在3月份樓市成交量回暖之后，市場(chǎng)已經(jīng)有些許躁動(dòng)，而在隨后的4月，特別是5、6月份全國樓市成交量繼續(xù)回升，讓市場(chǎng)愈來愈不安分，甚至有些地方開發(fā)商又開始提價(jià)銷售。
與此同時(shí)，受制于國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的低迷，很多地方政府也不時(shí)試探性出臺(tái)樓市微調(diào)政策，更讓市場(chǎng)躁動(dòng)不安。對(duì)此，住建部、銀監(jiān)會(huì)、央行等部門及時(shí)“糾偏”、“澄清”，讓政策預(yù)期又重回平靜。
然而，面對(duì)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，房地產(chǎn)是漲是跌，何去何從？備受各方關(guān)注。為此，本報(bào)記者獨(dú)家專訪了住建部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)處處長趙路興和中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長、北京大學(xué)教授陳國強(qiáng)，對(duì)一些熱點(diǎn)問題進(jìn)行探討。歸納得出：全國房地產(chǎn)無漲跌之憂，2012年或迎來難得一見平穩(wěn)走勢(shì)。
趙路興認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)正朝著調(diào)控的預(yù)期方向發(fā)展。在限購紅線不松動(dòng)的情況下，房價(jià)很難再暴漲。各方應(yīng)利用當(dāng)前有利時(shí)機(jī)，抓緊建立包括個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)稅試點(diǎn)等長效機(jī)制，以助未來調(diào)控。另外，值得關(guān)注的是，趙路興直言，調(diào)控之下，也有潛在風(fēng)險(xiǎn)，各方要未雨綢繆，關(guān)注明年供給缺口，增加普通商品住宅供應(yīng)。
陳國強(qiáng)也認(rèn)為，雖然5月樓市回暖是量價(jià)均有表現(xiàn)，但今后價(jià)格上漲空間有限�？梢钥隙ǖ氖�，調(diào)控已經(jīng)顯現(xiàn)出成果，政策見底目前比較明顯。房地產(chǎn)行業(yè)的理性發(fā)展仍有賴于地方、企業(yè)和購房者三方面心態(tài)的回歸。但是，他認(rèn)為不排除有地方以變相優(yōu)惠來刺激需求。
另外，陳國強(qiáng)分析稱，雖然今年房產(chǎn)投資增速還有不確定性因素，但保障房如期開工將有助于抵消投資過快下滑。
樓市朝著調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展
限購紅線不會(huì)松動(dòng)，炒房沒有了暴利空間，房價(jià)也就沒有了再次暴漲的可能性。
房地產(chǎn)調(diào)控仍處關(guān)鍵階段
上海證券報(bào)：5、6月份全國樓市成交量回暖，甚至有地方又出現(xiàn)排隊(duì)買房熱潮，這也引發(fā)了各方對(duì)樓市又會(huì)火爆、房價(jià)又將上漲的擔(dān)憂。對(duì)此，您持什么看法？
趙路興：根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，前5個(gè)月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資2.2萬億元，同比增長18.5%，增速比前4個(gè)月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資1.5萬億元，增長13.6%，增速回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。
與此同時(shí)，前5個(gè)月，全國商品房銷售面積2.9億平方米，同比下降12.4%，降幅比前4個(gè)月縮小1個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售面積下降13.5%，辦公樓銷售面積增長3.6%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降1.4%。商品房銷售額1.7萬億元，下降9.1%，降幅縮小2.7個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售額下降10.6%，辦公樓銷售額下降8.7%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長3.9%。
綜合上述數(shù)據(jù)來看，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整通道之中，房地產(chǎn)市場(chǎng)也朝著調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展。我認(rèn)為，目前樓市成交量上升，仍是剛需所致，這也是我今年3月份以來的一貫判斷。
從住建部目前統(tǒng)計(jì)來看，自住性購房成為主流，不少項(xiàng)目首次購房比重達(dá)到了70%，有些項(xiàng)目甚至達(dá)到了90%，多數(shù)是首次置業(yè)。
可以說，從去年以來，在一系列調(diào)控政策作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫，投資、投機(jī)性需求得到遏制，房價(jià)趨穩(wěn)，部分城市房價(jià)已經(jīng)有所松動(dòng)。
國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的5月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格，與4月相比，新房價(jià)格下降的城市仍占到六成以上，二手房價(jià)格下降的城市也超過四成，這表明樓市成交是以開發(fā)商“以價(jià)換量”為主。當(dāng)然，數(shù)據(jù)也顯示，與4月相比，房價(jià)上漲的城市數(shù)量有所增加，說明房地產(chǎn)調(diào)控仍處關(guān)鍵階段。
限購紅線不松房價(jià)難現(xiàn)暴漲
上海證券報(bào)：今年上半年以來，很多地方政府也不時(shí)試探性出臺(tái)樓市微調(diào)政策，這讓人對(duì)調(diào)控政策松動(dòng)引發(fā)猜想，市場(chǎng)也為此躁動(dòng)不安。您認(rèn)為房地產(chǎn)政策微調(diào)會(huì)不會(huì)導(dǎo)致調(diào)控“前功盡棄”，房價(jià)再次大幅上漲？
