記者注意到，最近，以REITs為代表的全球房地產(chǎn)證券，以其高派息率以及投資標的的穩(wěn)定現(xiàn)金流回報，受到投資者追捧。彭博數(shù)據(jù)顯示，截至2011年底，全球上市房地產(chǎn)證券總市值達到7800億美元，其中REITs占比超過60%，成為海外商業(yè)地產(chǎn)最大規(guī)模投資工具。
　　據(jù)悉，正在發(fā)行的嘉實全球房地產(chǎn)基金正是以全球REITs為主要投資對象的基金產(chǎn)品。記者了解到，與國內現(xiàn)有的房地產(chǎn)信托主要發(fā)揮房地產(chǎn)開發(fā)融資功能不同，國外REITs多從事不動產(chǎn)經(jīng)營、管理業(yè)務，其收益主要來自投資不動產(chǎn)的“固定租金+房產(chǎn)增值”雙盈利模式。而穩(wěn)定的租金收入以及高分紅所帶來的不動產(chǎn)投資現(xiàn)金流收益，正是REITs近幾年在市場快速擴展的根本原因。
　　彭博數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，從2002年到2011年，在業(yè)績比較基準中具備10年價格和分紅歷史的REITs中，過去10年累計回報率達到237.0%，年化收益率高達11.6%，遠高于國內A股市場平均水準，其中以租金形式為主要現(xiàn)金收益來源的收益占比約44%。
　　市場分析人士指出，一直以來，國內資本市場、尤其不動產(chǎn)投資缺少以現(xiàn)金流為側重點的投資產(chǎn)品，且在國內房地產(chǎn)行業(yè)尚不具備成熟投資機制的背景下，投資者主要依賴傳統(tǒng)買賣方式以博取不動產(chǎn)價差，投資風險較高。與之相對的是，在海外成熟資本市場，以商業(yè)地產(chǎn)和收益型不動產(chǎn)為投資對象的REITs產(chǎn)品，在長期持有過程中不僅能分享商業(yè)地產(chǎn)本身增值收益，租金水平隨著通脹水平也會定期調整，其至少90%的租金收益也會以分紅形式回報給投資者，以保證商業(yè)地產(chǎn)投資長期穩(wěn)定的“現(xiàn)金流”收入。
　　以REITs市場最為發(fā)達的美國為例，根據(jù)美國房地產(chǎn)信托協(xié)會(NAREIT)統(tǒng)計，截至2011年7月底，2000年以來，零售消費類商業(yè)房產(chǎn)平均租金收益率維持在10%以上，最低的工業(yè)房產(chǎn)2000年以來年均收益率也維持在6%以上；隨著海外不動產(chǎn)投資回溫，租金收益率也將進一步攀升。
　　作為主投全球REITs的基金產(chǎn)品，嘉實全球房地產(chǎn)基金在產(chǎn)品設計上約定，在符合基金分紅條件的前提下，每季度至少進行一次收益分配，投資者除默認現(xiàn)金分紅外，也可以選擇紅利再投資形式獲取REITs投資長期復利收益。
　　不動產(chǎn)投資領域資深人士表示，當前深陷宏觀調控下的國內房市前幾年的高回報率已成“過眼云煙”，相對傳統(tǒng)直接買賣的方式，不動產(chǎn)投資的精髓更在于通過優(yōu)質地段房地產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金收益促進財富的增長。