落實工作。特別是嚴格執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策和住房限購等措施，鞏固調(diào)控成果。6月23日，住房和城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新說，明年將繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，要繼續(xù)落實地方政府對房價調(diào)控的責任。將嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策，支持居民的合理購房需求，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求。
鏈家地產(chǎn)市場研究部陳雪認為，一周之內(nèi)，四部委接連發(fā)布涉房調(diào)控的表態(tài)，一方面說明在市場觀望相持的敏感期，輿論風險高企；同時也表明，目前中央對于房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度依舊嚴謹，并無明顯的放松跡象。
中央的多番明確表態(tài)并沒有化解地方政府微調(diào)的“沖動”，在三令五申之下，地方政府的“小動作”有所增加甚至有高調(diào)之嫌。
據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計顯示，自2011年下半年以來，北京、上海、杭州、重慶、廈門、武漢、合肥、南京、常州、吉林、中山、長春、蕪湖、從化、馬鞍山、沈陽等33個城市分別從不同角度出臺了樓市微調(diào)政策，政策微調(diào)內(nèi)容涉及限購政策、土地出讓、普通住宅標準、稅費優(yōu)惠以及購房補貼等。除蕪湖、佛山、成都等因為微調(diào)觸碰到了限購紅線，政策頒布不久就被“叫�！蓖猓渌呋径嫉玫侥S。
就在其他城市通過各種方式試探調(diào)控松動底線之時，上海卻反其道而行之。進一步的政策是，凡單身、非上海籍購房者，無論是否已有繳納社�；騻�人所得稅證明，目前已被列入購房限制范疇。
按照上海目前執(zhí)行的限購令規(guī)定，對于不能提供2年內(nèi)在上海市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明的非上海戶籍居民家庭，暫停在上海向其售房。政策收緊后，無論是否已有繳納稅賦或社保證明的單身外地人士，均不能在上海購房。目前上海購房者的單身狀態(tài)包括：未婚、離婚及喪偶等。而對于單身購房者的手續(xù)規(guī)定，早已趨嚴至“需有相關部門出具的單身證明”的地步。
開發(fā)商策略：從捂盤惜售到降價促銷
樓市回暖跡象明顯的情況下，房企剛剛融資得來的錢就被派到了土地市場。中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2012年1月至5月，萬科、中海、華潤等多家開發(fā)商均有成功融資案例。于是，沉寂了些許時日的土地市場近段時間似乎也開始回暖，恒大13.22億元廣州拿地、萬科3.8億元廣州拿地、中鐵置業(yè)22.87億元貴陽拿地、龍湖12.8億元拿下成都武侯晉陽地塊。
有分析人士認為，開發(fā)商及時補倉主要是吸取2009年無房可賣的教訓。
2009年，新盤開售前徹夜排隊成為當年樓市的一道風景，真真假假的房托與購房者之間的“互動”成就了一個又一個“日光盤”，也將房價一路推高至前所未有的高度。為了盡量拖延樓盤銷售時間，開發(fā)商開始“捂盤”。開發(fā)商開盤前的種種，在曾經(jīng)風靡一時的電視劇《蝸居》中展露無遺。
2009年房價的瘋狂上漲，不僅給開發(fā)商帶來了豐厚的利潤，當年年初及時購房的人，如果選擇了地理位置上佳的樓盤，隨后在不到一年的時間里也坐享了房價近50%的上漲。當時記者調(diào)查過的地鐵5號線大屯路東站附近的金泉家園，2009年初其新售樓盤均價每平方14000元左右，2009年末2010年初之時，該盤早已越過20000元關口，后來隨著15號線的修建，至今，金泉家園的二手房每平方米已經(jīng)33000元左右。
如今房地產(chǎn)市場雖然成交比較旺盛，房價也有走高的跡象，但開發(fā)商“以價換量”的思路并未改變。
北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年端午節(jié)前兩天(22日-23日)北京新建住宅簽約876套，二手房住宅簽約279套，合計簽約1155套，這一數(shù)字比今年五一小長假的前兩天簽約量上漲55.9%，而同比去年端午假期的前兩天成交量增加289%。
開發(fā)商促銷的手段五花八門，在電子信息時代，雖然大多數(shù)開發(fā)商都沒有將樓盤搬到網(wǎng)上進行銷售，但卻都和房產(chǎn)頻道或是門戶網(wǎng)站進行了深度合作以此達到雙贏。合生·濱江帝景的優(yōu)惠是“搜房會員專享98折”；鴻坤·羅納河谷則是高調(diào)宣布“99萬買別墅不是夢”，推出一套5折房源。