趙路興：住建部早已經(jīng)明確表態(tài)，未來要進(jìn)一步鞏固調(diào)控，促使房價(jià)合理回歸。并于近期又稱，將積極配合金融部門，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行好差別化住房信貸政策。調(diào)控不松動(dòng)，這是無可置疑的。
對(duì)于調(diào)控政策，我始終強(qiáng)調(diào)，從兩個(gè)方面來看今年的樓市政策思路，是非常清晰的。其一，對(duì)投資、投機(jī)性需求是堅(jiān)決不放松的。其二，對(duì)自住性需求政府還是支持的。從今年以來各地微調(diào)政策來看，也是延續(xù)著這一思路。限購“紅線”不會(huì)松動(dòng)，凡是觸及“紅線”的，均被叫停。相反，針對(duì)首套自住性住房的政策微調(diào)，如首套房貸款利率有所下調(diào)等，決策層是沒有干涉的，有些甚至是支持的。
對(duì)于房價(jià)問題，我認(rèn)為在國家堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖的大勢(shì)之下，限購紅線不可能松動(dòng)，投資、投機(jī)性購房者被攔在門外，炒房沒有了暴利空間，房價(jià)也就沒有了再次暴漲的可能性。
抓緊建立樓市調(diào)控長效機(jī)制
上海證券報(bào)：雖然您判斷房價(jià)沒有可能暴漲，但確有一些地方和一些開發(fā)商又在提高房價(jià)。從另一個(gè)角度來看，調(diào)控政策除了不松動(dòng)，會(huì)不會(huì)再加碼？房地產(chǎn)調(diào)控政策還會(huì)有哪些變化？
趙路興：我個(gè)人認(rèn)為，如果真正落實(shí)已有的調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)朝著調(diào)控的預(yù)期方向在發(fā)展，如前所述，去年和今年以來的數(shù)據(jù)已能說明問題。目前來看，房價(jià)并沒有大幅上漲，也不具備大漲的可能。因此，保持調(diào)控政策的穩(wěn)定預(yù)期是明智之舉，這也是中央政府在定調(diào)今年房地產(chǎn)調(diào)控政策時(shí)所持的態(tài)度。
要說房地產(chǎn)調(diào)控政策的變化，我認(rèn)為，在鞏固調(diào)控成果的同時(shí)，抓緊建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制，包括加快40個(gè)城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)，穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)等，這些都會(huì)有助于未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。
以個(gè)人住房信息系統(tǒng)為例，物理硬件上的聯(lián)網(wǎng)僅僅是工作的第一步，今后如何發(fā)揮其作用更為關(guān)鍵。房產(chǎn)稅試點(diǎn)推進(jìn)也是如此，從上海、重慶試點(diǎn)的情況來看，總體上平穩(wěn)有序。下一步有關(guān)部門將按照國務(wù)院要求，繼續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。
防止供給量減少致房價(jià)反彈
上海證券報(bào)：長效機(jī)制的建立需要一個(gè)過程。而市場(chǎng)是風(fēng)云變幻的，就以往樓市經(jīng)驗(yàn)來看，調(diào)控之后，開發(fā)商拿地?zé)崆橄陆担≌┙o就會(huì)受到影響，由此會(huì)導(dǎo)致后期房價(jià)報(bào)復(fù)性反彈。您怎么看待這個(gè)問題？
趙路興：這的確是一個(gè)重要問題。目前要關(guān)注一個(gè)指標(biāo)，就是供應(yīng)方面指標(biāo)。從統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字來看，前5個(gè)月，房屋新開工面積7.3億平方米，下降4.3%，降幅比1-4月份擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅新開工面積5.4億平方米，下降8.2%，新開工面積的連續(xù)負(fù)增長這是值得警惕和關(guān)注的。
現(xiàn)在大家往往關(guān)注到房價(jià)、成交量、保障房建設(shè)等問題，所謂“顧此失彼”，必須關(guān)注明年住宅供給缺口問題，現(xiàn)在就未雨綢繆，真正落實(shí)調(diào)控政策，切實(shí)增加普通商品房供給。
同時(shí)，從房地產(chǎn)投資和購置土地情況來看，也不樂觀。其中，投資增長速度已經(jīng)下滑至20%以下，預(yù)計(jì)全年全國房地產(chǎn)投資水平也不會(huì)超過20%，低于前5年平均水產(chǎn)。
另外，前5個(gè)月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積1.4億平方米，同比下降18.7%，預(yù)示著未來住宅供應(yīng)會(huì)受影響。
因此，我們要切實(shí)增加普遍商品住房及其用地的供應(yīng)，特別是要落實(shí)好年度供地計(jì)劃，增加普通商品住房用地的有效供應(yīng)，同時(shí)也要積極地引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)變化，增加適銷對(duì)路的普通商品住房開發(fā)建設(shè)。
上海證券報(bào)：除了商品住宅外，保障房建設(shè)是房地產(chǎn)調(diào)控的另一個(gè)重頭戲，但是建設(shè)中總讓人感覺困難重重，常有人問究竟建多少套保障房才合理。同時(shí)，公租房投資大且回報(bào)漫長，讓各方對(duì)其前景糾心，對(duì)此您如何看？
趙路興：保障房建設(shè)是必需的，是政府的責(zé)任，這一點(diǎn)無可置疑。具體建設(shè)多少，則要腳踏實(shí)地，按需建設(shè)。各地應(yīng)該對(duì)保障房建設(shè)不斷統(tǒng)計(jì)梳理，確定其量。十二五期間保障房建設(shè)目標(biāo)，應(yīng)該落實(shí)。
對(duì)于公租房，雖然現(xiàn)在遇到建設(shè)資金的壓力，在管理上還經(jīng)驗(yàn)不足，但是中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展決定了人口流動(dòng)是客觀存在的現(xiàn)實(shí)，公租房恰恰適應(yīng)了這種方向，是正確的。