打折、買房送車、買房送家具這些手段已經(jīng)不再新穎，但每當市場不是特別景氣時，還是會有開發(fā)商用來促銷。廊坊的紐約公園三期就退出了買房送車活動，所送車的品牌根據(jù)所選房子區(qū)別，目前在售房源為88平米南北通透兩居和119平米通透三居，65平米一室兩廳，均價6800元/平米，買三居送福特車，買兩居送雪佛蘭。
為了盡快回籠資金，開發(fā)商可是各顯神通。南京仙林悅城5月10日啟動了“你買房，我還貸”活動，凡是參與365團立方活動并在活動期間認購的網(wǎng)友，開發(fā)商將按首付3成、貸款7成、基準利率95折、月供30年計算的標準，無償幫購房者還12個月月供。
與哈爾濱的海吉雅·樂都項目推出的“0元購房”相比，南京仙林悅城的開發(fā)商還是比較“吝嗇”。海吉雅·樂都推出惠民行動返款共分12種，根據(jù)不同的返款模式，返款金額略有不同。以10年返款為例，購房10年后可以享受開發(fā)商一次性返還全部購房款，也就是所謂的“0元購房”。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，海吉雅·樂都的12種返款方式滿足的剛需族、剛改族和投資客的需求。
房貸：從七折利率到九折利率
2009年，首套房貸七折利率的優(yōu)惠在各大銀行極為普遍，即便是到年底，房地產(chǎn)逐漸收緊的態(tài)勢形成，獲取優(yōu)惠利率依然不是一件難事，85折優(yōu)惠或是8折都不是難題，在個別資金寬裕的股份制銀行，甚至依然可以獲得7折的優(yōu)惠利率。二套房貸1.1倍利率的執(zhí)行力度也不是很強。
2010年房地產(chǎn)調(diào)控開始之后，首套房貸利率優(yōu)惠逐漸縮小，2011年下半年，首套房貸利率開始回歸基準利率最后直至1.1倍甚至更高。2012年初，隨著新一輪信貸額度的下發(fā)，首套房貸利率又開始出現(xiàn)優(yōu)惠，但是幅度以及力度很小。
中行近日將首套房貸利率優(yōu)惠從85折調(diào)整至9折，僅有個別資質(zhì)優(yōu)秀的客戶可以享受85折優(yōu)惠。中行收窄利率優(yōu)惠并非個案，工行早在今年5月份就已經(jīng)將優(yōu)惠幅度回調(diào)至9折。記者在咨詢中發(fā)現(xiàn)，招商銀行(600036,股吧)很難有利率優(yōu)惠。雖然目前多數(shù)銀行依然可以申請到首套房貸85折的利率優(yōu)惠，但是，銀行悄然收緊優(yōu)惠的趨勢正在形成。
對此，陳雪表示，3月至今，北京二手房市場成交量持續(xù)維持高位的情況下，商貸比例也在逐漸增加，僅6月上半月此比例就比5月增長2個百分點達到21%，部分銀行個貸的剩余額度快速減少。此次中國銀行(601988,股吧)降低首套房貸優(yōu)惠幅度，主要的原因是銀行信貸額度有限。陳雪表示，雖然無法估計各個銀行現(xiàn)存?zhèn)�貸額度剩余的具體數(shù)額或者比例，但各大銀行紛紛上調(diào)個人存款利率爭儲，也能側面推測銀行剩余額度并不多。
“如果成交繼續(xù)走高，存準率短期內(nèi)不再下調(diào)，降息預期依然存在的情況下，不排除更多銀行將重新回調(diào)首套房利率至9折，甚至基準�！标愌┱f。
除此之外，時隔3年，在相似的市場環(huán)境不同的政策背景下，人們對房價上漲預期有驚人的相似。
鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，2012年以來，期房市場新增項目76個項目，其中21個項目年內(nèi)成交均價出現(xiàn)一定程度上漲，占比約為28%，總成交量為2990套，占比超過50%。3-5月，全市商品住宅成交均價從1.9萬元上漲到近2萬元。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至6月18日，月內(nèi)住宅簽約均價為21238元每平方米，環(huán)比5月上漲了7.7%。
成交的回暖帶動了房價的小幅攀升，使得對房價看漲的人數(shù)也多了起來。央行2012年第2季度儲戶調(diào)查問卷報告顯示，對下季房價，預期上漲的居民比例為20.4%，較上季提高2.8個百分點。對方家看漲的人數(shù)與2009年同期相當，2009年第2季度央行進行的儲戶調(diào)查問卷報告顯示，預計下季房價上漲的居民占比增至25.3%，當時由于房價也正處于上升通道，所以對于上漲的預期較1季度增加9.5個百分點。2012年第2季度報告顯示，未來3個月內(nèi)準備出手購房的居民占15.7%，這一數(shù)據(jù)與2009年的15.8%更為接近，雖然政策環(huán)境有所不同，但是面對正處于上升通道的房價，儲戶心態(tài)基本相近。
對于價格的試探性上漲，陳雪認為，這與進入旺季和近期政策調(diào)整有一定關系。另外還有以下幾個原因：第一，項目入市后，低價房源最先進入銷售周期，后期高價房源成交拉高價格；第二，優(yōu)惠措施取消，如百合灣嘉園、保利羅蘭小區(qū)、綠地花都嘉園等近期都有取消或降低優(yōu)惠幅度，尤其漲幅最大的長灘庭苑由于前期特價房源售罄造成前后價格差額較大；第三，部分熱銷項目和之前深降項目試探性提價。
鏈家地產(chǎn)副總裁林倩認為，就當前的趨勢來看，下半年剛性需求依舊會不斷入市。但對于北京這樣的限購城市，剛性需求的釋放存在不確定性。因此近期部分熱銷項目提價，短期來看符合營銷規(guī)則，但長久來看未必符合市場實際。